现在的二手房,一个跌得比一个惨!

前两天,我刚说完兰亭盛荟跌到5字头的消息,转头就有人跟我爆料:

你敢信?老黄埔的金碧世纪花园,之前卖6万/平,现在已经跌到2字头了!

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天啊!2字头??!

2月26日,金碧世纪花园成交了一套南向高层68平两房房源,成交总价只要203万,单价低至2.97万/平!

我扒了一下近半年来该小区小户型的成交单价,基本都在3.2-3.7万/平之间,2.97万/平这个单价,可以说是刷新了近期金碧世纪花园的房价下限

犹记得,3年前(2020年)我打算买这个盘的时候,它的小户型价格都差不多要4万/平!这价格,是越活越倒退了!

当时走到了谈价这一步,业主愣是一分都不肯砍,把我硬生生“逼”回了海珠。

2021、2022年,是老黄埔风头最盛的一年,更是金碧世纪花园的高光时刻,当时的金碧世纪花园堪称网红盘,成交了不少5万-5.5万/平的房源。

单价最高的一套,甚至突破了6万/平!

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2023年,金碧世纪花园的价格有所回落,但成交单价依旧普遍在4.3万-4.9万/平之间,哪怕是北向68平这样的“垃圾”户型,成交单价都去到了4.1万/平。

这两三年 ,金碧世纪花园的价格真的是一路猛跌,大有割完韭菜就跑的意味。

据了解,这套房源,一开始挂牌价高达239万,看得出来业主心态还是比较好的,结果最终还是硬生生砍了36万才成交。

究竟是市场大环境太差?还是小区地段或房源不行?

据我的观察,综合原因可能有以下几个:

1、老黄埔新房市场的冲击。

除了市场大环境的影响外,老黄埔的二手网红盘降价的一大原因,来自于新房市场的冲击。

这两三年,老黄埔的新盘供应量并不少,价格方面也采取“以价换量”的趋势。相比4字头的新房,20年楼龄、价格差不多的二手房,自然没那么吃香了。

2、小区炒房客较多,导致的价格踩踏。

单论地段,金碧世纪花园的位置还是可以的,与天河一涌之隔,2公里到鱼珠,配套不错,未来有地铁(13号线二期珠村站,虽然步行有一丢丢远)。

也正是因为地段还可以,加上大盘、户型丰富(评估价高,首付可操作空间大),小区也成了炒房客的聚集地。

2020年-2022年,小区吸引了不少投资客,一举成为了老黄埔的网红盘。而炒房客多的小区,往往也存在一个问题:

集体性的买入行为,会导致价格短时间内迅速上升,但当市场下行时,恐慌情绪蔓延,也会出现规模性的抛售,炒房客周转资金或优化资产,急流勇退,价格降得也很快。

目前在贝壳公开网页上,可以看到,金碧世纪花园的挂牌房源已经高达224套,加上一些其它中介平台的房源,真实数据只会更多。

3、小户型硬伤较多,导致房源成交价偏低。

另一个重要的原因,是房源自身的问题。金碧世纪花园的小户型设计一般,硬伤比较明显,比如部分户型厨房正对卫生间,厨房开窗在阳台等,如下图:

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因此,小户型的价格也是小区房源中比较低的。比如,该小区挂牌的一套南向68平两房,挂牌单价3.35万/平,就是整个小区挂牌单价最低的房源。

总结来说:这套房价格这么低,虽是个例,但也有市场、小区、房源素质等综合影响。短时间内,降价趋势还会继续蔓延。想要买入老黄埔二手房,还可以再等一等。

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