80 岁老人在自己买的房子已经住了 20 多年，去年夏天他突然发现房子当初还没盖时便被开发商抵押给银行，至今小区开发商还没有还清银行的贷款，于是银行向法院申请查封拍卖房子。法院认定老人早于法院查封前即实际占有案涉房屋，银行申请查封拍卖老人购买的房子，无事实和法律依据，判决驳回银行要求查封拍卖作为贷款抵押物即老人购买房屋的请求。
住 20 年房子发现竟被抵押了
去年 7 月 12 日上午 10 时许，张强（化名）与老伴买菜回家，发现门上贴着一张法院的公告，内容是开发商欠一家银行 1500 万元，开发商把张强的房屋在建抵押给银行了，还在大连市不动产登记中心办理了抵押备案登记。如今 20 多年过去了，开发商居然没有还清银行的贷款，银行申请法院查封拍卖抵押物即张强购买的这套房子。仔细看完公告后张强还发现，法院一共查封了小区 24 套房子，拍卖后用于偿还开发商拖欠银行贷款 1500 万元及利息。
张强立即按法院的公告挨家挨户寻问，大家都非常吃惊。原来，2001 年 8 月，小区开发商通过招标方式购买了位于沙河口区 2 万平方米的土地，房子还未盖，便将土地抵押给银行，贷款 1.4 亿元用于土地开发，开发商将楼房盖好后，一一出售给市民，但却未还清银行贷款。2016 年 12 月，银行将开发商起诉到法院，法院判决开发商立即偿还银行贷款 1500 万元，并承担延期还款利息，同时法院还查封了小区 24 套已经出售但未办理产权证的商品房，其中一套就是张强在 2003 年购买的这套房子。
房子已经住了 20 年，没想到被银行起诉到法院，要求查封拍卖自己购买的这套房子，张强和老伴彻夜失眠。为维护自己的合法权益，张强委托北京市盈科（大连）律师事务所的王金海律师出庭应诉，请求判决开发商抵押给银行的房产行为无效，中止对自己房屋的查封和拍卖。
24 户业主成为被告
经王金海律师调查发现，开发商将小区土地在建抵押给银行后，每出售一套商品房就申请银行解押一套，陆续偿还了银行贷款 1.25 亿元，出售的商品房解押后就为业主办理产权登记。张强等 24 户居民是最后一批购买的房子，开发商因为还欠银行 1500 万元，因此银行一直没有同意解除抵押登记，导致这 24 户业主一直无法办理产权登记，房屋初始登记还在开发商名下，所以银行起诉了 24 套房子的业主，要求拍卖抵押物偿还开发商拖欠贷款 1500 万元及利息。
大连市中级人民法院开庭审理了本案。张强今年已经 80 岁了，在王金海律师的搀扶下颤颤巍巍地来到法院，拿出自己珍藏了 20 年的购房合同和购房发票，称这是自己一辈子积蓄购买的房子，坚决不同意银行拍卖。张强所在的小区物业也为他开具了证明，证明张强和老伴 20 年来一直居住在自己购买的这套房子里，并按时交纳物业费。
法院经审理后查明，本案为申请执行人执行异议之诉，张强应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。张强居住的房屋为开发商向银行申请在建抵押贷款的抵押物，银行对张强居住的房屋享有抵押权，有权在抵押担保范围内对抵押物拍卖、变卖所得价款优先受偿。但依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，"商品房消费者"在交付全部或者大部分款项后，商品房消费者的权利优先于抵押权。
银行诉讼请求遭法院驳回
从张强提交的证据看，张强与开发商签订的《商品房买卖合同》落款时间为 2003 年 11 月 24 日，该时间晚于开发商与银行签订金融借款抵押合同时间，但早于银行到法院起诉要求拍卖抵押物时间。另外，从张强与老伴的户口簿显示自 2009 年 7 月将户籍迁至案涉房屋地址，可认定其早于法院查封前即实际占有案涉房屋。因此银行申请查封拍卖张强购买的房屋，无事实和法律依据。今年春节前，大连市中级人民法院作出一审判决，判决驳回银行要求查封拍卖作为贷款抵押物即张强购买房屋的请求。
律师说法
商品房消费者的房屋交付请求权被赋予"超级优先权"
2023 年 2 月 14 日，最高人民法院出台了 《关于商品房消费者权利保护问题的批复》，明确商品房消费者以居住为目的购买房屋并已支付全部价款，主张其房屋交付请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。也就是说，法院对商品房消费者的房屋交付请求权赋予了"超级优先权"的性质，优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的行使，有效地保护了实际购房人的合法权益。
半岛晨报、39 度视频首席记者佟亮