今年的旧改势头太猛了,好消息接连不断。

就连“难啃”的天河第一大城中村车陂,都迎来新进展。

近日,广东政务服务网显示,天河区车陂村集体物业复建项目已通过备案。

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截图来源:广东政务服务网

根据公示,计划建设总建面约30万㎡的商办物业,投资约25亿元。

这个项目的通过,对车陂推动旧改来说极为重要。

一来,这是自2021年5月,车陂村发布基础数据调查数据后,最新的进展;

二来,此前车陂村一直停滞不前的主要原因,就是车陂经济联社把复建房的建设与留用地开发建设深度绑定。

车陂旧改涉及到的拆迁安置地块

简单梳理下,意思是,只有留用地招商成功,建成比如商场、写字楼等商业项目,才可以开始建复建房。这样,村民们不仅可以分得房子搬回来住,还能拿到实打实的“好处”。就像猎德村民从“天汇广场”等商业项目拿到大额分红一样。

这个前提下,旧改才能进行下一步,比如拆迁建成商品房。

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本次公示,车陂村集体物业,位于黄埔大道东以南、车陂新涌口西路以东。

项目总用地4.65万㎡,建筑体量约30万㎡。具体为,建筑高度约140米,地上建筑物为32层,地下约4层,主要功能为商业、办公。从位置来看,未来建成,又是一栋临江的商业办公综合体。

先回顾一下车陂村的情况。
车陂村,被网友亲切地誉为“广州年轻人的温柔乡”。曾有数据显示,每天在车陂过境、工作、生活的人超过30万,其中外来常住人口已多达16万人,户籍人口3.7万人。更有人夸张地评论,车陂村是一条“30%广州上班族都会选择居住”的城中村。

车陂村之所以这么受欢迎,原因有三。首先当是优越的位置,其位于天河区腹地位置,距离珠江新城咫尺之遥,为广漂一族减少不少通勤烦恼。

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周边靠近地铁5号线车陂南站、地铁4号线车陂站,还有BRT穿梭其中,出行非常便利。

原因二,即是丰富齐全的生活配套。由于外来人口众多,很多人也瞄准商机在车陂开店谋生,市场、食肆、药店、美甲店、美发店等应有尽有。可以说,除了高端品牌,你能想到的这里都能找到,甚至连自助洗衣店也配置了,生活非常便利。

最后,租金还极其亲民。

村内随处可见招租告示,从单间到三房均可以选择,丰俭由人。据了解,复式单间租金仅800元/月,两房一厅也大多不超过1500元/月。

距离珠江新城不到15分钟的路程,这样的租金水平也坐实了车陂“温柔乡”的地位。

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不过,车陂村也不是没有“槽点”。

与大多城中村一般,车陂村现状也是密布的握手楼,密密麻麻的电线布满过道,让人难分清是白天还是黑夜。

此外,垃圾堆随处可见,卫生问题也急待改善。

事实上,车陂村的改造早已启动。

整个车陂村共有15个经济联合社,其中十二社的改造在2017年已经开始,被纳入三年计划,进度最快。

2017年,为加快推进广州第二中央商务区天河片区(东区)建设,位于车陂南B出口附近的新涌口村约235栋房屋(含村民住宅)被纳入政府储备、开发用地。

2018年,车陂村旧改项目最终复建方案获批。

原本以为,旧村改造工作要启动,但结果,至今过去了将近6年的时间,仍停留在基础数据摸查阶段,复建房依然未动工。因为极佳的位置,此前车陂村吸引了房企提前布局。其中,合生创展就曾介入到车陂村旧改中,经常协助该村开展防疫工作,合景也接触过该村旧改。

但,看似香饽饽的车陂村旧改,实则难度重重。

总结下来,车陂村的改造难点有:

1、村落规模巨大,连片改造困难。

整个车陂村的范围非常大,想用脚走完整条村,花费时间很长。

据百度百科显示,整个车陂村辖区行政总面积5.6平方公里,即约560万m²。(具体面积数值以后续基础数据调查为准)

占地560万m²,建筑面积大概率往千万平级奔去,这样的体量,如何平衡成本与利润成为开发商的一道难题。

因此,被割开的十二社,作为单独的一个项目,率先启动改造也合情合理。

至于其他社,被纳入十年计划,未来是统一改造,还是像十二社一样划分成几个项目进行改造,还不得而知。

2、“违建”众多,改造成本大。

车陂村现状建筑,多建于上世纪80、90年代,大多为6-7层的小高层洋房。

这对于后续改造,如何补偿也留下了不小的难题。

按照目前市面的补偿标准,一般是“拆一补四”,高于四层的给予一定货币补偿。对于开发商来说,车陂村随处可见的“违建”,都能看作一笔不菲的补偿款项。

上文提及了车陂村的各种优势,使得这里每年租客不断,房东基本“躺着就能每月数钱收租”。

对于是否支持改造,此前有不少村民都表示,目前房子不愁租,收益不错,要不要改造还将视乎拆补方案而定。

尽管改造难,但车陂村的改造已是大势所趋,尤其是其还紧邻目前发展势头正猛的金融城。

在今年新出台的《广州市城市更新专项规划(2021-2035年)》中,车陂村改造推进节点安排在2025年前。

截自《广州市城市更新专项规划(2021-2035年)》文件而且,天河官方还确立了车陂村改造模式为:政府收储+做地。

截自《广州市城市更新专项规划(2021-2035年)》文件

相信在这一模式下,车陂村改造将会尽快落地推进。

文章来源:乐居买房