中交、华润、招商蛇口等几家央企开发商开年就进行了组织变革，压缩组织体系、降本增效。中交地产甚至取消了区域，变三级架构为二级架构。
引人注意的是，招商蛇口直接取消了华中区域，将7个区域合并为5个。但是，招商蛇口华中区域2023年业绩表现并不差而且原华中区域负责人吕斌也提前晋升为集团副总经理。这说明，华中区域被取消，不是因为业绩，而是另有原因。
一位央企开发商人士对房小评坦言，招商蛇口、华润等几家央企开发商差不多同一时间进入武汉、郑州为主的华中区域，如今又一起退出，这背后是它们对华中区域房地产市场未来预期不乐观：一方面华中区域几个主要城市连续几年房地产市场表现疲软，另一方面开发商对区域未来房地产市场缺乏信心。
吕斌曾在招商蛇口2023年述职考核大会上表示，2024年市场不容乐观，华中区域面临存货结构差、现金压力大、利润承压重等诸多风险。招商蛇口华中区域期内毛利率仅为7.38%，不及深圳区域的三分之一，也不及华东区域和江南区域的一半，在各大区域中垫底。
2023年虽然这几家央企开发商的华中区域销售额还不错，但是利润情况很糟糕，开发商们都在降价甩货。
武汉和郑州2023年的房地产市场都呈现：库存高、降价快、去化难的特点。
2023年武汉市新建商品住房成交近10.99万套，相比2022年减少6416套。2023年郑州新建商品房价格均价降至14399元/平米，同比2022年降低7.8%。主城核心区的二手房价格下跌更是迅速，有的房源价格同比跌幅达40%，郊区房产价格更是跌回到了2015年的水平。
开发商前期拿地成本比较高，如今降价出货，很多项目都是亏损的。对于国企来说，项目亏损是个大事，只有高层决策，才能亏损甩货，但是一旦国企开发商决定亏损甩货，一般就会选择暂时撤出这个城市，或暂停在这个城市拿地。
“你不能前脚亏损了，后脚还继续拿地，这会让人将项目亏损归罪于管理问题，”上述央企开发商人士如是说。
话说回来，在地产人眼里，郑州和武汉都是人口多、就业好的城市。而且它们都是人口大省的省会，本省人的进城、改善住房需求都很大，为何这些开发商不看好呢？
房小评谈下自己的理解：
1、城市IP不够突出。如今各个城市都在抢人才、拼旅游，城市没有很强的IP，对各类资源的导入力会降低。成都、西安的IP很强，周边的产业和人才就被吸附。虽然河南省是人口大省，但是郑州的教育、旅游等各项资源和IP都没有西安强，河南西部地区一些城市的人口就被吸引去西安买房、读书。同样，湖北省东南面就是合肥、南京、杭州这三个经济强市，对湖北的人才、资源也形成强吸引力。
2、高铁的分流效应。华中地区的城市交通高铁发达，高铁对城市经济发展有刺激作用，但也有分流作用。如上所述，当郑州、武汉的吸引力不如周边的西安、合肥、南京等城市时，其人口和高端消费力会沿着高铁被分流走。
3、之前房价快速上涨影响了产业发展。郑州本来在劳动力密集型产业发展上有机会，但是在“棚改”过程中，房价上涨较快，高房价带来了高成本，劳动密集型产业落位和转型受阻。武汉2020年后土地出让规模较大、核心区房价较高。
值得注意的是，目前武汉、郑州的当地一批中小房企却崛起了，如河南正威、武汉的福星惠誉等，均是业务有特色，产品受本地客户欢迎，在央企开发商撤退的时候，它们开始逆势拿地。
与此同时，武汉、郑州两个城市2023年二手房市场交易量大幅度增长，新房市场也在复苏。但是新的发展周期里，不再是全国化房企占优势的时代。
一批熟悉本地客户情况、熟稔本地政商关系、追求产品精益的本土房企发展起来，将房地产市场再度拉回“区域为王”的时代。
华中区域被取消，对于央企组织架构来说是聚焦、收缩，对于本土开发商来说则是迎来了一个发展机会。
房地产的“资本为王”时代过去，“产品为王”时代到来，非一线城市率先出现了“小克大”的情况，而这个变化是否会随后发生在北京、上海这样的一线城市呢？
让我们拭目以待！
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