曾经的支柱型产业，现在变成了最大的变量因素。
房地产下跌的速度超出了许多人的意料。
统计局5月17日公布的数据显示，今年1-4月份，我国房地产开发投资30928亿元，同比下降近10%；其中，住宅投资23392亿元，下降10.5%。房屋新开工面积下降25.6%，房屋竣工面积下降20.4%，住宅竣工面积下降21.0%。
两位数的跌幅，背后反映的是市场需求的变化。
除此之外，我国房地产投资从2022年4月转为负增长以来，一直没有转为正增长；而今年前四个月的跌幅，已经超过了去年全年。
这意味着，房地产从过去拉动我国宏观经济增长，变成了今天的拖累我国宏观经济增长。
除了地产投资之外，今年1-4月份，我国新建商品房销售面积同比下降20.2%，住宅销售面积下降23.8%，房地产库存也高涨，4月我国商品房待售面积同比增长15.7%，住宅待售面积更是暴涨24.5%。
市场对房地产的悲观，从未如此之高。
销量双位数下跌的背后，坚挺的房价也开始出现松动。
今年4月份，一线城市二手房价下跌高达8.5%，跌幅比二三线二手房价的6.8%还要高，在更能够反映房地产真实价格的二手房市场，我们已经看到了房价跌幅的扩大。
如果房价持续下跌，会引发什么后果？
首先，我国房地产行业过去一度占据GDP的25%，用支柱型产业形容毫不为过，而随着房价的不断下跌，在全民有房的背景下，最先受到影响的就是民间财富的缩水。
财富缩水，放在今天这个增长放缓的大背景下，是非常可怕的。
曾经有人做过一个估算，说的是我国房地产总值已经超过了欧盟加美国之和，这说明地产泡沫客观上存在，但随着泡沫的挤出效应，房价开始下跌的时候，哪怕跌幅仅仅只有1%，放在全国来看，那可能也是上万亿的财富蒸发。
上万亿，背后是千万人辛苦一辈子可能才能够赚到的收入。
当财富开始不断缩水的时候，另一个直观反映就是消费会变得更理性，4月份我国社会消费零售增速再次下降，国内有效需求严重不足，如果房价持续下跌，还会继续削弱人们的消费意愿。
这个时候，在房贷不变，房价继续下跌的背景下，很多家庭可能还会面临资不抵债。
更进一步，房价下跌引发财富缩水，财富缩水导致消费支出放缓，这个时候通缩的问题就会再次浮出水面。
今年以来，我国CPI虽然是上涨趋势，但涨幅依然非常薄弱，仅仅只有零点几个百分点，这说明消费很差，经济有通缩的风险。
过去我认为，随着房地产泡沫的挤出效应，多出来的钱会在市场中流通，继而引发通胀危机，但今天我显然低估了国内家庭的存钱能力。
房地产泡沫的挤出效应，反而进一步强化巩固了国人的储蓄习惯，眼下随着家庭存款总额突破140万亿，地产的泡沫挤出没有被消费，反而变成了躺在银行里不流动的资本。
这个时候，通缩的风险和可怕，要远远大于通胀。
房地产下行不仅仅会严重影响到我国居民的消费能力，还会对房地产企业构成致命性伤害。
有时候盛极而衰，只要一瞬间。
2021年，随着对房地产企业融资监管加强，开发商先后爆发违约潮，被迫展开债务重组。尽管此后我们也推出了多项重磅措施，但不得不说的是，一切来得稍微有点晚了。
从2022年开始，房地产行业就一直处于低迷之中，但一直到今年，我们才陆续放开楼市的管控措施，开始全面取消限购，这一措施的推迟度，类似于我们放开生育，尽管做得对，但可能错过了最佳时机。
先是碧桂园将债券延期，后来又是恒大资不抵债，勒令清盘，金融信托巨头中融也陷入了财务危机之中，尽管放松了楼市限购，但实际情况可能会让房地产行业更雪上加霜。
以杭州为例，在全面取消限购的第二天，杭州二手房挂牌量暴涨91%，这说明市场的情绪已经到了一个谷底，而随着对房地产市场的利好工具不断推出，我们手里的牌其实也不多了。
高盛预计，到2023年底，我国可售住房库存价值为13.5万亿元人民币，由于部分建设尚未完成，至少需要5万亿人民币的投资才能够建成。
这些钱从哪里来，是一个很大的问题。
尽管目前传出地方会收购存量住房，但这本身也需要大量资金，根据银行证券房地产研究主管郑怀武的研报，如果地方要向开发商购买500万套住宅，预计至少需要花费1.8万亿元人民币。
而这笔钱从哪里来，目前还是一个未知数，尤其是叠加地方债务危机阴影之下。
地方没钱，这已经是一个公开的事实。
根据公开数据，2023年，我国地方债券发行规模首次突破9万亿元，根据今年的预算报告，截止2023年末，地方债务余额约为40.74万亿元，算上城投债的话，债务已经高到令人咋舌。
2020年，我国房地产业占GDP的比例为7.34%，间接带动的相关产业占9.9%，合计约占GDP的17%，和峰值的25%相比，已经下降了不少。
未来随着房地产泡沫的挤出效应，房地产下行对宏观经济的负面效果可能还会持续，而在这个过程中，不可避免将会削弱人们本就脆弱的消费能力。
房地产企业债务居高不下，地方收入减少，加上居民消费走弱，房地产行业的重要性不言而喻。
对一个如此重要的行业来说，只有下猛药，才能够缓和房地产对宏观经济的伤害，但这个问题又几乎是无解的。
过去房地产猛涨，是建立在时代红利之上的，跟着房价一路高歌猛进的还有GDP增长率，那是一个高速增长的时代，随着增长压力的放缓，房价也变得不可持续。
这或许是我们不得不承受的一点，即房地产行业的泡沫必会挤出，民间财富和地方收入也必然会下降，消费支出只能跟着放缓。
这是一道近乎无解的难题。
时代红利一去不复返，这个世界上可能再也支撑不了一个十几亿人口的大国，每年经济高速增长10%以上，高增长时代一去不复返，而我们面临的挑战，也才刚刚开始。
一个行业的衰败很多时候是必然的，救是人性本能，但衰败则是市场趋势。
end.
作者：罗sir，关心经济、社会和我们这个世界的一切，好奇事物发展背后的逻辑，乐观的悲观主义者。