在过去一年的合肥楼市里,新房随着地价、限价、备案价规则调整,价格处于上涨的状态,但另一面是二手房价格却在持续下滑,由此挤压了大量的刚需到二手房市场,呈现出以价换量的局面,那时间进入2024年后,二手房市场有什么样的表现?

今天我们一起来看看具备代表性的政务、滨湖和高新在2024年1月的二手房成交情况,给大家做一个参考。(数据引用贝系,并不包含所有成交,仅供参考)

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政务区

从上图可以看到,政务区作为合肥房价最高的区域,在经过漫长的楼市下行后,大多小区的成交均价已经下探到了3万以下,购房门槛大大降低。

其中成交量最高的依然是祁门路南的50新单选区域,国建香榭水都成交了6套,平均总价502万、均价3.35万,宋都西湖花苑成交了5套,平均总价298万、均价2.77万,还有岸上玫瑰、信达水岸名都、森林海、国贸天琴湾等各成交1-3套不等,价格表现也相对较好。

祁门路北的50中单选区域,国际丽景城、imore公寓,以及乐富强御龙湾部分成交的小户型均价都在3万以下,最低仅有2.39万,而大户型的表现则明显更好,御龙湾3室在2.8到3万,天鹅湖畔成交一套单价3.61万,内森庄园别墅和大平层均有,单价3.4到4.3万。

匡河西50新的保利香槟国际成交了7套,恒大华府成交了2套,不过香槟国际均价下滑到了2.78万,其中三室在2.67-3.09万,恒大华府为两套中高楼层三房,均价2.54万。

在学区房遇冷,以及划为双选后,凯旋门小户型的价格下滑幅度比较大,1月成交了5套,均价仅有2.67万,但三房的单价维持在3.5万+,浅水湾有1套245平房源成交,单价仅有1.5万,总价372万。

其他成交房源中,政务壹号、天鹅湖ΜΟΜΛ各成交1套,单价分别为3.33万和3.66万,琥珀五环城河汇林阁成交单价2.63和2.75万,世贸城、国际花都、嘉和苑小区和丹青花园等均在2.5万以下,最低的是绿怡居两套小户型,均价仅有1.45万。

整体上看,政务区内部房价分化也在拉大,根据学区、位置、产品的不同,差异明显,部分品质较好的楼盘,即便位置和配套不占优势,价格表现依然相对较好,所以红四方地块上市后,必然掀起一波改善浪潮。

滨湖区

滨湖区的新房市场以改善为主,单价、总价双高,刚需的选择极为狭窄,所以1月成交的房源中,以小三房居多,像宝能城、万达城、东方蓝海、万科城、旭辉御府、滨湖世纪城、佳源巴黎都市等小区均有不错的销量。

但如前文所说,这也是以价换量的结果,不少小区的成交均价已经回落到2万以下,以160-170万左右的总价,也能有不少选择。并且随着商品房的价格不断下滑,安置房的价格也一降再降,顺园、康园、瑞园等小区的均价回落到了1.2万以下,单价最低不足万元。

在备受关注的省府板块二手房市场上,省府西板块价格表现良好的小区均是品牌、品质相对较好的项目或者改善楼盘,如葛洲坝中国府、紫郡府的均价都在4.4万以上,在2023年越秀地块供应、出让后,对于葛洲坝两个楼盘的销量拉动明显。

省府中轴的禹州绿城蘭园和阳光城檀悦各有3套成交(均未满两年),阳光城檀悦成交1套低楼层高层和2套洋房,高层2.75万,洋房3.9和4万,禹州绿城蘭园成交2套高层和1套小高层,高层2.57万,小高层3.29万,在当前市场下,有这个表现还是十分难得的。

省府东板块保利和光尘樾有1套成交,为一套中间楼层的11层洋房,单价3.23万(未满两年),热度要低于中轴板块。

整体上看,目前滨湖区的二手房价格较高峰期下滑明显,其中不乏一些大牌房企开发,地段和配套俱佳的楼盘,房源、小区选择面也广。

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高新区蜀西湖板块在1月销量相对可观,祥源城成交了12套,祥源金港湾和蓝光雍锦半岛各成交8套,海亮九玺成交了7套,不过价格也同样是下滑明显,海亮九玺的均价已经回落到了2万以下,祥源城均价也仅有2.17万,不过其中2万以下均是二室户型,三室单价在2.1到2.3万。

祥源金港湾根据产品的不同,高层在1.95到2.21万,小高层在2.26到2.44万,洋房2.5到2.6不等,蓝光雍锦半岛成交均是高层,单价2.2到2.96万不等,最高的是一套196平,而龙湖光年因为一套底复拉低了均价,正常楼层在2.7到2.8万。

方兴西和长江路北的保利柏林之春、望江台、西子曼城和乐富强悦湖熙岸,虽然均有成交,但价格表现不佳,除了望江台外,均在2万以下,最低均价1.65万。

政务西其实一直销量比较高,不过1月销量表现相对普通,价格较高的是次新房万科高第和万兴湖山间,万科高第是一套小高层,单价2.48万,万兴湖山间为1套洋房,单价2.89万,均未满两年。

科大高新范围内的小户型目前价格和销量表现均不太理想,桂花园、澜溪镇的大户型相对价格表现要更好一些,尤其桂花园依然维持在3万左右。

改善盘集中的北雁湖板块,也有不错的销量,保利西山林语、世茂国风、旭辉湖山源著、华邦蜀山别院等均有成交,旭辉湖山源著和华邦蜀山别院也是1月高新区仅有的2个均价3万以上项目,而一共6套3万以上成交,也都在上面这几个楼盘。

以上就是政务区、滨湖区和高新区在2024年1月贝系的成交表现,二手房根据楼栋、户型、楼层、装修、市场、卖家心态等不同,价格也各不相同,所以只能作为参考,具体还要自己去实地看房、寻找房源。

总的来看,目前二手房市场依然没有明显扭转的信号,价格分化也比较严重,估计接下来陆续还会落地相应的调控、政策,以刺激楼市,推动房地产平稳和健康发展。