我是深叔，拥有多年深圳房产研究和投资经验，长期持续关注深圳地区的楼市信息，熟悉购房政策、买房策略和学区房信息，欢迎关注及交流。
以下深圳购房答疑内容，来自微信公众号“深叔说房”的粉丝精选提问：
提问：深叔，你好，首付预算200万，想在深圳买套房，但是一直买不到合适的。
深叔：你好，这个预算确实尴尬，如果买在南山福田，次新房带不错的学位，只能买到一个一居室，面积也就30多平，如果考虑宝安、龙华、罗湖之间做选择，虽然可以买到两房一厅的房子，楼龄也可以选到比较新的，而且今年深圳很多二手房价格也跌了不少，但是这些板块的升值属性不强，不要勉强买西部板块，单价太高，200万首付预算确实买不到主流户型，未来升值性也不太好，你可以在龙华和罗湖做选择，龙华考虑上塘、红山板块的次新房，罗湖考虑湖贝、笋岗、水贝、蔡屋围、黄贝岭板块。总价控制在500-600万之间，大概率还是能够跑赢通胀的。
提问：深叔，你好，深圳买房要一路向西吗？
深叔：你好，最近的一波楼市上涨是2019年从宝安中心区开始的，然后碧海，接着西乡，再到福永、沙井、松岗，给大家留下一个印象房价上涨一路向西，刚需本来以自住为主，结果投注分离，纷纷扑向了沙井、光明。实际上一路向西啊，是指深圳城市中心或者是CBD，从罗湖转移到福田，从福田又转移到南山，从南山最终转移到前海之后就不会发生转移了，形成福田南山双中心的格局。不管是宝安还是光明还是龙华，大部分都是睡城，炒作概念已经作用不大了，房子回归居住本质，远郊的新房虽然便宜，但弊端也是有目共睹的，只能用时间换空间以及配套的完善。
提问：深叔，你好，刚需，名下无房，单身，工作时间不长，感觉深圳买房的梦想离我越来越远了，尤其在新政出台后，买房好像变得困难了，请问深圳楼市是不是对买房人越来越不利?
深叔：你好，深圳楼市对这几类人群很不利：1.没钱的人。新政调控后，上车门槛提高，首付比例增大，买不起房的人越来越多，深圳楼市成为有钱人的舞台，经济实力一般的人群无缘优质产品；2.二套改善。二套房贷利率提高，买二套房需要承担更高的成本，不仅如此，二套房的贷款额度和首付比例也受限制，可以看出政府态度；3.年轻人。年轻人不具社保优势，首先是在打新上，打新按照社保排序，年轻人比不过中老年人，其次是在入学上，存在积分不够无法上学的情况，反映了年轻人的社保积分薄弱。买房的限制不止这些，还有涉及离婚追溯、小产权房等情况，这些都说明买房越来越困难，建议购房者趁早做好规划。深圳买房建议，详见知识星球内部分享。
提问：深叔，你好，宝安区买房，应该怎么买呢？
深叔：你好，首先宝安区的梯队，依次是宝中、碧海、新安、西乡、尖岗山、航城、沙井、福永、石岩和松岗。随着深圳一路向西的声音，在大前海、空港新城、海洋新城的概念加持下，宝安房价一度飙升。所以宝安不是所有的板块都安全的，预算在一千万以上的要选中，预算700到1000的就考虑碧海，预算实在有限的可以考虑航程，福永沙集需要沿着11号线周边去买，至于海洋新城和国际会展湾，听上去高大上，发展起来还需要很长的一段时间，剩下的石岩和松岗看上去就像城乡结合部，又没有什么规划，没有投资价值。
提问：深叔，你好，请问二手房和新房到底该怎么选？
深叔：你好，第一、二手房即买即住，不住也可以马上拿来出租获得收益，新房一般一两年才交房，期间还得自取月供。第二、二手房买了小孩就能够马上上学，而且学校好不好，一查就知道。新房因为每个地方的政策不同，有的是需要入伙才能申请学位的，学校一般也是新建的，出成绩，还需要几年的时间。二手房周边配套成熟，生活便利，新房因为还在开发阶段啊，除了配套跟不上，还会受到粉尘噪音的影响，居住体验感不好。第三、二手房小区的环境，房子的户型、物业的口碑清晰可见，而新房只能看到周边的规划和样板板间、存在烂尾或者交付这个货不对板的风险。再说说二手房的缺点，第一二手房周边配套的红利的兑现已经被之前的业主拿走了，房子上涨的空间就不大了。第二五年到七年的次新房的价格并不低，周边的新房还要贵十到20年的，这个房子又太老啊，房龄越大，流动性越差。第三，看过二手房的朋友都知道，看房真的非常累，想要找到很选的房子，你就必须看很多房子，下手还得快，后续交易过程更是复杂，双方的博弈，真的是让你很难受。第四的话，二手房费率高，这个增值税、契税、个税、中介费这些，一般都是由买家来承担的费用，加起来可不低，新房呢就只需要一个契税。
以上为”深叔说房”微信公众号粉丝提问精选
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