今早,相信大家都被一则消息炸清醒了。

5年期以上LPR,大幅下调25bp,历史性破4,来到3.95%

LPR下调,如今已不算大新闻。

但一口气下调25bp,还是出乎大家预料。这是近年来最大幅度的单次下调。

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按广州目前各大银行实际执行的利率,广州首套房贷利率已经来到3.85%(LPR-10bp),二套则为4.25%(LPR+30bp),向公积金利率看齐了。

贷款总额300万计算的话,这次25bp的下调,意味着:

总利息从221万元调整为206万元,下降15万元。

月供从14495元调整为14064元,下降431元。

这已经不是以前大家常吐槽的蚊子肉了。

把时间线拉长来看,如今LPR是历史新低。

且目前广州各银行实际执行利率,是LPR减10个基点。而在21、22年时,LPR加100个基点还是常规操作。

这样对比,你就能明白现在房贷利率有多低了。

照惯例,还是要解答下很多人每次都会关心的两个问题——

01

LPR下调,我的房贷利率能降多少

只要你与银行签订的是LPR加点利率,而不是固定利率,那利率就能随LPR下调0.25%。

02

LPR下调,存量房贷利率几时能降

根据每个人与银行签约时约定的利率重新调整时间

大多数银行是默认为每年的1月1日。也就是1月1日后,你的房贷利率就能调整。

但注意,届时将是按照当时执行的LPR进行调整。也就是12月份的LPR,才是大多数已经买房的人应该关注的。

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这一年多来,房价的下行是更多人关注的。

而同样不容忽视的,是购房需要付出的额外成本,也在持续下降。

一、首付比例与房贷利率的持续下调。

比起利率下调,近来更受关注的是——

广州买二套房及以上,就算房贷未还清,也可以享受三成首付以及首套利率了!

早在假期前,我们就打听到,广州有银行开始执行:即便名下房子还在供,只要根据官方指引进行租赁备案或挂牌,核减掉住房套数,再买房就能享受首套房政策。(点此戳前文了解)

而根据节后我们的了解,目前已有多家银行按此政策执行,更多银行跟进也只是时间问题。

对于有房贷在供且需要置换的购房者来说,上车二套或三套的压力,对比之前无疑大大减轻。

二、购房的税费下降。

包括从2022年10月起执行的“卖一买一退还个税”,广州920新政发布的增值税免征5改2等。

虽说不少城市执行的契税减免广州还未跟进,但购房所需付出的税费成本已比之前大大减少。

举个例子,同样买一套300万的房子,如果这段时间的利好政策都能享受到的话,那总成本能下降近150万元,几乎是省出一套郊区小房子的钱。

这还不算此前不少人买房时为“破解”限购,需要为此付出的时间、金钱成本。

简而言之,正如此前定调的“让商品房回归商品属性”,那现在除了市场自身对房价的调整外,还在发生的,就是减少人们购房时的市场之外的成本

比起开发商或二手业主忍痛割肉,这样官方、银行的让利,对市场的利好是更为普惠性的。

可以预见,接下来几个趋势/现象,将会持续。

1. 购买商品房的额外成本、限制,还会继续下调、放松。

今年内,房贷利率有可能还会继续下调。

限购政策方面,广州目前已经没剩太多放宽空间,但与限购政策匹配的税费优惠,依旧可以期待下。

例如参考房贷政策,名下住房进行挂牌/出租后,再买能否也按首套缴纳契税呢?

2. 楼市的回暖,将会缓慢到来。

利率下行、降准,市场上将会有更多资金。

即便不是全流向楼市,也足够对楼市有足够的刺激。

单看广州,年前限购放松对市场的影响,会在年后逐渐显现;旧改的大力推进,叠加房票去库存的招数,将为楼市输出大量的优质项目供应和新增购买力。

这些,都不会是在短时间内就引燃楼市,但会逐渐让楼市回归正常的轨道,支撑起市场的成交量和价格。

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当然,利率和政策调整得太频繁,“弊端”就是,很多人即便已经想买房了,也会考虑——是不是做“等等党”更好?

这就是赌。

赌购房成本的进一步下降,和房价的回调哪个先到。

在过去两年,“等等党”基本都不亏。

只不过如今,政策基本都能出尽出,房价也调整了快两年。接下来还能等到的利好/优惠,实话说,幅度基本不会再有多大。

如果你是有自住、置换的需求,再等下去还会徒增租房成本、原有住房持有成本等,那现在,确实没必要再等了。