2023年的人口数据出来了。大家讨论最多的是它对楼市的影响。

有两大点:

1)学区房;2)婚房。

只不过对婚房这类需求的冲击,可能要到20年后才体现出来。

首当其冲的会是学区房。

毕竟新生儿与学区房需求,捆绑度极其高。

现在的新生儿就是6年后的小学生。

一个十分严峻的问题是,现在新生儿数量,已经7连跌。

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虽说2023年守住了900万,全年共计出生人口为902万人,比之前市场预期的好很多。

但跌势仍没有收住。

相比2016年更是腰斩。

这也致使,全国总人口已连续两年负增长。

2023年又比上一年减少了208万人。

要知道,人口是房地产市场的需求之源。

而今,新生儿人数持续向下,也就意味,以后上小学的人数会减少。

对学区房的需求自然萎缩。

包括天津出生人口,也呈下降趋势。

2017年是11.93万人,而去年,不到6万人。

已经跌了一半。

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还有一项数据,也很重要。

即一孩出生人口。

数据显示,仅2016-2019年这四年时间,全国一孩出生人口就减少了四成,跌至不到600万。

2022年更是低于450万人。

占比也在持续下降。

2012年,一孩占比57.5%,2022年这一数据,已降至46.1%。

要知道,学区房需求主要来自一孩。

到二孩、三孩,可能家里早已有学区房,也就无需再买。

所以,一孩的减少,也就意味,学区房需求会折上折,将更加少了。

加之,天津学区房的供应却在扩张。

目标都已经定好。

到2027年,要打造100个中小学教育集团。

也就是说,以后天津会遍地学区房。

肉眼可见,现在出来个新盘几乎个个都在引学校。连高端盘也卖起了学区。

美古花园是岳阳道小学,

中海镜映南开和中海峰境南开是五马路小学……

甚至还被“前置”到了卖地环节。

供需决定房价。

未来学区房的走势不言而喻。

但,不容忽视的是,天津有大量的外地转学需求。

尤其是山东、河北等高考大省。

都知道,这两年是学区房的巅峰,因为对应的适龄儿童正好是2016、2017年那批人口出生高峰的孩子。

而他们可不是仅仅上小学卷。

以后上初中,以及中考,乃至高考,都会极其卷。

父母之爱子,则为之计深远。

天津又有全国知名的教育优势,号称“高考天堂”。

双重叠加。

虹吸周边城市需求也在情理之中。

对比近几年天津出生人口和小学入学人数能发现,天津每年小学入学都能转入几千人甚至上万人。

之后,乃至到初中,都会持续有转入生。

据了解,南开的一个普小,一个班级一年就能转进3-5个。

另外从每年递增的高考人数也能看出端倪。

2021年,5.6万人;

2022年,5.8万人;

2023年,6.9万人……

天津的学区需求不来自本地,甚至能辐射全国。

综上,我们可以得出结论:

1)如果你是投资型学区房,千万要打住。

投资看预期。

整体学区房需求缩量,已是大势所趋。

现在,原来一位难求的幼儿园,已经出现招不满的情况了。

2)天津学区房还会有一个惯性。因为天津转学需求是一个很大的增量。

早在2021年天津就出台政策,想在天津参加高考,需有三年高中学籍。这已经迫使很多家长将转学计划提前到了初中。

谁知,去年中考政策也变了。

对直接过来“空降”参加中考的,将不再有18分平时分,体测总分仅为22分。

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要知道,在天津也不是所有初中生都能上高中。

天津的整体中考录取率是65%。

而少这18分,基本就与市区好高中无缘了,很可能还考不上高中。若真如此,对于外地朋友来说就不划算了。

所以为防止万一,转学的时间势必还要再提前。

也就是初一或者小学。

按此推算,天津的学区房,还有5-6年时间。

3)天津第一梯队的学区房,不会受到影响,比如和平。

因为天津的人口基数还在。

这6万左右的出生人口,仍然是要竞争的。

受影响的会是第二梯队以及普小。

需求减少,再加上学区价值被稀释,原有的优势将会失去。

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