我是『房段子』，您相见恨晚的房产军师，目前已为8800+成都购房者提供了一整套房产买卖的解决方案。
我向来以实战主义，稳中求进，并完全站在购房者的实际情况和需求的角度，辅以我在成都楼市超过10年摸爬滚打的经验，给出最合理的买卖、置换、选筹和落地实操方案。
一年结束又开始，不负光阴不负卿，房段子战战兢兢地过完这一年，要承蒙广大粉丝朋友的鼎力支持。
春节结束又是一年开局时，平时絮絮叨叨不少，而市面上关于年度的总结或者展望类文章已经很多，所以我这边打算另辟蹊径，通过一篇案例，一则“爽文”，让大家更清晰地认识到房产优化升级的魅力，也作为2024年的元旦开篇。
话说这是我的一位VIP会员在2023年上半年的真实案例，为了更有代入感，本文以第一人称描述，希望能给大家带来一定的启发。
——以下为正文——
一、布局
2014年的时候，我刚毕业，和女友一起来到陌生的成都打拼，由于没有光鲜亮丽的教育背景和未雨绸缪的职业规划，当时工资很低，我才3000多元一个月，加上公积金俩人杂七杂八满打满算月入也不到1万。
但不知道脑子哪里抽筋了，看到公司同事都在讨论买房并且付诸实施，我也一门心思想尽快买套房安个窝，但对买房的概念比较肤浅，基本停留在为了买而买。而且有个制约上限的前提，那就是囊中羞涩，纯粹图便宜——毕竟首付都是家里亲戚东拼西凑的。
说实话，我们线上线下去了解东南西北的楼盘的屈指可数，很多都被纯粹的“单价贵1000”给吓退了，所以最终避免不了“入坑”。
在年底，我们敲定了一套新房，是某品牌开发商的百亩大盘，建面90多平，套三单卫，电梯高层清水房，总价算下来60万出头，公积金贷款下来月供3k多，好像也还能勉强负担。
但事后发现问题也比较明显，第一是地段确实很一般，并不是热门的区域板块，以至于后面成都房价爆发的时候只能被动拉涨而非领涨甚至暴涨。第二是感觉糟了销售的道，看我们是小白就使劲pua，说好楼层全部卖完了，只剩一套差楼层的，爱买不买。但我就很吃这一套啊，考虑到单价比好楼层的确便宜几百，所以一咬牙一跺脚还是给定金了。
买了后的各种纠结无奈就不多说了，反正每次从市中心（当时租房在市区）去新房打的都要很久，坐公交也要倒腾转车，不过好在后面顺利交房了，作为我们的首套新房，开心多于纠结，赶紧开始装修入住。整体硬装用材还是很扎实的，风格也很不错，但是软装就看个人审美了，而且总有用旧的一天，所以也不是很大的问题。
最关键的是，这些年职业发展还不错，收入上升比较明显，不仅还清了首付借款，装修的十几万也攒出来了。
二、入坑
时间晃晃悠悠来到2018年，有孩子后像人生开挂了，领导看我都顺眼了很多，当时手里又积攒了一笔钱，大家知道那一年楼市政策频发，成都大街小巷老弱妇孺基本上都是讨论的买房买房买房。
我也自然不例外，尝试过好几次摇号，尤其是网红盘，但碍于普通资格，每次都是当分母，思来想去与其一直耗下去，不如考虑买二手房。尤其是有房租收益冲抵风险，用早买早卖限售短等自我安慰，就闭眼上了一套刚需次新房，90多平，114万。
但这套房却是我血泪最多踩坑最惨的案例，通过这次踩坑之旅，才深刻认识到寻找专业的第三方楼市咨询来辅助买房，开启上帝视角是多么重要。
话说这套房有些许优点，比如也是大品牌开发商，物业很不错，城市发展方向还是对了的，周边人气热闹，房屋正朝南，视野好采光好。
但要痛诉罪状的话缺点也不少。第一是再次犯了贪恋便宜的大忌，觉得这套房单价低，折合约1.2万，而其他房源大多是1.3-1.4万左右。为啥会便宜呢？核心的槽点是顶楼啊喂～真的是一把辛酸泪，不知道顶楼后面会遇到那么多问题，不仅仅是担心漏水和暴晒的问题，而且更多的是在市场流通上的折价难题。
第二是房子本身是极简装修，说人话的就是出租房标准，房东走的时候还把电视、空调和冰箱搬走了，瞬间就是家徒四壁的既视感。后来我还掏心掏肺地去二手市场整了些家电和床，腰都累坏了。房屋整体的硬装表现一般，说实话，我是一天都没住过就赶紧拾掇拾掇租了出去。
租房的过程也很离谱+心酸。前面不是说好点的家电都被房东搬空了吗？于是我们又大冷天地去跑二手市场，淘了一些品相还不错的给安装上，一来二回又砸进去几千了。
接下来就是招租，58安居客还有贝壳以及楼下租售中心都发布了，但非常麻烦，尤其是我跑一趟那边很不容易，很远，有一次在三环上还被追尾了，气得差点吐血，准租客也泡汤了。
后来差不多租过两批次客户，一次是女生和朋友合租，她们就在周边上班，做保险的，倒也方便，后来退租是因为她喜欢养的多肉拿到楼顶阳台去晒，被其他业主投诉，物业没收了，所以闹了一架很不爽，最终就退租换了地方。
另外一次是几个刚毕业的男生合租，既是同学又是同事，开车去软件园上班倒也还算方便，不过有个很大的问题，这几人养猫又养狗，把好好的一套房子给糟蹋得不成样子，窗帘沙发还有椅子都破了相，但这些人还没一点愧疚之心，觉得租房就是这样的，最终我也懒得扯皮，喊他们找了个保洁全面里里外外打扫了一遍就赶走了。
第三则是房段子给我说的买到了非标准产品，虽然这套房是90多平的刚需定位了，但是整个小区主打的是七八十平的小套三，所以二手流通最快的，必然是七八十平的小套三，平均每卖掉4-5套小户型，才会迎来一套90多平“大户型”的成交，从流通性上就已经先天不足。
第四则是我头铁，为了买而买，全然不顾当时还有那么高的增值税，自己也是一根筋地硬着头皮上车，过户大厅的时候卖家脸色铁青，当时我还以为是他们卖亏了不满意，现在一想肯定是想笑憋得难受——怎么找到这么一个冤大头接盘啊？
话说上次两批租客之后，我就再没有出租了，毕竟租金也很低，才2k出头，所以纯粹空置，有空的时候就去打扫下卫生。
至此，成都大冤种的两套房布局完毕，一套买得早的，主城区自住套三，虽然不完美，但是好歹有个窝，而且后来通地铁了，整体来看通勤进城配套还是可以接受，房价是被动拉涨翻了2倍多。另外一套则是冤大头的“投资房”，完全是入坑接盘的瑕疵房，成为我挥之不去的阴影。
三、破局
时间一晃来到了2022年，由于第二套房子（简称怨种盘）已经满3年，房段子老师正式介入我的资产优化进程里来，我们分析这套房子并不好赚钱，可以趁着行情还行，挂牌出来，开始出售，以后再重新持币观望。
然后我就马不停蹄地挂牌出来，楼下链家的接待很积极，给我们定价160多万，当时我也信心满满，想着一旦有好点的客户，就直接割了。
但链家这次真的很不给力，所谓的资深维护人对房源的信息更新不及时，系统内评分很低，我后面找店长投诉，但他们是穿一条裤子的，换汤不换药，无非就是用市场不好和房源瑕疵来搪塞我。
段老师分析可能是维护人手里的好房源太多，看不上我的瑕疵房，而且越是资深的越是老油条，后面我就果断申请换了一个萌新经纪人来维护。这次有明显效果，才毕业的年轻人手里房源不多，也想着出业绩，所以整天也花心思在上面提分，最终一度能达到9分以上的系统内部评分，加上我上了“好赞好房”，也是“必看好房”，所以带看也明显多了起来，我好像看到了胜利的曙光。
但现实是残酷的，虽然带看多，不过我觉得是经纪人力求数据，走了一些弯路，比如不给客户说清楚顶楼、简装等瑕疵问题，就一个劲地带，最终的正向反馈很少，大多是不了了之，到后来他也很疲乏了，每周随便忽悠一两个人顺道看看我的房子，然后拍个视频发给我，说“x哥你好，这周又有一组带看哦”...就此敷衍了事。
2022年初的时候我就挂出来了，但是链家这边在很长一段时间，都没有捞到一个愿意坐下来还价谈价的客户，我也是很无语，160多万是当时正常的行情价，而且我在此期间也不断根据好赞的标准在下调挂牌价，最终基本上调到了150左右。
期间也有一些段老师“好房推荐”带来的客户看房，但还价比较低，才140万，所以婉拒了，但后面复盘再看这个价格，那叫一个后悔啊。
当时政策是满五或者满二唯一才能免增值税，所以为了卖相更好，我和我老婆还去办了JLH，最终形成一人一套的单独产权，一把辛酸泪就不多说了。
2022年上半年就这样焦灼地等待出售，一晃又来到下半年，市场整体寒风凛冽，下行明显，这个时候可以感受到别说还价了，连带看都少了很多，每每辛苦上班挣窝囊钱的时候想到这桩心病，就隐隐作痛。
这套房不仅是需要优化处理的劣质资产，而且我还面临一个更棘手的问题：孩子明年就要读书了，现在两套房对口的小学都很差，我急需做出一些改变。
从结果上来说，2023年初，我在短短80天内，一口气买卖了4套房，有运气的成分，但也有段老师悉心指导的功劳。
时间翻过春节，我终于说服了家里人，把自住的主城这一套拿出来卖，与此同时第二套的就随缘吧，我想主城的先卖掉后把孩子的学区解决了，再谈后面的其他改善置换。
说干就干，我们抓紧时间挂牌出来，拍了VR，也上了好赞好房，由于就自住在里面，所以每一次看房都比较方便，加之要考虑到第一印象，所以开启了断舍离的极简主义——家里从没像那段时间这么干净整洁过。
自住的房子是一个小姑娘在维护，真的很积极上进的那种，让我刷新了此前对链家的负面看法，每次都会积极带人来看房分析，加上我亲自介绍房源优势，所以一度觉得离成交不远了。
这里必须插一件事，那就是我第二套的怨种盘居然突然卖掉了，我感到喜极而泣，卖掉了这套房，资金压力瞬间就不大了，至少我能去置换学区房，目前自住房也可以先不着急腾退出来。卖这两套房一直是穿插而行的两手抓，所以很难单独地分开来说。
话说怨种盘的这套房子，从希望到失望再到绝望的时候，终于迎来了破局，而此时，我的挂牌总价已经调到145万，简直卑微到膝盖。
由于前段时间链家带看的时候出现了尴尬一幕，发现天花板漏水，有些“黑眼圈”，所以我买了点拼多多上的“神器”，开车去缝缝补补。
刚到屋里的时候，楼下租售中心的中介又在微信上问我房子心理价格调整没有，我说没有，我正在这房子里缝缝补补天花板。他一听说我来了，就马上说前两天带了个客户，还挺有意向的，就是价格比较低，可能不到140万。
我心一横：你喊他来当面谈。
中介打了兴奋剂一样，马上给那边买家说约过来谈判。买家人在德阳，不过工作重心转移到了成都来，恰逢那几天成绵高速封路修缮，所以他们从国道开过来，花了好几个小时。
我也是煎熬，连天花板都敷衍了事刷了一下就去店里等着了，不过还好最终买家没有爽约，终于坐到会议室的时候，我觉得缘分真的到了。
对面这个小伙子比我年轻一些，还有他女友一起，买来当做婚房，一开始也给我哭穷，说预算低，家里压力大，现在临结婚了，就想买套便宜的。我心想你哭啥穷呢？主动权掌握在你手里，你130多万我也要割肉卖了跑路。
所以我也哭穷，这套房子买下来都120多万了，这些年加上利息等成本，卖140多纯纯是亏本，相当于帮你们白白照顾了这房子4年。
然后就是一些正常的极限拉扯，比如他说我房子装修差，后面还需要全盘翻新，我说这个价格是全网整个楼盘最低的，已经纯粹当慈善家了。
最终我也是急于出手，不想念战也不想失去这个机会，双方敲定了140万出货。本来我以为买家还要去看看房子的，但是对方也是个爽快人，说之前看过了，不必了，直接签合同吧。
后面卖房就很顺利，收定金，签合同，做贷款审核，打网签，收首付款，过户，收尾款，做物业交割。
那啥不动产交易中心此前我就去过，前任卖家憋得脸色铁青的样子还历历在目，如今我也脸色铁青，反正是那个怨种*2次无疑了。只不过过户完后去交割物业的时候，发现这小子居然开的是奥迪Q3，当初在会议室给我装穷呢？
由于是商贷，年初那段时间到账也非常快速，上周四办好手续，下周一就收到全部尾款了。卖掉这套房子给我的感觉是像做梦一样，真的解脱了，也不敢细算成本，粗略估计是要小亏的。
后面我还长期在某小程序上跟踪这个户型的成交行情，2023年大概成交了几套，有些品相比我好的会稍微高一点，但年末最新的一套精装中楼层也只有140万，所以还是庆幸的，不走价，走心就好。
话说卖掉怨种盘后，我的底气就足了很多，上班也有精神了，自住房的带看还是络绎不绝，但就是没有谈判成交的，这个时候神奇的一幕又出现了——竟然也是小区租售中心带客户来了。
说真的，链家虽然有点一家独大，但是很多客户还是想着佣金比较高，更愿意去找物业租售中心同步看二手房，真正诚心的卖家，比如我这类，肯定是会两边都挂牌的。所以很多时候不起眼的租售中心，深耕本地市场的夫妻店往往有奇效啊，你们买房卖房的时候也可以多尝试下。
租售中心的中介说有手里有一组维护了很久的客户，前期对我这套房铺垫酝酿了很久，带过来看了房（当时看的人太多了，有一天是好几拨人一起看，我都没注意到这个准客户），目前愿意出价168万，问我咋样？
我心里乐开了花，说很好。
事实上这个价格是我和段老师精心分析过的，从市场行情到挂牌成交，再到房屋本身的优劣势来看，定价在165-170万是比较合理的。
租售中心的中介和双方约到第二天下午签约，但是当天晚上，此前维护得比较积极的链家小姑娘好像感应到了什么，和我说有一组客户想看房谈价格，经不起邀约，大晚上的我拿着房产证去门店上等他们。
落座后是夫妻两人带小孩和老人，阵容还挺强大，但话语权基本是女方在主导，给我的感觉就是咄咄逼人，各种挑刺，然后各种压价。这个时候我都有保底的准客户了，还怕你个X子啊？当时就硬拼了，价格谈得很死，168万少了一分钱我都不会干。
女方比我还嘴硬，说最多160万，多一分钱也没得谈。男方好像要说个什么，但是又被女的眼神瞪回去了。链家看双方这阵仗是谈不拢了，于是分开来谈，私下问我多少能成交，我说就是168万啊，中介就说我这瑕疵房估计很难很难，到手的鸭子要飞了哦，让我慎重考虑。
我心想，链家还有多出来0.5%的好赞费用，168万的确不划算，经过慎重考虑，我觉得要加169万才合适。
我还没说出口的时候，里面的买家走了出来，说谈不拢就别谈了，然后大家面面相觑，不了了之。
轮到我煎熬了，第二天早早地请好了假，和物业中心带来的买家坐下一谈，此刻画风都不一样，对方也是个很爽快的年轻人，就直接报价168万，我争取了下缓一个月搬家，对方也同意了。
这买家当时只给了5万定金，至于首付款要我搬家了再给，总而言之，还是好事多磨吧，他是做金融的，所以对现金流看得比较重要，我这套房全款买入，再DY出去，吃点利息差，头脑很活泛。
期间也经历了一些摩擦，时间节点卡得有惊无险，最终成功出售这套房子，至此我就回笼了300万出头的现金（两套都结清贷款，是全款状态的）。
回顾这两套房，卖房就相当于自己第一次做生意，充满了刺激和惊险，也比较依托于缘分，两套都是租售中心给搞定的，该给的中介费咱就给。对怨种盘的中介还是表示了感谢，对主城的中介小姑娘表达了遗憾，确实是缘分没到，不然这套房肯定是她来成交的。
这两套房在短短的不到一个月的时间内先后出售，是我始料不及的，恍然如梦，但又真真切切，甩掉了拖油瓶，也面临和自住了6年的房子说拜拜，内心还是多有不舍，房屋里那些欢声笑语还历历在目，如今一眨眼就不见了。
事已至此，不过还好家人比较齐心协力，4月份的时候我们就收拾家里的破铜烂铁，最终搬到了隔壁小区，临时租了一套房过渡。一来解决孩子目前读幼儿园的接送问题，二来父母不舍这边营造起来的邻里氛围，三来就近租房也避免了搬家的折腾。
未完待续...