北京达观投资管理有限公司： 地产销售大概率会在2024年见底企稳
地产销售大概率会在2024年见底企稳
到底多少面积企稳？卖方有很多这方面的研究，基本是8-10亿平米。
因为2023年基本上10亿出头，2024年会落到中枢附近，或者跌破中枢一点。
截至2023年的数据，我们房地产投资占GDP比重是6%，2024年很有可能会向日本和美国的低点靠近。
另外，受高善文博士的启发，他在最近的一个演讲中（《高善文100分钟细谈当前房地产：已明显超调，但见底要等两个信号……》），跟东北地区做了个比较。
使用先行区域的启示，以2017年为基数，2021年可能是全国的一个高点，2022年-2023年可能才会调整。
但对于东北市场，以2017年为基数，2018年就开始调整了，2018年的销售面积处在下滑的过程中，截止2022年只有2017年的一半。
在2023年，全国个别地方下滑幅度非常大，但东北在2023年只有微弱的下滑。
在2023年这样一个大的宏观背景下，它跌得早，幅度也足够，企稳的会早一点。
既然东北能在一半左右的位置企稳，那全国总量目前已经跌掉49%了，后面可能会慢慢企稳。所以这也是个支撑。
关于地产投资占GDP的比重，我们之前的指标是与美国和日本相比，现在将全国与东北相比，可以发现达到7%之后，基本上会见底企稳。
所以无论是和国外比较，还是和东北比较，大概率2024年能够看到地产销售、新房销售的见底企稳。
当然，这个底在什么数量级还不确定。
但对资本市场来讲，2024年地产对经济的影响可能还会比较严峻，主要原因是投资。
毕竟新房的销售是一个先导性指标，投资是一个滞后指标。
用平板玻璃看，它80%的下游应用是建筑行业。
我们用它来模拟整个房地产对实物的消耗，2023年截止到十月份的数据略微下滑，但幅度不大。
假设新房销售和开工从高位下来已经腰斩，因为时间的滞后，2024年房地产对于实物消耗的下滑幅度可能会扩大，对于实体经济量的拖累，可能会比2023年更寒冷一些。
但如果我们能够看到前瞻性的指标见底企稳，后续整个上下游的好转也是时间问题。
做个小结，地产销售大概率会在2024年见底企稳，但由于投资的滞后性，今年地产对上下游的拖累压力依然存在。
只要没有明显的负面拖累，后续经济新旧动能的切换也算告一段落。
我认为后续宏观预期会企稳，随着预期的企稳，有可能对资本市场是属于重大的基本面的改变。
基本面如果发生改善，传导到资本市场上股价表现发生变化，其中关键指标在于风险溢价（ERP），也就是投资者的信心会发生改变。
如果房地产见底企稳的判断成立，对主观多头的投资者来说，很多行业基本面的共识会变多。
在过去的14年中，公募基金中位数收益率跑赢沪深300指数10年，还是有超额收益的。如果地产见底企稳的判断成立，2024年主观多头的状况会比2023年好很多。