- 天津城市发展的重心已经大掉头。
- 从环城建新区，回归到市区做“填空题”。
- 资金和精力转移后，很可能“误伤”环城板块，配套建设或放缓。
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海教园起势因教育。
但也因教育被质疑、被利空。
目前的海教园，基本上只有房子+学校。
新房
2023年，海教园新房成交2643套，环比涨幅38%，位于全市板块第五名。
尤其是保利西棠和煦和中铁建花语天宸，居然还涨价了。
对于环城板块来说，太少见了。
大户型卖的也不错，尤其是一楼带小院的房源。
中国铁建花语天宸
保利西棠和煦也是一样的状况，甚至130平米户型一度被提前预定了一栋楼的房源，一楼带小院的房源是最先销售出去的。
工程进度也很快，保利西棠和煦有部分楼栋已经封顶了。
保利西棠和煦
两个项目的户型都是80多平米起步。
就是因为，这里是海教园，标签是教育，小户型永远有市场。
海教园的客群，分两类。
一类是新天津人落户+上学，他们要的是小户型、门槛价。
100平米以内是优选。
另外一类是改善需求。
一部分是周边地缘，掐尖了咸水沽的有钱人。
一部分是学校的教职工，有能力承担高一点的总价。
海教园在售的还有龙湖樘樾、四季春晓以及锦绣大家。
四季春晓的部分楼座已经封顶，但是楼体外沿还没开始施工。
四季春晓
龙湖樘樾一期已经交付，二期正在建设当中。
并且沿街商业已经有开业的。
但是这一片区确实很荒凉，路上没有什么人。
可能和学校放假有关。
龙湖樘樾
学校
海教园的兴起确实因为学区。
2015年，天津大学和南开大学部分学院搬迁至海河教育园区。
板块整体规划一贯制学校，均为南开学校。
并且能考市内六区的高中，这在外地家长心中，是天大的好消息。
但随着学生越来越多，学位成为难题了，建学校的速度赶不上学生增加的速度。
到目前为止，已经确立了5个校区，遍布海教园，已经建成的3个，有两个校区预计今年9月建成。
南开学校雅润路校区
海教园和慧南路校区
就是因为南开学校，2015年底，海教园起势了。
楼盘也都建设在小区周围。
最高记录，11个楼盘同时在售。
因为项目众多，必然触发价格战，户型也越做越小。
很长一段时间内，海教园79、89平米最好卖，甚至有的项目106平米是最大户型，主打一个“学区房理念”。
目前海教园内79平米户型，不到150万就能拿下，还带精装修。
除了学校，其他配套呢？
海教园已经开通了地铁6号线，位于仁恒海河院南苑和龙湖天宸原著之间。
距离其余楼盘还是有一些远的。
商业就是社区底商，而且底商比较多的地方集中在鲁能泰山7号南苑和南开学校雅润路校区附近。
底商基本上以小超市、兰州拉面、水果生鲜为主。
如果想去商场，需要到去咸水沽的吾悦广场。
另一面
新房+学区，只能代表海教园一部分。
另一面呢？
第一，天量的二手房供应
贝壳网显示，海教园有1568套在售房源。
但事实上远不止如此。
很多人孩子还在上学，但是已经规划着上完学就卖房。
并且成交价格高层已经到了1.5万/平米左右。
比现在的新房，合适多了。
但有一些房源，虽然也挂单价2万/平米以上，但是通常有价无市。
第二，学区质疑
2021年，海教园行政归属津南区，并设立津南区海棠街道。
很多家长猜测，学区政策会变。
但官方一直在辟谣，海河教育园区应届初中毕业生升学政策不变。
目前海教园内的学生，既可以报考面向市内六区招生的普通高中，也可以报考园区高中。
还有转学难的问题，官方公众号也做了回复。
2023-2024年确实学位紧张，如果意向不甚迫切，可以选择缓一年转入。
而2024年9月两个新校区投入使用后，又可以有几千个学位了，转学的困境会缓解。
第三，配套缺失
海教园目前的商业是个短板，社区底商的形态也很单一。
之前锦绣大家规划过商业，但是一直没有建起来。
很多家长经常自发组织团购，来解决孩子水果、学习上的需求。
前段时间海教园挂了一宗商业地块，位于南开大学的北侧。
另外，个人组织的京津通勤大巴，从海教园到通州，每天都在发车。
也说明交通方面的配套，确实还需要加强。
海教园板块的分数，并不高。
是因为海教园的长板太长，短板又太短了。
居住区和学校可以打满分，商业和医疗分数很低。
目前的第三代产品已经出现在海教园，并且价格并没有捅破之前的“天花板”。
说明海教园依然是有增量的。
2024年年初，海教园又一口气挂了4宗宅地，据说都有买家了。
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