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长三角密集优化限购。继江苏省南京市、安徽省合肥市之后，江苏省苏州市也宣布全面取消限购。
“购买新房、二手房不做购房资格审核，新房限售政策仍为两年。”1月30日，苏州市住房和城乡建设局工作人员对外表示。同日，苏州市房产交易中心工作人员对外表示，自即日起，不再审查购房套数，也不看购房资格。
这标志着该市执行近八年的限购政策全面退出舞台。事实上，近半年来，苏州已经多次优化限购、限贷、公积金贷款等方面的政策。
2023年9月，苏州宣布，对于购买120平方米以上商品住房，不再进行购房资格审核；对于购买120平方米以下的商品住房，非本地户籍享受本地户籍待遇，无需社保和个税，可购买3套房。
彼时，苏州还提出落实降低首套房、二套房执行首付比例和首套房、二套房贷款利率，个人首套房“认房不认贷”等政策。
“此次苏州全面取消限购主要起到提振信心的作用，同时表明2024年的楼市政策走向以利好为主。就市场反响而言，在此前政策多次优化的过程中，积压的购房需求已经逐步释放了，预计此次新政的效用是递减的，后续市场变化情况还有待观察。”1月30日，多名经手苏州市改善项目、刚需项目的中介及房企人士对时代财经分析称。
在全国范围内，苏州算是需求较平稳的市场。据克而瑞苏州，2023年，苏州一二手房的总成交面积为1336万平方米，与上一年持平，展现韧性。其中，二手房市场成交面积上涨，成交单价下跌；新房市场成交面积下跌，成交单价上涨；刚需购房需求主要流向二手房，而改善需求则多由新房市场承接。
就苏州全面取消限购的影响，多名带看苏州姑苏区二手房的中介对时代财经分析称：“没有什么刚需客户有购买三套房以上的需求。也没什么客户来咨询新政。预计春节前及春节后看房人数会回暖，但客户不一定会下手。现在是买方市场，高性价比房源还很多，预计新政后业主心态也不会有太大变化，不敢抬价。”
姑苏区是苏州市二手房成交量最大的区域。区域内的“老破小”较多，这些住宅虽然居住功能较弱，户型小、总价低，部分还有重点学区赋能，受到刚需购房者的青睐。
多名姑苏区二手房的中介对时代财经表示：“去年首付下限下调和公积金贷款的影响比较大。首付下限下调至两成，很多就差几十万首付的客户上了车。此外，去年苏州公积金贷款额度最高上调至165万元，也让刚需购房者感到很优惠。”
1月31日上午11时，诸葛找房网站显示，苏州市24小时内有1245套房源降价，107套房源涨价。同一时间，姑苏区有48798套有效二手房源，24小时内158套房源降价，24套房源涨价，降价金额多为数万元、十余万元，有三套高总价房源大幅度降价，分别降价170万元、92万元和70万元。
至于新房市场，多名中介及房企人士则感觉，去年9月份，120平方米以上商f品住房取消限购已经带动了较多需求，此次新政的效用或递减，具体市场反响还需一至两周的时间来观察。
1月30日，苏州某楼盘营销人士对时代财经表示：“对于120平方米以下的住房，就我们已经访谈的客户而言，很少有因为限购问题上不了车的情况。也就是说，新政不会使这些客户突增购房资格，从而使我们的成交量在短期之内提升。”
该名营销人士分析称：“对于120平方米以上的住房，去年9月政策调整后反响比较强烈，此后两到三周、甚至持续到国庆，我们项目的流量有明显提升，很多客户觉得是个较好的出手时机。”
他表示，其所在项目不愁卖，新政后不会特意向集团申请折扣，但会把握政策窗口期，积极备战春节后的楼市小阳春。具体而言，一是调整供货节奏，保证充足的货源让客户去选；二是制定合理的价格策略；三是加大宣传和曝光，提高品牌和项目的影响力。
一名带看狮山新房的中介表示，现在一些新房的优惠可以谈，以某项目为例，目前优惠大概是总价的3至5个点左右，预计春季后不会有太大的变化。
“去年苏州卖了大量的二手房，但有相当部分资金没有流入新房市场。很多客户选择持币观望。春节后信心是否回暖是关键。”多名房企人士及中介如是称。
秦朔：广州苏州放开限购意味着什么？
1月30日，苏州、上海先后宣布放松限购，其中苏州宣布全域放开限购，成为主力二线城市中第一个“裸奔”的城市。
上海宣布自1月31日起，在上海连续缴纳社会保险或个人所得税已满5年及以上的非我市户籍居民，可在外环以外区域（崇明区除外）限购1套住房，虽然这种“挤牙膏”式的政策与民众期待仍有差距，但这也说明住建部的意见已经快速落地，后续地方在因地制宜放松本地区限购政策时候也更加有底气。
广州、苏州、上海放开限购是不是意味着背离了此前的调控初衷呢？
其实没有！
在《2024年楼市会好吗？》一文中我提到，2021年中央经济工作会议上首次提及“房地产新模式”。全国工商联房地产商会理事李骁认为，房地产发展新模式是指真正落实“市场+保障”双轨制。如果按照这个思路来，2024年的重点任务估计还是“平急两用”公共基础设施建设、保障性住房、城中村改造这“三大工程”。
我们在看广州放开限购的同时，也发现广州最近的消息，2024年，广州市计划筹建配售型保障性住房1万套、保障性租赁住房10万套，发放住房租赁补贴1.8万户。
结合上面的放开限购政策，广州的意思很明显，那就是市场的归市场，保障的归保障，既让楼市活起来，又会保障底层民众的住房需求，两条路各自到罗马。
不过，保障房的建设只能是作为市场补充。北大国发院经济学教授赵波认为，保障房的发展需要明确定位——其发展一定是适度的，因为我们有大量的商品房存量待消化；其对象是明确的，那就是低收入人群，不应该针对精英阶层。真正的人才可以通过市场定价，高薪来吸引，无需提供额外的住房补助。政府应探索如何去有效地提供这些保障房。
2024年房地产市场仍以恢复信心为主，各项政策核心都是稳定市场预期。经济学家马光远也认为，“2024年房地产的政策要到位，一定要下决心尽早取消没有必要的限制政策。房子自住也好，改善也好，到今天为止我们还没有看到鼓励性的政策。过去只是在放松政策而已，而且还放松得不够。因为现在整个房地产市场已经调整到位了，而且超调了。”
走出当前的困境需要时间，收入的增长和稳定的增长预期是最好的良药，市场再也经受不住运动式调控了。
（来源：时代财经、秦朔朋友圈）
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