作者 | 李林栗 廖蕙雯
编辑 | 谢佳佳
“让他们刷！你们就只配买恒大的烂尾楼！”
近日，长沙中海寰宇天下的业主汤先生向《橡果商业评论》展示了一段在业主群里广泛流传的直播录屏。
视频中，在一个名为“中海寰宇天下…”的直播间内，有评论表示，自己买了寰宇天下的房子都快抑郁了，另有评论提出了楼盘存在的一些问题。
然而此时，直播间内的一个没有露面的声音却笑称，“没关系让他们刷，冲下流量！你们就应该买恒大的烂尾楼，你们就只配买恒大的烂尾楼！”
1月23日，《橡果商业评论》就此事致电中海寰宇天下，但工作人员一听说是“长沙中海寰宇天下”的相关事件便挂断了电话，随后再尝试拨通则被一直拒接。
汤先生表示，目前业主们正在向长沙中海寰宇天下争论“绿化、入户大厅的面积缺斤少两”、“房子顶部触手可及”等问题，双方已于1月19日展开沟通。
但业主们没有想到，还没等到总部的回复，自己首先会被直播间“背刺”一刀。
《橡果商业评论》了解到，长沙中海寰宇天下是知名房企中海地产的项目之一。
值得注意的是，除了直播间一事，中海地产在长沙的其他项目还面临全小区住房实际面积不足的情况，已有业主将开发商告上法庭。
（“中海寰宇天下”直播录屏）
01
1802户业主实际面积均不足
有意为之还是合理误差？
购买房产时，消费者与开发商合同约定的房屋建筑面积（下称“合同面积”）和最后不动产登记的实际产权面积（下称“实际面积”）可能会存在一定的细微差别。但如果一整个小区，所有的房子都比合同面积精准地少了0.6%呢？
据《潇湘晨报》报道，近日，长沙中海麓山境商品房业主罗女士等人与开发商之间的民事诉讼在长沙市望城区人民法院开庭，业主们还在等待庭审结果。
罗女士表示，自己购买的房屋实际面积比合同面积少了0.38平方米，但因为误差在合同约定“面积误差比绝对值在0.6%以内（含0.6%）的”，所以拿不到相应的退房款。
另一名业主肖先生则表示，其所在的小区1802户业主的实际面积均少于建筑面积，但面积差绝对值全部卡在0.6%以内，因此业主们都拿不到差价退款，这让他们质疑合同存在格式条款。
据了解，《买卖合同》中的面积误差比的计算公式为产权登记面积与合同约定面积之差除以合同约定面积，再乘以百分之百。若面积误差比绝对值大于0.6%且小于等于3%的，按照双方约定单价据实结算补退房价款。
《橡果商业评论》注意到，出现类似情况的，不止长沙中海麓山境一个小区。
长海中海星樾府的业主刘女士对《橡果商业评论》表示，“我们小区最开始合同也是那样写的，经过业主们的反对、抵制后改写了合同。”
刘女士购买的小区有11栋楼，1000余户住户，由于购买时间较晚，她虽不是“格式条款”亲历者，但在此前已有业主带头去和开发商谈判，“当时他们罗列了10条（条款），只同意修改这一条，后面买房的都换成了新合同。”
新合同约定，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，按照双方约定单价据实结算，补退房价款。
（刘女士提供的新合同修改条款）
公开信息显示，长沙中海麓山境、长海中海星樾府、长沙中海寰宇天下均为知名地产商——中海地产的项目。
02
律师：更类似霸王条款
中海方面或有欺诈嫌疑
那么关于中海麓山境商品房合同中“面积误差比绝对值在0.6%以内（含0.6%）的，双方互不补房价款”的内容，到底是否涉嫌格式条款呢？
对此，北京两高（海口）律师事务所主任梁志强对《橡果商业评论》表示，合同一般由开发商提供，一般情况下也不允许购房人修改。“如果有多个购房人的购房合同都存在这种情况，或者有购买人沟通过修改却被拒，都能认定构成格式合同。”
值得注意的是，一般情况下，格式条款在房地产合同中是一种很普遍的现象，即指类似模板一类会重复使用，双方默认同意的条款。而上述的“格式合同”更类似于霸王条款。因此，律师主张，“在此情况下，应做出不利于合同提供者（即开发商）的解释。”
（《民法典》相关条例）
“购房人可以申请法院调取该栋楼（或整个楼盘）的全部房产面积信息，如果误差既有超过0.6%的，也有不足0.6%的，且比较杂乱、总面积基本相等的，这可能属于施工误差；如果总面积与房本总面积相差较大，可以主张合同撤销或无效。”梁志强说道。
另外，梁志强表示，对于合同中0.6%的面积误差比是否属于重大利害关系的认定则比较困难，在面积测量过程中确实存在出现误差的情况。但若如业主罗女士和肖先生所言，“小区1802户业主的实际面积均少于建筑面积”，购房者实际住房面积总和与合约上的应有总面积相差较大的话，中海方面或有欺诈嫌疑。
而对于罗女士提出的“是否应退装修差价”的问题，梁志强表示，装修款应以不动产登记的产权面积（实际面积）为依据，按多退少补的原则将差额退回。