我是紫沐，这是我第379篇日记。
最近刷了两份有意思的研报。
一份是招行联合贝恩公司整理的《2023中国私人财富报告》。
一份是胡润百富的《2023中国高净值家庭现金流管理报告》。
这两份报告，能解答很多问题。
为什么楼市会分化？
为什么只有一线城市才有房地产？
为什么宁愿卖三套差的，也要换一套好的？
这些问题，都能在报告中找到答案。
1
先说清楚一点，本篇文章对高净值人群的定义，是可投资资产超过1千万的群体。
注意是可投资资产，而不是身家。
可以简单理解成，实打实的有钱人。
过去几年，大家普遍都觉得经济环境不好。
但与感觉相反的是，有钱人的数量却一点没少。
根据招行的数据，2022年中国高净值人群数量达到316万人，比2020年增加了54万人。
并预计在2024年，高净值人群数量会达到393万。
而且从08年统计至今，虽然经历过好几次危机。
中国高净值人群数量一直都是正增长，可投资资产规模一路上扬。
人均可投资资产，也稳定在3200万左右。
这意味着在经济不好、失业加剧、打工人收入下降的环境。
能拿几千万出来投资的有钱人，依然在变多，并不受大环境的影响。
所以为什么经常在文章里说，要买优质的核心资产。
因为这类资产，有很宽的护城河。
从供应端，这类优质资产本身数量很少，有足够的稀缺性。
在需求端，对应的购买力群体实力强，有钱，能支撑房价。
而且群体数量，还在持续增长。
长此以往，优质的核心资产，自然会形成供不应求的环境。
要明白，行业更迭是常态，但总有能赚到钱的人。
胡润的数据提供了进一步的证明。
富裕、高净值、超高净值、国际超高净值家庭的数量，都在往上涨。
所以楼市为什么分化，其实很简单。
以广州为例，3000来万的好房子很少，来来回回就那批产品。
而能买得起3000来万房子的人一直在变多。
那这些优质资产，价格自然就能稳住，供不应求嘛。
但相对普通的刚需-刚改类房子，这几年在广州天量供应。
对应的购买力群体，刚需-中产群体，这两年普遍又收入下降，不敢买了。
供过于求的局面形成，那资产价格自然就持续阴跌。
一涨一跌，就形成了楼市分化。
2
只有大城市，才有房地产。
这句话，同样是分化结果的一种体现。
一线城市拥有顶级的教育资源、医疗资源、人脉资源、工作资源。
这些资源，你只要享受过，就很难离得开。
所以很多中小城市，有能力的那群人，最终都会搬到大城市扎根。
这就是大城市对资金和人才的虹吸力。
胡润的数据也证明了这一点。
拥有高净值家庭数量TOP3的省份，分别是广东、北京和上海。
细致到城市，那TOP5分别是北京、上海、香港、深圳和广州。
很明显，四大一线城市，依然是有钱人最集中的地方。
而且有钱人的数量和集中度，还在逐年增加。
要知道房子归根到底是一种商品。
它的价格逻辑，离不开最基础的供需关系，和购买力水平。
大城市的有钱人越来越多，他们对高品质的房子有需求，也能承受对应的高房价。
那真正的优质资产，价格是很难崩盘的。
而大城市高净值人才的持续流入，意味着中小城市高净值人才持续流出。
当购房需求减少，购买力水平下跌，中小城市这几年房价崩盘，从逻辑上非常合理。
而且在往后，来自大城市的虹吸效应还会更强。
中小城市房子供过于求的局面，可能再也无法扭转。
所以在文章中，经常强调要尽快出清中小城市的资产，置换到大城市去，就是这个原因。
为什么宁愿卖三套，也要换一套。
因为只有大城市，才有房地产。
3
报告里还有很多有意思的数据。
比如在财富传承上，保险和房产依然是高净值人群的首选。
网上很多人说，自住买房买一套就够了，多出来的都是想炒房。
我觉得这是拍脑袋的想法，太想当然了。
他们不理解，优质资产在资金沉淀和财富保值上的作用。
我认识一个朋友，在保利天悦买了五套房。
自住一套，4个子女一人一套。
人家完全就没有炒房的想法，问他买这么多的原因。
就是朴实无华的，自身产业在广州，扎根在广州，所以才买的房。
多买几套，也是让孩子以后不用为房子烦恼，大家住一个小区来往也方便。
放下仇富思想，有钱人买房，很多时候真就是为了保值。
而优质资产，是很好用的保值工具，仅此而已。
在过往文章中，曾提过几次，1200万是优质资产的一道坎。
而报告中揭露的数据，也与这个观点不谋而合。
高净值群体在自己购房和子女购房的预算，在一线城市，普遍是800-1000万左右。
这是个平均数，放到广州去看，800万是金融城标杆的入场门槛。
但在我看来，金融城未来5年是排不进广州前三的。
珠城、琶洲和天河公园，才是未来5年广州最有表现力的板块。
而1200万，是这三个板块的入场门槛，或者对应金融城内部的顶尖产品。
所以广州真正的优质资产，我觉得还是以1200万为分界线。
我想今年买房，哪些产品更有保值能力和想象力，已经很清晰了。
优质的大平层和学区房，依然是高净值群体的最爱。
去年初，我给2023定的主旋律是置换。
事实也是如此，能按计划在去年年中前卖出的，淘笋体验非常舒服，遍地是优质筹码。
那如果要给今年的主旋律定个关键词，我觉得还是置换。
只是关键点，更多放在“置”上面，今年会有很多入手机会。
就看你的选筹能力和眼光，能不能抓住了。