继续网签数据分析，来一篇全年汇总，由于是个人统计，加上部分数据存在遗漏，所以只能保证数据90%的正确性，如果发现错误麻烦私信。
网签汇总
关于网签汇总，有几个维度：
1、官方发布每个季度的合计数据
2、官方每日发布的网签合计数据
3、个人统计的可售商品房网签数据
1、官方的季度合计数据，目前只发布到第三季度，数据如下：
2、官方每日发布数据，合计如下：
3、个人统计的可售商品房，数据如下：
分析：从三个维度来看，2023年的网签都比2022年出现下跌，不过数据依然存在出入。
以官方的两份数据为例，2023年前三季度，新盘住宅合计18101套，2022年前三季度22184套，全年27610套。
对比官方的每日数据合计，2023年17095套，2022年23524套。
从两份官方数据来看，官方的汇总数据，比每日数据合计多不少，至于原因为何，只能询问官方。
按照每日网签数据，同比去年，今年新盘网签减少6000套左右。
对于官方数据，存在一个安商房的X因素，从个人统计的可售商品房网签数据来看。
2023年10174套，2022年13833套，减少3000多套。
从比例来说，2023年同比减少27%。
可以说虽然数据有出入，不过从对比的角度，基本是一致的。
分析：除了新盘外，今年的二手数据，官方的汇总，2023年前三季度，二手27812套，其中住宅20815套。
2022年，全年二手27218套，其中住宅20080套。
配合每月发布的二手数据，可以发现这一次官方没有数据出入。
2023年，二手数据出现反弹，比2022年多成交1W套，比例达到36%。
综上，2023年数据很清晰，新盘销量下滑，二手成交上涨。
楼盘明细
分析：2023年的销冠来自金山三环边的万科城市之光，497套问鼎，去年同样是它，619套。
这个三环边的TOD大盘，争议不少，价格不低，销量让很多人惊讶。
随后的项目，建发璞云、建发玺云、天琴湖，天琴樾。
建发国贸两大厦门房企，给出的改善产品，都做到了较好的去化。
对比2022年，排在前列的楼盘，基本以刚需盘为主，看不到一个改善盘的身影，这点差距非常明显。
除此之外，就是楼盘的网签分布，可以发现今年整体数据量低于去年，也基本与汇总一致。
最后就是房企的数据，不做额外统计，从排行榜即可发现，建发、国贸、保利，三大房企基本霸榜。
这里面也和三家房企近年在福州持续拿下核心地块有关。
最少从侧面可以发现，三家房企虽然持续拿地，不过配合较好的去化，在福州遇冷的市场里面，过的并不艰难。
整体来说，分化依然是楼市主旋律，房企有分化，产品有分化，板块有分化。
供应情况
分析：除了去化网签外，再看看另外一个数据，即楼盘领证情况。
通过统计可以发现，2023年对比2022年，少了2438套，比例20%。
其中晋安、仓山，都出现较大幅度下滑，台江依靠上海西的供应，房源有所增加。
通过板块拆分，可以发现差异，东区对比去年减少1015套，不过依然高达2163套，供应量依然不低。
南二环最典型，去年只有存量盘在售，今年依靠四大金刚的供应，领证房源一下子增加。
从备案情况来看，明年这个区域的供应量依然不低。
除此之外，金山奥体、五四北，供应量都开始持续走低。
按照今年的土拍供应情况来看，明年的供应量预计也不会太高。
通过土拍当初的分析，明年的供应情况也比较清晰，仓山区今年断供，明年的库存以存量盘为主。
目前存量盘，不少并未完全领证备案，所以实际库存并不低。
晋安区今年成为土地粮仓，其中三远、南湖、西园旧改等，供应了不少土储，不过这些地块，全部被本土国企拿下。
除此之外，今年鼓楼区启动旧改后，供应了几幅纯商，加上汽车南站、省彩印厂等地块。
明年的改善盘供应，依然不低。
从2023年的网签数据来看，改善盘的去化不错，至于明年是否能延续，难说。
楼市分析
今年福州楼市，整体来说不算理想，对比2022年，看上去依然没有反弹。
此时静下心思考，对比2022年，今年的楼市是否真的更差？
最少从二手房的数据来看，今年出现大幅度的反弹，这里面也伴随着不少二手房价下跌。
新盘方面，改善盘的销量并不差，走低的仅仅是刚需盘，除此之外，今年的供应有所下滑，也一定程度影响了去化情况。
除了这些情况外，今年楼市整体氛围相对佛系，保建国三大房企，依靠较好的区位、产品定位，也没有投入过多营销就做到不错的去化。
本土国企频繁拿地，虽然上市迟缓，不过面对去化不理想后，也没有做出过多的改变。
相比前几年，部分民企，特别是闽系，在营销上的造势，当初的全城分销，开盘红报乱飞，中介扎堆引流等，今年的楼市显得非常平淡。
在板块的对比里面，南二环成了最典型的区域。
甚至可以说，信心最差的板块，这里也反映了一个现实问题。
面对楼市低迷，城投频繁兜底拿地后，要如何上市去化？
对于购房者最关注的是房价，不过对于目前楼市，可能最需要拯救的反而是销量。
目前南二环，除了中骏外，并没有出现大幅度的价格波动，但是销量已经打垮了板块信心。
看上去房价保住了，但是销量没了。
按照这2年多，城投持续拿地的情况来看，后续的压力并不低。
按照资金流向来看，拿地价也仅仅只是一个参考。
面对这种库存的情况下，要想真正保住房价，可能最好的办法，下调房价直到销量有所起色。
只有成交量，才能稳住板块真正的价值。
只有成交量，才能让资金真正运转起来。
至于价格怎么调整，这里面的手段很多，但是死守绝对不是出路。
以前城投项目少，死守无所谓，现在垄断部分板块，每个行动都已经变得举足轻重。
综上，这一整年的楼市走向，折射的问题很多，民企暴雷后，城投频繁拿地，面对大量库存，不做营销改变，死守所谓的价格，没有带来销量，从而拉低板块信心，甚至整个楼市信心。
明年，拿下核心地块的保建国，决定不了楼市走向，真正的看点依然在城投身上。