我是紫沐，这是我第377篇日记。
最近金融城的瓜有点多。
一边，有网红盘业主和买家谈好了价格，要签约了却选择不卖。
理由是，坚定看好2024年金融城楼市回涨。
另一边，有网红地块开拍前以为会上演龙争虎斗。
等真开拍了，却连报价的都没一个。
所以金融城在广州这么多板块里，堪称是多空博弈最激烈的。
所以，金融城到底还有没有未来？
作为买家，还值不值得买？
作为业主，还值不值得长持？
这次和大家好好聊聊。
金融城业主捂盘不卖是咋回事？
这个事发生在网红盘骏景花园。
产品呢，是116㎡的南向望花园主套三房。
说实话产品在骏景里面算很不错的。
上一轮行情同类产品成交单价都是6万+。
而这位业主和买家谈好的价格，总价在630万左右，单价在5.4万左右。
保守估计比巅峰期回撤了15%。
而业主选择不卖的原因有三个：
1.觉得卖太便宜了。
2.觉得自己的产品好，不愁卖。
3.打算置换去买的大平层新房一直不降价。
所以就发生了明明谈好价，最终却捂盘不卖这么个事。
如何评价这个操作？
我觉得如果准备做向上置换，卖掉会比较好。
什么叫向上置换？
就是他卖掉这套600多万的，转头去买1200万的，就叫向上置换。
以前的文章分析过很多次，未来能分享土地红利的，都是改善型以上的资产。
而1200万，能在广州买到对应的改产型产品。
所以换房会更保值，房价涨幅也更有想象力。
现在继续持有，虽然这类110+面积段的南向主套三房产品，在骏景内部确实能打。
但这个总价对应的购买力群体，未来几年的赚钱能力还是偏弱一点。
你的目标买家收入没起来，房价想有很好的表现，就比较难。
算是保值有余，增值不足。
所以这房子没卖我觉得是有点可惜。
在年底这个笋盘比较多的阶段，能完成卖一买一，节奏其实会非常好。
还有个疑问是，他说打算置换的新房大平层一直没降价。
我想了想，核心区没降价的新房，好像只有琶洲南了。
而单价13万+的琶洲南，我觉得性价比不高，原因可以搜搜以前的文章。
如果他在核心区名下没有其他顶级稀缺资产的话，感觉可以换个买房思路，没必要死磕琶洲南。
现在金融城的房子该不该卖？
我觉得很多人有个误区，觉得金融城地段牛逼，就可以随便买。
但在这个分化的年代，产品都遵循二八定律。
就连珠城都一堆坑盘不能碰，何况是金融城。
那些三四线小楼盘就不说了，能找到接盘侠就赶紧出。
网红标杆盘，比如兰亭、美林、盈彩、城假这些，不好的产品同样要卖。
什么叫不好的产品？
低楼层、大两房是肯定要卖的。
不带主套的小三房，有能力也置换掉。
因为金融城现在挺卷的。
比如内部的珠江花城就是个大卷王，300来万就能买主套三房。
光凭这一点，就能把这些二手网红标杆的大两房给打趴下。
而且别忘了，旁边还有老黄埔这个大货仓。
以现在新产品动辄110%的实用率，以后新产品出来了，大多数人都会选老黄埔新房。
多坐几个站，就能买到实用率高30-40%的新房，对追求性价比的刚需来说，吸引力太大。
所以金融城的房子该不该卖，得看你手上拿的是啥。
兰亭中高层安静四房，和普通楼盘低层大两房，做法完全就不一样。
金融城网红地块流拍的原因是什么？
我觉得说白了，就是性价比太低。
黄村这块地，地段在金融城最多算二流。
广园以北先降一档，非奥体中心区域再降一档，不近地铁+周边环境差+没有好学位再降一档。
所以把它归类到二流地块，都算是抬举了。
而且总建面不到6万㎡，小地块又做不了优质大盘，整体硬伤比较大。
但就这么块硬伤地，算上配建楼面价竟然要4.5万/平。
光看价格，都快赶上前段时间卖出去的世界大观二期了。
开发商又不是傻子，高价接盘硬伤小地块的事干嘛要做呢。
虽然金融城流量高，导致这块地的热度不低。
但在大家都求稳的大背景下，流拍真的很正常，并不代表金融城整个板块不行了。
金融城在广州到底算不算好板块？
前段时间金融城北区控规调整。
简单说，就是新增了更多的宅地、教育用地和商务用地。
并且不再限制北区的主业态为传统金融业。
我觉得这对金融城的发展是件好事。
在过往的文章中，我说金融城未来五年都排不进广州前三。
有很大的原因，就是它的产业发展太慢。
虽然引进了不少金融企业，但这数量连起步区都吃不饱，更别说北区了。
所以这时候把北区的业态扩宽，是件好事，会让产业布局更快兑现。
有人说控规调整，宅地变多了，会稀释金融城住宅的稀缺性。
这点我不敢苟同。
因为新增的宅地就两宗，体量也不算大，很难影响供需关系。
相反，新增的教育用地和商务用地，对金融城的好处非常明显。
能缓解金融城目前优质教育资源和商业资源缺失的问题。
我觉得预算在600-1200万这个区间，金融城在广州算很不错的板块了。
虽然对比琶洲，兑现速度显得有点慢。
但它的规划定位摆在这里，未来珠金琶合体的格局不会变，长持保值能力还是有保障的。
当然，前提是要买对。
产品选错了，珠城都救不了你。