身披崂山地王光环，城阳项目竟然直接比周边竞品楼盘提档两级？
拿地近两年、楼盘已封顶，却迟迟不开盘；位于城阳与即墨交界典型的刚需板块，做的却是四室起步的大户型改善；拿地一年半之后，土地控规调整，商住变住宅用地；销售人员号称是青岛唯一没有土地和在建工程抵押的楼盘；不久前又拍了个崂山地王，但是地块太小，堪称鸡肋……
这个开发商的一系列不走寻常路的罕见谜之操作，确实让人有点迷糊和费解。
▲金鼎云台府
去年底的青岛第三批次供地出让，来自淄博的开发商——金鼎智达全资拥有的青岛鼎深智达置业有限公司，出人意料地一举夺得三宗地块，以25185元/㎡的楼面地价，成为崂山新地王！
这三宗地，其中一块地是金鼎云台府的三期，另外两块地是位于崂山迪生山庄东北角、西北角的两块地。这两宗地块总建筑面积仅约1.5万㎡，面积并不大，地块成交总价分别为3.05亿元、0.75亿元。
▲金鼎智达崂山迪生山庄西北侧地块
上图是位于迪生山庄西北侧的地块，占地面积7134.8㎡，容积率1.7，建筑面积12129.16㎡。这块地将来在楼座的排布上，非常考验开发商的设计能力，项目本身非常小，而且地块南侧被海信迪生山庄的高层挡光，也挡住了看海的视线，北侧还要考虑书香门第的采光问题，因为离得太近了。另外一块地，在迪生山庄的东北角，就更小了，占地面积约1770.5平方米，建筑面积3009.85㎡，也就是一栋多层楼的面积。
这两宗地虽然属于崂山的黄金地段，但是先天缺陷是地块规模太小，基本没有什么施展的空间，除了赚个地王的名声之外，有种鸡肋的感觉。这个项目留待以后再说，毕竟才刚刚拿地。
▲金鼎云台府
本文重点说说金鼎智达在城阳的项目——金鼎云台府。用一个字来形容金鼎云台府，就是：飘！
金鼎云台府，位于城阳区贤城路、驼船山公园的西侧，由金鼎智达在2022年3月的土拍中，以总价约3.5亿元竞得，地块分为两块，楼面地价分别为4301元/㎡和4696元/㎡，这两宗地块土地面积共计56829.81㎡，规划建筑面积92285㎡。
金鼎云台府，位置在城阳北与即墨南交界处，这里属于典型的刚需板块，金鼎云台府的户型区间，却是119㎡的四室起步，143和176㎡的户型占比超过60%，直接比周边竞品楼盘提档两级！
▲金鼎云台府一期户型分布
金鼎云台府一期，目前有2栋楼（6#、9#）已经封顶，另外1栋楼（7#）也接近封顶，但是开发商却迟迟不开盘，并且据销售人员称，金鼎的土地和在建工程没有抵押，言下之意是开发商不差钱……
▲金鼎云台府有两栋楼已经封顶
摘录一下金鼎云台府一期（东区的2号地块）的经济技术指标：
用地面积28794㎡，总建筑面积75937.90㎡，地上建筑面积51291.81㎡，其中住宅建筑面积34142.51㎡，人才住房建筑面积8816.11㎡，商业建筑面积3066.67㎡，商务建筑面积4160.12㎡，配套建筑面积1106.40㎡，地下建筑面积24646.09㎡，绿地率30.01%，容积率1.80，建筑密度25.20%，总户数300户，停车位555个，地面停车位45个，地下停车位510个。
在金鼎智达拿地一年半之后，2023年10月，金鼎云台府二期（即西区的1号地块），由原规划的商住混合用地（商住比15:85）调整为居住用地，容积率保持1.8不变。因牵扯金鼎云台府地块控规调整及包含划拨土地等因素，这些经济技术指标有点复杂，以上数据采用的是金鼎云台府一期物业招标公告的数据。
▲金鼎云台府二期地块，拿地近2年仍未动工
从数据来看，金鼎云台府容积率不高，适合做改善型产品，但是却规划设计有一部分地面停车位，以及一栋商务楼，与改善定位不符。另外，据土拍公告显示，金鼎云台府一期、二期地块，都包含有一部分划拨土地，用来配建租赁型人才公寓，这无疑会拉低小区的品质。
▲金鼎云台府规划鸟瞰图
金鼎云台府一期一共是8栋住宅楼，包含一栋人才公寓，即小区西南侧的2号楼，为什么把人才公寓放在小区南侧最前排位置？一是这里靠近高压线，二是离南侧的银盛泰书香嘉苑高层有点近。
▲金鼎云台府所在板块，楼盘林立
在金鼎云台府已经建成的两栋楼和银盛泰书香嘉苑之间，还有一栋待建的人才公寓楼。
金鼎云台府的户型设计，还是有一些特点的，119㎡的四室，在青岛比较罕见，而且是东西两侧把头的户型，这个 户型给人的感觉有点“尬”——强行把本应该是三室的面积设计成四室，结果就是北侧的卧室和书房的尺寸都很小，这两个房间的开间尺寸加起来目测才5米左右（其他的房间都有标注尺寸，但这俩房间没有），居住舒适度大打折扣。119㎡这个面积段，正常的设计思路应该是三室，即扩大厨房开间，卧室与书房合二为一。
但是让人意外的是，金鼎云台府的中间户137㎡户型，却被设计成三室：
▲金鼎云台府工地围挡
用一首歌的时间来表述距离，金鼎云台府的围挡宣传也是不走寻常路，但问题是，青岛实验高中，是离得近就能上的学校吗？你出入一下试试，看看能不能随便让你出入？
金鼎云台府周边已经交付的项目，有银盛泰书香嘉苑、佳兆业悦峰、龙湖舜山府等楼盘，这些楼盘二手房的价格，约在1—1.2万左右；附近在售楼盘，有金茂智慧国际城、玉兰璟园、国泰海韵华府等，价格约在9000到1万2、3不等。
▲金鼎云台府北侧不远处的楼盘，为即墨金茂智慧国际城
目前，金鼎云台府尚未取得预售许可证，也没有对外公布价格。但是金鼎云台府的定价，如果也比周边楼盘提档两级，市场会接受吗？毕竟，刚需最在意的是价格，而改善客群，可能不会选择这个位置。
▲金鼎云台府售楼处沙盘
除了 上述提到的几个楼盘之外，在金鼎云台府周边还有白云山居、青特云境、青特滨湖国际、绿地国科、鑫江新城等一众楼盘，预计 白云山 板块的楼市竞争，2024年将会更 惨烈 。身披地王光环的金鼎云台府，想突围而出，就看开出的价格有没有诚意了……