前不久，“楼市十大预言”在本平台发布后，引发大批网友的热议。其中，不乏计划今年购房的网友，纷纷表达了他们的顾虑。为此，渝商联智库有针对性地整理出，2024年重庆楼市的“防坑”指南。
目前全国主要一二线城市的楼市分化情况并不严重。重庆作为全国准一线城市，成渝地区双城经济圈的主打城市，去年无论从经济总量和招商引资成绩，都走在全国主要城市的前列。根据各项数据可以预判，重庆未来三年发展势头呈迅猛势态，渝商联智库认为2024年重庆有望成为率先回暖的主要城市之一，成交量同比会有明显提升。
这里不妨回放下，2023年的重庆行情。
成交量稳定：2023年重庆中心城区成交商品房1208.3万平方米，同比下降9.4%；商品住宅成交659.2万平方米，同比增长6%。
价格稳定：2023年，城区中心城区商品住宅成交均价为14522元/平方米，同比涨0.9%。
如果与2022年的断崖成交对比，2023年重庆楼市守住了底盘。
大量刚需买房人，最担心的是买房的成本问题，害怕被买在房价高位。但2024年是刚需上车买房的最佳时机。有两个判断依据：
一是市场供应情况，重庆的短期库存，有接近600万方，仅足够一年的成交，今年市场预计会出现缺供情况，缺供会导致价格上扬。
二是政策利好，重庆市为推动楼市发展，启动了未来三年2560亿元的大规模旧改，旧改核心区会迸发大量需求，也会促进市场涨价。尽管去年重庆土地成交大幅下滑，整个重庆还有约2700万平米的潜在库存，去库存依旧是主旋律，渝商联智库预测今年房价会有提升，但幅度不大。
为此我们给出的建议是，今年购房宜早不宜迟。
从全国楼市的形势看，近几年房价是呈下降趋势，主要是市场存量大于需求造成。
过去三年，行政调控的限价，让新房市场并未产生明显降价，但今年全国主要城市会逐步放开限价和限售，主要是鼓励刚需购房。有网友担心放开限价后房价会直线下滑，其实不然。
首先限价取消后，新房还需要适应一段市场消化期，一是房企有成本压力，二是贸然降价会造成老客户的群诉。
房价主要受土地成本、融资成本、建筑成本、管理成本及开发商利润意愿构成。占比最大的土地成本和建筑成本并未大幅下滑，即便融资成本减低和管理成本调减，以及开发商低价跑量，房价也不可能大幅下滑。据近两年不完全统计，从上市房企的财报看，行业平均毛利率13.5%，如果房价跌15%，发展商就卖一套亏一套。高风险低收益，绝不是行业正常现象，在政策和行情双双筑底之后，房价回归是大势所趋。
重庆是特殊化的存在，在行业低迷时期获得国家级的风口投资。去年重庆招商成绩斐然，新签订招商引资正式合同金额14546亿元，这有望让重庆摆脱土地财政模式。同时大规模企业进驻将带来高质量人才涌入，给土地涨价和需求激增带来想象空间，可以说，新购房保值是规律所向，增值是大概率事件。
买二手房划算。一二手房在行政调控和暴雷风潮下，已出现倒挂现象。重庆二手房成交已经连续三年超过新房，2023年二手房成交约1200万平米，是新房成交的2倍。重庆去年二手房成交量同比增幅19.87%，这是一个惊人的数据。
由于市场的流动性差，二手房挂牌数量集中猛增。去年全年，有数据显示，重庆二手房平均降价幅度高达1950元/平米，意味着同类地段，新房与二手房房价有约20%的差距。今年的市场，会出现有意思的现象，同一地点，同类房源，一二手房有两个主体、两套价格体系在同时售卖，同时二手房还有即时交付和配套成熟的优势。
没有必要。买房谨防房企利用热点，诱导购买决策。过去房企的常规套路，会利用开盘制造热销氛围来化解购房者的决策疑虑。很多购房人，出于对项目地段、品质、配套和景观等偏好，会情钟新房首开，主要是害怕选不中心仪的房子，容易做出不利于自身的购买决策。
当下的市场是低预期市场，对房企和购房者均是如此。过去房企大多采取低开高走的价格策略，通过续销期提价来确保价格的预期，这样新盘首开不买的确不划算。
而目前的形势，很多房企已转变策略，采取高开低走的价格战术。因为他们大多认为，当前购房者已经接受了房价下调，为了能实现综合的目标价格，就定高开盘价，圈一波是一波。蓄客越好的楼盘，临时调高开盘价的可能性越大。建议购房者避开首开，对楼盘跟踪观察后再做决定。
一定要区分情况。涉险房企低价宣传，会形成购房者捡便宜的消费暗示，涉险房企往往迫于回笼资金的压力，采取低价甩卖。天下没有免费的午餐，交付低配的情况屡屡发生，除非交付时买房人能接受产品低配。
购买期房，要了解项目主体是否变更投资方，假如涉险房企并未更换投资方或者没有外部资本注资，则需谨慎决策。因为房企爆雷后，很大程度会持续出现资金困局，到时不仅仅是低配，更有可能是无法交付。如果出现新的投资方，要分析投资人身份。如果是地方政府对新增产值负责，那交付问题不大，如果是其它债权人接手，也有一定的交付风险，建议对接盘方的实力要做甄别。
本平台曾预测过，未来的刚需市场仍有一定的市场基础，但改善性市场特别是豪宅市场预计会出现断崖式成交。主要是整体经济下行，市场流动性差，行业不景气造成。有数据统计，今年的豪宅挂牌量同比增加50%，但成交量同比下降了36%。
去年重庆土拍市场出现了新现象，城市核心区更新项目受到热捧，而新区的土地遇冷。当下主城核心区的开发价值，远大于新区价值，这是行业公认。
因此，重庆主城九区老城区核心地段的新房源值得关注，而大学城板块、高新区板块，房价有持续走低的可能。两江新区的中央公园板块，虽然是重庆重点打造板块，但是供应量大，也要做好房价短期内不能增值的心理准备。
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