从「甲方」到「乙方」的转型。
新年伊始，今天 （1月3日） ，位于经开区的「江语云庭」首批272套房源正式上线登记。短短一天时间，就引来403个家庭申请 （不含重复申请及撤销数据） ，越线飘红。
这个项目的推广案名为「轨交绿城·西安江语云庭」，是绿城在西安代建的重点项目。
如今，“代建项目”在西安越来越常见，除了江语云庭之外，去年西安热销的「未央城建龙湖·粼云天序」也是代建，看案名就知道，代建方是龙湖。
去年12月25日，长安区挂牌成交2宗共约62亩居住用地，是首帕张堡村城改项目用地，成交总价为3.48亿元，分别由西安嘉睿置业 （约57.17亩） 和西安君昱实业 （约4.87亩） 摘得。
土地成交后不久，龙湖集团旗下智慧营造品牌「龙湖龙智造」官宣和嘉睿置业就其刚刚摘得的地块达成合作，签订了委托开发管理合同。简单来说就是龙湖龙智造将为嘉睿置业「代建」这个项目。
这也是一年时间内，龙湖龙智造在西安建管的第四个项目。其中为未央城建代建的粼云天序是唯一入市的项目，目前6栋楼共323套房源已经全部推出，其余三个项目均未入市。
西安的代建市场，似乎越来越火热了。
PART.01
代建，最早起源于美国，叫做“建设经理制”，是指业主委托建设经理来负责整个项目的管理，包括可行性研究、设计、采购、施工、竣工试运行等工作，建设经理收取一定的管理费。
美国前总统特朗普的家族企业就有代建 （贴牌） 业务，在浐灞开发出超级大盘御锦城的凯德集团也是新加坡最著名的代建企业之一。
代建业务在中国的起源不算晚，早在2005年左右，绿城、金地等头部房企就开始承接地方旧城改造代建业务，华润、招商等大型央企直到现在依然承担了很多政府代建业务。
和传统“重资产”的地产开发模式相比，代建业务凭借“轻资产”优势，具有更强的抗周期能力，在地产下行周期甚至成为不少房企的“救命稻草”。
据不完全统计，目前国内已经有 70 余家房企布局代建赛道。不过以前行情好的时候，对很多习惯了赚“快钱”和“大钱”的房企来说，代建业务只是“兼职”，属于“搂草打兔子”，有没有业务都无所谓。
所以，如今的代建行业既是“百家争鸣”，也是“鱼龙混杂”。更何况目前布局代建业务的不少房企本身已经陷入或轻或重的流动性难题，自身都难保的情况下，还会不会有委托方选择合作，又或者说购房者还会不会认可这个品牌本身就要打一个大大的问号，所以行业洗牌不可避免。
PART.02
目前，中国代建行业主要有两种大的业务模式：政府代建和非政府代建。其中后者又能细分为商业代建和资方代建两种。从名称就可以看出来，主要区别就是“委托方的性质”不同。
以政府代建为例，西安人最熟知的应该就是位于浐灞和国际港务区的奥体中心、丝路国际会展中心以及丝路国际会议中心了，这“三中心”包括长安云、长安乐等地标性市政建筑都是由华润代建的。
商业代建是我们购房者日常接触最多的，也就是文章开头处提到的江语云庭、粼云天序以及嘉睿置业和龙湖龙智造的合作模式，委托方承担全部或大部分资金，代建企业主要输出品牌和管理，为委托方尽可能多的赚取利润，然后收取一定比例或者金额的服务费。
这也是目前代建行业“最大的一块蛋糕”。
至于资方代建，在代建行业中所占的比例不大，是由金融投资机构委托，代建企业从研判、拿地开始全程服务，最终让金融机构安全收回投资并获得收益，自己抽取一定比例的服务费，具体执行起来其实和商业代建的差异不大。
代建行业还有一种模式叫“资本代建”，也就是说代建企业不只是提供代建服务，还会对项目注资并占据一定比例的股份。比如陕西地建接手之前的蓝城·环球西安中心 （现名：地建·环球中心） 就是典型的例子，蓝城不仅是代建企业，还是项目的股东之一。
当然，这些都是大一点的分类，随着地产行业的发展以及周期变化，代建的合作模式还有很多更细化的分类，在这里就不多说了。
PART.03
在中国，「绿城管理」是代建行业无可争议的“老大”，也是中国首个上市的代建平台，被称为“中国代建第一股”。
去年10月中指研究院发布的《2023年1-9月中国房地产代建企业排行榜》上，绿城管理在1-9月新签规模、7-9月新签规模以及1-9月政府代建新签规模、1-9月代建销售规模上都遥遥领先。
其中1-9月新签建筑面积比二三名之和还要多，而在1-9月代建销售规模排行榜上，绿城管理一家的合约销售额比2-9名加起来还多了约187亿，断崖式领先。这还不算同属“绿城系”的「绿城发展」以及和绿城有千丝万缕关系的「蓝城集团」和「蓝绿双城」。
另一家在代建行业做的风生水起的是金地旗下的「金地管理」。
和绿城一样，金地也是中国代建行业最初的先行者之一，早在2006年就布局代建赛道，目前已经在这个行业深耕16年，是行业公认的“代建三巨头”之一（另外两家是绿城和华润）。
除了绿城、华润和金地等老牌选手之外，如今代建领域也涌现出了一批极具竞争力的“新星”，比如龙湖龙智造、旭辉建管、中原建业等等，这其中除了中原建业主战场一直在河南之外，龙湖、旭辉都是全国布局，从新签规模来看，后劲十足。
PART.04
现在，我们把目光定格在西安，来聊聊西安市场上「商业代建」领域的竞争。
按理来说，以西安这些年的地产市场，尤其是城中村大规模改造的那几年，商业代建应该大有用武之地，但诡异的是西安的商业起步比较晚，毕竟以前的市场好，谁拿了地都想自己吃独食，最好是连汤都喝完，没有把钱往出送的道理。
不过这几年市场慢慢冷下来之后，以前的那套行不通了，大家开始认品牌、品质，小开发商虽然还能拿到地，但开发和销售举步维艰，再看到选择代建的项目明显卖的更好，也就动了合作开发甚至委托代建的心思，代建巨头们的机会终于来了。
理想情况下，小公司选择大品牌代建是一笔“三赢”的生意。
首先对购房者来说是有好处的，毕竟代建不是“贴牌”，代建方要输出管理和产品的，就算是“加盟店”也得对自己的品牌负责，所以在出品上也更有保障一些。
其次对委托方和代建企业来说也是共赢，委托方品牌实力不强、开发能力不够，借助代建项目不但可以获得更大更平稳的收益，还能在合作过程中积累开发经验、树立品牌形象；而代建企业不用投入更多的资金去拿地，开发出来的产品也是一种品牌效应，又能挣一笔钱，何乐而不为。
当然，除了龙湖龙智造的委托方嘉睿置业这种有钱但开发经验和能力都不足的“新手”之外，代建市场上的“大客户”还得是兜底拿地但缺乏开发能力的城投平台公司。
这两年西安的土地市场可以用“冰火两重天”来形容，一方面是高新、港务区等热门区域“一地难求”，需要各大开发商溢价拿地甚至是摇号抢地；另一方面则是部分区域出让的土地无人问津，只能让城投公司来托底。
城投公司虽然拿到地了，但开发能力有限，或者说市场认可度不够，无法实现土地价值的最大化，也就是开发出更能“溢价”的产品，所以引入知名代建企业就顺理成章了，让专业的人做专业的事。
简而言之就是我有钱、有地、有背景，但知名度和开发能力上还有欠缺，你知名度够高、能力也很强，咱俩一拍即合，你帮我把地“变现”，赚的钱咱俩商量着分。
PART.05
毫无疑问，无论是从项目的数量还是体量来看，西安商业代建的“一哥”依然是绿城。「绿城管理」不但是中国商业代建领域的龙头老大，在西安代建界的份额也遥遥领先。
绿城是最早在西安开展代建业务的房企，早期的绿城新兴·玉园、绿城·浐灞桂语江南、绿城·春江花月（沣西）以及绿城·咸阳桂语江南均已建成交付，从市场反馈来看都还不错，而且也赶上了上一轮市场红利，销售也挺好。
据不完全统计，目前绿城管理在西安代建的在售和待售项目还有7个，分别是未央城建绿城·桂语未央、交控绿城·桂语晴澜、轨交绿城·江语云庭、绿城·江城阅、绿城·拾光屿、绿城·春鸣里以及2023年西安楼市热门的千万级豪宅绿城·清水湾。
大家可能想不到，从项目数量来看，在西安代建行业排名第二的企业居然是大家眼中的小开发商「朗诗」，以“绿色建筑”起家的朗诗如今已经将绝大部分精力投入到代建业务中，其上市公司名称也改为“朗诗绿色管理”。
虽然这个开发商规模不大，知名度也不如头部房企，但朗诗能够在代建行业中脱颖而出，靠的就是“绿色住宅”这块招牌，直白点说其实就是和金茂类似的“科技住宅”。
目前，朗诗在西安代建的项目已经官宣入市的包括朗诗·雁南栖、朗诗·湖屿栖、朗诗·未来街区、朗诗·乐府、朗诗·百贤庭、天际栎阳府（阎良）以及朗诗·渭城府（咸阳）。
据说朗诗代建的还有储备地块还未面世，虽然朗诗自己在西安土地市场上没有什么大动作，但在代建市场上绝对是一股不容忽视的力量。
目前排名第三的「龙湖龙智造」目前共有4个代建项目，除了已经入市的未央城建龙湖·粼云天序之外，还有三个项目已经官宣合作，不过案名还未公布，预计今年上半年就能入市。
值得一提的是，虽然融创目前暂时陷入了流动性危机，但凭借前几年积累的口碑，在西安市场上依然拥有一定的号召力。比如年前结束登记的融创·揽月府四期，建面约235㎡起步的大平层，毛坯均价超过20000元/㎡，单套售价集中在450-550万之间，依然吸引了不少购房者关注和登记。
融创旗下的代建平台「融创管理」也在西安商业代建市场上占有一席之地，比如位于浐灞的商业项目世园大观，再比如位于咸阳的玺园和玖园，以及去年10月份一次性推出745套房源还能摇号的宸阅澜山，都是融创代建的项目，这也说明了大家对融创品质的认可。
作为中国代建三巨头之一，「金地管理」在西安市场上的份额并不算大，目前为止代建的住宅项目只有两个，一个是位于泾河新城的金地乐华·翰林艺境，另一个就是位于港务区的金地·玖峯悦。
金地·玖峯悦不但是港务区首个第四代住宅项目，还是2023年农历新年之后西安主城区首个摇号选房的项目。
除了以上这些房企之外，西安市场上比较知名的代建项目还有浐灞旭辉·国宸府、交控富力·尚悦居、雅居乐宏府·翰林山、中南·春风天境等等。
PART.06
短短几年时间，商业代建业务在西安已经从“蓝海”转化为“红海”。
在地产行业整体下行的大背景之下，代建业务却逆市增长，不得不说这也算是一次行业革新了。
平心而论，和传统的地产开发相比，代建行业更是“以结果论英雄”，虽然各大房企都在布局，但未来大概率还是呈现出“强者恒强”的局面，毕竟虽然“僧多”，但“能念好经”的也就那么几个。
在代建行业，没有规模就没有话语权。规模大除了入局早之外，本身也是能力突出的一种表现，毕竟只有能力突出才能获得委托方和购房者的一致认可。所以我们也不排除像中海这样品牌强势、实力雄厚、经验丰富的央企进来翻云覆雨。
当然，代建并不是一条简单的业务线，也不是一门稳赚不赔的生意。想要在这块蛋糕上吃到更大的份额，除了品牌、品质等硬性指标外，对操盘、营销、管理、资源整合等方面的要求也非常高。
而且未来承接代建业务的房企越来越多，竞争自然也就越来越激烈，委托方压低费率的筹码也就越来越多。
毕竟绝大多数代建只是输出技术和管理，“钱包”还是掌握在委托方手里。也就是说，最终呈现出来的产品是由委托方决定的，成本高的话品质自然就好，成本低的话品质也不会多高，巧妇难为无米之炊嘛。
我们也希望所有的委托方都能像当初新兴地产和绿城管理合作时那样，钱多事少，才能有绿城新兴·玉园这种不输于绿城自家品质的好项目出现。
最后，无论是开发商自主开发还是代建的项目，大家在选择的时候都是一样要慎重，如果同样的产品，“加盟店”比“直营店”要便宜很多，那你就要注意了。
毕竟你不可能用买北汽BJ80的钱买到奔驰大G，虽然它们的外壳非常像。
-正文完-
声明：本文为「新地产陕西」市场分析稿件，无商业合作，内容仅代表作者个人观点，文章仅供参考讨论，文中所配规划图和效果图仅供参考，以最终呈现或交付为准，本文不构成任何置业推荐。
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作者 | 何足道
主编 | 王鹏飞
「新地产陕西」原创作品
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