盘点2023年中国楼市，渝商联年初“十大预言”十测九中，只是对成交量的判断有失误。2023年是让人出奇意外的一年，很多行业大咖普遍认为的楼市回暖转折点，在今年并未如期而至。
从今年1-11月全国楼市成交面积和金额看，预计今年有8-10%的同比下滑。这一年，整个国民经济进入深度疲软期，国家在倡导地产发展新模式的情况下，楼市走势先扬后挫，依旧处于低位期，无论市场成交、投资规模、开竣工面积，同比均大幅度下滑。
今年，国家救市策略也有诸多变化，从保企业层面转变到探寻地产发展新模式。那么来年又会有怎样的变化？渝商联综合各方观点，郑重推出“2024年中国楼市十大预言”，愿对行业各方有所启发。
2024年市场成交出现中枢规律，成交面积预计在12亿平米，成交额预计12万亿元，去库存依旧为主旋律，市场出现新的供求平衡。
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2023年预计全国商品房成交12.3亿平米，成交额12.5万亿元。跟高峰期18万亿元的成交规模比，下滑幅度较大。但未来几年，市场的中枢值就是10-12万亿元，众多房企过于谨慎的投资策略，让市场进入新周期的低位徘徊。
2024年，市场上预计会出现一手房是否回暖，要看二手房是否火爆的新理论依据。2023年新拍土地中，65%土地为底价获取，另约35%土地溢价是热地溢价，土地溢价造成的房价下滑现象得到缓解。
当然，土地价格并未大幅上扬，因此房价亦不可能大幅上扬。市场的流动性尚未得到有效解决，闲置房产将涌入二手房领域以获取流动性，僧多粥少的情形只会让二手房价持续下滑，这样极大影响一手房的成交和价格。
不出意外的话，房地产将会出现联合开发的热潮。2023年投资端依旧低迷，尽管房企现金流得到改善，但由于对后续市场投鼠忌器，无论国营和民营房企都是观望和收缩状态。
今年前11月，国有土地使用权出让收入42031亿元，同比下降17.9%。要解决市场低迷，首先得解决投资低迷，投资低迷主要两个原因，一是流动性受阻，二是市场萎缩。
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说白了，城投兜底再伺机出售，解决不了房企流动性的问题。有很多人认为新模式在研究，意味着旧模式会被推翻，例如备受关注的预售制。渝商联智库认为，预售制度不可能取消，如果取消，将导致进一步的投资低迷，进入恶性循环。
房企市场化出清加速推进。国家救市一直在路上，一直在变化，一直在寻求新的平衡。过去救市策略，从原有的“保项目”“保民生”到现在的“保企业”“保老板”，甚至不计成本降息刺激楼市，主因还是房企的流动性问题。房企融资难将在2024得到有效缓解，得到流动性补充的大多数房企，亦可开展正常的开发经营，市场化出清进一步加快。
信用效应，持续成为影响房企业绩的重要因素。有数据调查显示，2023年购房看中的三大因素里，有82%的群体选择能确保安全交付，60%的群体选择品质和价格，57%的群体看中配套和潜力。
毫无疑问，安全交付已上升为购房的主要考虑因素，从今年市场去化是可以得到验证的，今年楼市去化央国企占比已超过70%。这场地产风暴中，很多房企终于明白：一次信用失守，可造成苦心经营多年的品牌毁于一旦。
过去很多房企认为守住大信用，小信用守不守得住无所谓，环境好掩盖了一切。2024年如何守住信用底线，将是房企总裁们首要的战术思考。
房企分化将完成，房企新阵营在2024会定格化。2023年是房企快速阵营分化出清的一年。从许家印的被抓到融创的债务重组成功，2023年房企队伍中能救活和救不活的都会出列接受检验。
救不活的，最后会被动贱卖资产，救得活的也会留下后遗症，逐步收缩安全落地才是正途，再度崛起已不可能。2024年还能排名靠前的头部房企，不发生战略失误，几乎很难被其它房企弯道超车。
2024年购房门槛会最大化降低，刚需在短期刺激下得到有效释放。过去的调控政策有多严厉，今天的政策就有多宽松，绝大多数城市会取消限购和限售。
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过去一年居民储蓄依旧在增加，对于地产而言是不好的信号。2023年的不断降息会在2024年发生质变，加上贷款门槛降低的配合，对刚需群体有着最大意义的信心提振。
2024年楼市将出现商业投资热潮。2023年事实证明，早前布局自持商业不动产的房企，都在抵御风险上有更多筹码，例如龙湖、万达、新城等。如果把2022年定义为“逃生年”，2023年是房企的“谋生年”，2024年则是房企的“重生年”。
房地产的繁荣不仅仅是刚需释放，投资性物业的繁荣也是重要考量。闲钱可望重新进楼市，带动投资性物业的复苏。
2024年将是行业新的创新之年。要保持房地产的持续繁荣，谨防负反馈下的恶性循环，需要从土地流转到竣工交付全流程上实施创新管理。降低房地产的高风险性，确保投资回报的合理性，将是政策创新的关注点。
2024年将是地产新周期元年。过去几年，在政策救市的帮助下，大多数房企在低迷中，逐渐掌握了一套防守打法。
未来一年，房企将因势而变，从投资策略、开工节奏、产品研发、品宣推广，到终端销售，都会出现新打法以适应新周期。
至此，中国房地产发展史将更加完整，资深房企有持续向上的经历，也有持续低谷期成功渡劫的经验。
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