继续楼市下跌话题，这一次聊聊东二环，不是五里亭，也不是前横路以东，而是最正统的泰禾商圈周边，近期出现部分楼盘小户型单价暴跌。
二手案例
香开新城西区：2023年11月成交，77平高层简装，成交单价2.57W，总价198W。
历史同类型户型成交：
2023年4月，77平中层精装，成交单价3.3W，总价258W
2022年6月，77平中层精装，成交单价3.4W，总价265W
2021年5月，77平中层精装，成交单价3.3W，总价261W
这个位于泰禾商圈、晋安湖周边的两房产品，在短时间内出现单价暴跌。
对比上半年的成交，不考虑装修差异等，价格下跌接近8K，总价下跌60W，下跌幅度23%。
从过往的历史来看，这个户型的成交近几年都保持在3.3W左右。
对于二手可能存在特殊房源，为此查找挂牌情况：
在挂牌房源里面，就有两套单价在2.7-2.8W的高层精装房源，很明显这个房源的单价下跌，并非个例，而是整个市场的真实反应。
对于东二环核心区，除了香开新城外，还又一个同类型的项目，即保利香槟国际，此前分析过，部分小户型单价下跌。
比如7月份的这套67平，成交单价2.88W，对比前2年3.5W，下跌7K。
近期从挂牌来看，除了这个房源外，其中45平的房源，同样出现下跌，从挂牌来看，中高层精装，已经出现挂牌2.5W左右。
对比历史的成交来看，这个45平户型比较一般，不过此前的成交，依然达到2.9W，前2年高达3.39W左右。
如果对比高峰期的成交，目前挂牌已经下跌9K，幅度接近30%。
项目回顾
对于东二环这两个项目，从土拍的历史来看，两幅地块前身都是工厂地。
香开新城的地块，来自福州耀隆化工公司地块，保利香槟的地块，来自东南电化（二化）北地块。
可以说两个项目的前身都是化工地，近期的毒土地新闻，把这个老话题又一次引爆。
对于这两个项目，熬过开盘时的舆论后，又一次被舆论伤害。
除了这个来源争议外，两个项目体量都不小，香开新城分东西区后，还有所弱化。
对于保利香槟，可以说超级大盘的代表之一。
也正是这些因素加持下，项目的房价一直低于周边其他次新，比如金尊府、融侨悦城、后海等。
目前房价出现大幅度下跌，是否还会继续恶化到项目的其他户型，甚至是周边的次新盘。
按目前的市场来说，都有可能。
原因分析
对于东二环这两个项目，除了所谓的毒土地、品质、体量外。
项目的小户型出现暴跌，最直接的原因：即划片的榕博小学，在今年发布提前三年落户。
配合目前福州的六年一学位，相当于这些楼盘的购房者持有周期要达到9年以上。
特别对于长周期的限定，对于居住的要求会上升。
这种单身公寓，以及香开新城77两房，很明显对于长时间的入读居住，都不算能够匹配。
从今年榕博小对口的晋三中中考表现来看，数据并不理想，可以说进一步打击了学区热度。
对于这种小户型，在周期加长，升学数据下跌后，很明显自身所谓的学区溢价也在消失。
除了这个最明显的因素外，还有几点，比如整个楼市都在下跌，目前周边在售的刚需新盘，售价也出现一定程度下跌。
项目周边的东区、塔头安商房已经集中供应，对于出租市场也有冲击。
在整理数据的时候发现，这些降价的挂牌房源，部分明显是不够干脆，错过了逃顶时间。
以香开新城这套为例：5月涨价5W，随后三年政策发布，房源从7月开始，连续降价多次，合计达到50W。
奈何多次的降价，依然没有成交。
板块分析
对于东二环板块，这几年依靠房价的大幅度上涨，成为了福州楼市的新贵，配合泰禾商圈、榕博小+晋三中、地铁四号线、鹤林公园、晋安湖等一系列配套。
整个板块构建了一个非常完善的配套体系，配合房价上涨，土拍持续走高，供应了养云等网红新盘等。
可以说板块的流量在楼市绝对足够充足。
也正是因为这个热度，后来的东区、前横路以东等，也都以东二环自居。
此前外围项目出现房价下跌，可能会无法影响上游项目。
如今上游的部分小户型出现房价下跌，是否会进一步放大这个走势，按照目前的整个楼市氛围来说，概率不低。
近期土拍，香开新城周边的地块，就出现了流拍的情况。
除此之外，热盘建发养云在二手市场的表现也低于预期。
此前一期的一套看公园的大平层，直接把二手上限定死。
近期二期交房挂牌，中层大户型，挂牌1120W，对比备案价950W，当时最少捆绑加价150W以上。
很明显，二期也不用计算所谓的保本，基本是低于当初售价，亏本卖了。
按目前的市场来看，鼓台开启供应后，这样破千万，非纯商的项目，目前要想成交难度也不小。
盘点总结
今年下半年高新区楼市的崩盘，可以说是极具代表性，这里多年以来坚挺的楼市表现，在不到半年时间，荡然无存。
当初信心满满，以后房价超越市区哪些板块，如今也无人再提。
对于福州的很多板块而言，看上去很牢固，实际可能并非如此。
很多板块的高价，可能是一次次房价上涨，一次次楼面价上涨，一次次新盘热销，而逐渐构建出来的。
一旦出现房价下跌，新盘滞销，所谓的保值消失。
可能对于很多信心充足的板块而言，后续的走势都很难评估。
对于东二环，目前核心区的头部次新依然牢固，当然能否在这样的楼市氛围，未来也难说。
从板块的房价表现，其实也可以放大到整个楼市，目前市场依然低迷，悲观情绪无限蔓延。
回归居住购房，是否真能做到，短期来看还是难。
刚需，是否真的刚需，可能只有在房价上涨的时候才有刚需。