对于许多搞投资的朋友而言，商业物业出租是一个相当有价值的渠道。
不过和一般的住宅租约不太一样，商业物业的租约往往一签就是几年甚至几十年， 所以租约中的各个条款更是需要逐一仔细斟酌，否则很容易会导致损失，甚至造成“业主给租客打工”的倒挂局面。
于是，如何设计自己的租赁合约，成为了每位投资者的必修课。
01
华人出租主街旺铺
10年后竟要退还24万租金
MC律师事务所的汪君尊律师分享了一个她曾经接手过的案例：
一位华人老先生早年在一条比较有名的主街上买了四个店面，其中一个租给了银行，另外三个则分别租给了运动用品店和邮局等。
图：pexels
一般来说，房东们都挺喜欢银行这种租客——他们不但会把店面装修一番，还会有安保等配备。
而且这家银行还主动出钱请律师设计了租约，态度很积极，老先生一下飞机就直接过去签了合同，还对这个安排很满意。
图：pexels
老先生是懂点英文的，他觉得银行既然给他做了租约了，于是便没再另外找律师，直接在合同上把租金金额和地址改了一下，就给其他租客签了。
后来一晃十年过去了，老先生想卖掉这几个店面，把还未到期的租约转给下一任业主。
谁知这时银行租客给他发来一封律师信，说老先生得给银行退还20万纽币的租金。
当时老先生直接傻眼了。
02
合同暗藏保护条款
银行租客在律师信上说：“过去10年新西兰的经济十分糟糕，所以在这期间，我们付你的租金有6年是远超市场水平的，希望你退还差额。”
老先生不知道，当时银行设计的合同里有一个保护条款，写明“如果有任何一年/任何一个月的租金高于市场标准，租客拥有租金差额的追溯权”。
假设租客每年租金是10万，但其中有6年的市场租金水平其实是6万，相当于房东需要退还这6年的差额，合共24万纽币。
因为老先生当时直接把这份租约改了一下便给了其他三家店签，换句话说，他在转售前还有总共有四份租金需要退还。
03
商业物业出租须知
上面提到的实际上是比较少见的案例，不过在商业物业租赁的租约设计上，房东的确有许多方面需要留意。
业主可以通过对以下几个方面进行设置，保障业主的出租收入：
商业物业租约的形式；
租金及如何调整租金；
运营支出；
装修及维护；
租约到期时要如何安排。
“不完善”的租赁模板
首先要关注的就是商业物业租赁的模板——如果各位拿到一份模板合同后，直接把时间租金这些信息统统往上填完就签名，那么很可能会和前面的老先生一样吃亏。
Property Council Retail Lease 图：property council
汪律师介绍，通常的租约有“律师公会”、“Property Council”以及“政府部门”制定的三种模板。
但这三种模板本身都并不完善，业主需要中介或律师根据物业用途等方面对条款进行微调，才能保障自己作为房东的权利。
汪律师提醒，如果房东手上同类型物业较多，可以考虑设定专属于自己的租约模板，减少谈判成本。
相反如果租客是连锁企业，对方可能也有自己的专属条件，可谈判的条款相对比较少， 业主在和租客对接前可以做好预判，避免投入过多不必要的谈判成本。
“租金”不只是“铺租”
确定了租约的条款后，下一步就是设置租金了。
有些朋友出租的物业是路边店面，收取的一般是基本租金加GST和杂费，想调租只能靠合约里的调租条款。
图：pexels
但在商场里面的店面常常会有些不同，除了“基本租金”外还需要将营业额的一部分（相当于提成）交出来，作为享受了商场装修或者集体广告等服务的费用。
有些租客可能前期不能承担太高的租金，这种模式有助于先将他们吸纳进商场内，待日后生意做起来后，实现租客和业主共赢。
此外，如果业主希望不断升级自己的物业，让里面的商家有更好的经营环境，也可以在租约里做相应的设置。
何时调租？如何调租？
租金设置好之后，业主们还需要留意的是调租方面的条款。
值得注意的是，调租的频率最好比较适中，否则频频调租使得租客不堪重负，撤场离开，最终有损失的还是房东。
而且，调租并不意味着一定是“上调”，像一开始华人老先生签的租约里，租金“跟着市场涨跌”，最后导致业主需要给租客退还多收的租金，便是一个很现实的例子。
汪律师提醒，业主在设置调租相关的条款时，一定要了解清楚可能存在的风险。
隐藏的开支——运营升级费用
此外，业主在运营一栋商业楼时，往往需要对物业状况进行维护或者升级，一方面可以让租客有更好的环境，另一方面也能让物业保值甚至升值。
而且商业租约的周期一般比较长，某些需要维护升级的项目可能在签约初期都还未出现（如电动车充电桩），开销往往还相对较大， 所以业主在签合约的时候必须考虑到这些可能性，在设计时就把费用分摊的问题处理好。
汪律师表示，商业租赁中最常见的纠纷往往都是和维护和损坏有关， 而且这些纠纷往往在法律上是难以界定相关责任的，所以业主们除了在合同初期做好设计，最好还是买好保险，以备不时之需。
保留还是清除——租客的装修该怎么办？
最后，业主们需要关注的还有装修问题。
一些租客在进场时可能会对物业重新装修一番，业主有时也会在这方面给予一些财务上的支持。
不过当租户撤场时这些装修何去何从，则是业主必须要考虑的一个问题。
汪律师说，有些业主可能会选择划掉合同上“必须恢复原状”的条款，所有装修直接留给业主。
而这样做的风险在于，随着现在建筑成本飙升，要是下一任租户不满意这些装修，要求业主拆掉才租的话，这笔钱可不是开玩笑的，拆除和丢弃建筑废料的开支分分钟得上百万纽币。
汪律师介绍，租客撤场将物业恢复原状时，有时会对附近商家带来影响，或者是施工完之后未能满足业主要求。
实际上业主能够在租约里提前设计，要求由业主自己安排撤场清理的业务，账单由租户支付即可，既保障了业主利益，也规避了其他一些衍生的法律风险。
* 以上内容仅供参考，具体请咨询法律专业人士