近期，多地新房楼盘降价出售，其中不乏热点城市，比如苏州住建局12月11日对网友质疑的“两个月降价是否虚标房价”问题回复，表示房企可以在备案价格基准下自主定价，上个月，南京也作出类似表态，8月，珠海一房企八五折卖房更是引起不少关注。
今年以来，多地鼓励房企促销，楼市新政密集发布，如四川雅安提出给予房企一定金额的奖励鼓励促销等。随之，舆论热议各类房价限制政策被纷纷突破，“限跌令”被打破。
如今，房价“限跌令”的齿轮开始转动了？
制图由腾讯混元大模型生成。
多城市新楼盘折价出售
网友8月买房 开发商11月八折出售
所谓“限跌令”，是指在限制房价跌幅的措施手段，网传措施主要包括约谈房企、下发内部通知等，要求其不得恶意降价，否则面临暂停网签等惩戒手段。
从2021年下半年到2023年上半年，在楼市下行压力下，许多房企都曾试图通过降价促进销售量，而不少地方政府则会通过一纸“限跌令”来“稳住”价格。2021年8月，辽宁沈阳率先约谈降价房企，同月，湖南岳阳出台当年首个“限跌令”。据不完全统计，至少包括江苏江阴、湖南株洲等20多个地市或区曾发布过相关规定，要求新建商品房不得随意降价销售。
而今年下半年以来，则陆续出现多地鼓励房企促销、新房楼盘降价出售，其中不乏热点城市。
今年8月，“ 珠海一房企打响‘五折’卖房第一枪”的消息在网上热传，珠海市金湾区住建局相关负责人称，该项目采取的降价推盘做法是合理的市场行为，此后珠海市住建局相关工作人员又对所谓“五折卖房”的说法进行了辟谣和澄清，称网传最高的备案价是两年前的价格。对照今年7月的新盘备案价，其楼盘售价仍在“不低于备案价格的85%”的区间。
近期，惠州有网友在“领导留言板”上表示：“大亚湾新房开发商恶意降价，市场完全乱了，只会更滞销。”该网友称，过去大亚湾新房限价是在备案价基础上的上浮与下浮都不得超过10%，团购价折扣不得比8折更低，但后来不少楼盘搞价格竞争，市场出现七折甚至更低的折扣。“老业主买房子时利率高得离谱，利息总额比现在买的要多几十万元，无处诉苦，还没收房，房价又亏了几十万。”
对于这名网友的诉苦之言，惠州大亚湾经济技术开发区房管局11月回复称：“降价销售的问题，属市场自主调整事项，由开发商企业根据市场因素的影响自主确定。关于优惠补偿、退房退款的问题，我局建议您可根据双方所签协议与开发企业协商，若协商不成可通过法律途径维护自身合法权益。”
此外，11月，南京也有网友留言表示，8月买的房子11月时开发商打算以备案价格降低近20%出售，几乎等于打八折，并提出“针对南京新房期房降价应有限跌政策出台”，而南京市房地产交易登记中心商品房销售管理中心的回应是，“对房企降价没有规定。在核验购房合同的时候，系统会将成交合同和备案价进行比对。不高于该价格，合同都是能通过的。”
同样，12月苏州网友也留言，8月买了苏州某楼盘声称已是最低价的房子后，10月同楼层同户型但位置更优质的边户反而价格更低，认为其所购房屋价格虚标。对此，12月11日，苏州市住房和城乡建设局工作人员接受媒体采访时表示，现在是市场经济，企业的销售价格只要不超过备案价格就可以。
上述案例总结来讲，都是老业主认为房子买贵了不同意楼盘降价，希望政府部门“管一管，”。
部分市区选择“保价”
有开发商大幅降价促销被约谈
跳出个案看，在很多地方，房价“限跌”的政策口径在松开。
四川雅安经济技术开发区，就明确“全力支持房企开展商品房团购活动，开发企业团购优惠价格不计入商品房备案价格跌幅比例范围”，以“团购优惠价”的方式对“限跌令”松了道口子，这被舆论视作打响了政策性降房价的第一枪。据不完全统计，同样明确了可给团购优惠价格的，还有长春、黄冈、巴中、普洱、铜陵、桐庐、沈阳、中山、太原等地。
值得留意的是，在今年8月20日，《中国房地产报》发表文章提到，政策发力点应围绕“保、松、降”三个字展开，“保”即保房企资金链、保交楼；“松”即放松一切制约房地产市场健康发展的行政性干预政策；“降”即降低购房成本，包括降首付、降税费、降房价，特别是降房价，应当给予开发商更大的自主定价权，允许开发商以降价促销的方式展开自救，以尽快回笼资金。这也被很多人置于“信号体”下解读。
不过，在部分地方的政府部门表态不会干预楼盘价格自主调整行为的同时，也有部分城市的政府部门选择“保价”，仍表示会约谈房企以避免其降价行为扰乱市场秩序。
今年11月11日，浙江嘉兴一位购房者在人民网“领导留言板”投诉称，当地的卓越秀宸华府大幅降价，开发商借“双十一”名义大幅降价促销，用内部员工自购房名额、工抵房等由头，给予买家现金20万元的巨额优惠，“严重扰乱了新房市场，损害了前期购房者利益”。
嘉兴市秀洲区住房和城乡建设局对这名网友回应称：关于该情况，我局已会同属地政府对开发企业进行了约谈，要求企业避免出现严重扰乱新房销售市场的行为，同时我局会进一步加强该项目质量及资金监管，确保项目正常。
今年11月22日、11月24日，在四川省网上群众工作平台有多位成都市民反映，成都东部新区保利中粮湖光锦云项目“恶意降价扰乱市场”，项目拿证价格1.5万-1.7万元/平方米，后来却以9000元/平方米的均价销售，降幅超过40%。
成都东部新区管委会随即回应称，该区公共服务局对情况进行了核实处理，湖光锦云项目由于价格波动过大，涉嫌扰乱房地产市场正常秩序，暂无法办理网签备案。
可见，不同城市的相关政府部门给出了态度截然不同的回应。
制图由腾讯混元大模型生成。
取消限跌or选择保价？
专家：取消“限跌令”有利于市场流动性
据报道，“限跌”成为政策工具箱里的调控利器，通常是出于两个因素考虑：第一，楼盘降价可能引发“踩踏”，导致部分购房者“断供弃房”，造成楼市扰动，加剧银行坏账风险；第二，房价跌了，可能影响地方土地财政收入。看上去，“限跌”奉行的是“稳”字诀，是稳楼市的大招，能避免楼市大涨大跌。
一大型房企华东区域公司资深人士接受媒体采访时表示，取消限跌还是选择保价，是一场艰难的多方博弈。“许多干得久一些的地产人都经历过房地产涨价周期，那时候卖房很轻松，客户自己会上门，营销部门还要出台各种规则对客户进行筛选。”他认为，地产项目最终走到大幅降价促销这一步，必然是无奈之举，“项目可能已经面临长期滞销，或者是集团方面资金出现困难，下达了迅速去库存、回笼资金的指令，这是市场差与房企资金链出问题叠加后的效应。”
“一般来说，在一个区域内，几家同时在售的项目互为竞品，这种市场环境下，率先降价的有可能就先跑量，把区域内有购房意向的客户都吸走，剩下的几个项目非常难做，端着不降价基本没销路，跟风降价的话，市场氛围更差，恶性循环。”他说道。
对于部分地方开始不再限制房企降价，他认为过去大多数地方政府都有“稳房价、稳地价”的想法，因此会控制新房价格保持稳定，不过若“限跌令”实施已久，市场却未见好转，地方政府会考虑把价格重新交给市场来调控。
对于放宽新房价格限制，一名苏州的一线房企销售人员表示：“最先大幅降价的都是那种刚需楼盘，客户对价格很敏感，降价策略对于他们走量是较为有效的。但是对于改善型楼盘来说，价格难降，降价就意味着降标，所以品质楼盘在这种环境下的处境是比较尴尬的。”据其所知，有些房企到年底面临严重的资金周转问题，通知子公司要尽快清仓回笼资金，那除了降价也没有更好的办法。
中原地产资深分析师卢文曦认为，过去虽有很多地方出台“限跌令”，但时间长了以后，大家发现“限跌令”不能真正控制房企的降价行为。“比如有地方政府规定楼盘打折幅度不超过备案价15%，房企在实际操作中虽然号称不打折，却有很多其他名目，比如送几年物业管理费、送车位，甚至还有房企送黄金、送现金，限跌令其实早已‘名存实亡’。”
对于很多已购房业主投诉房企大幅降价的行为，卢文曦认为，购房者需要有契约精神，也要对自己的投资行为负责。
“购房后业主发现房价跌了，要求政府不让开发商降价，这种要求是不合理的。地方政府保护购房者权益，应体现在督促房企保证房子按质按期交付，而不是去限制价格。”卢文曦说道。他认为，许多地方政府之所以放开对新房价格的限制，是为了保住房地产市场流动性。“如果一味限制房企降价，市场完全没有流动性、完全僵住，反而会带来更多问题与矛盾，所以现阶段还是要让市场发挥它的价格调节机制，让交易量爬升起来，房地产销售端才有恢复的可能性。”
整合：李芷琪
来源：经济观察报、第一财经、澎湃新闻等