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田国宝/文 中央经济工作会议结束两天后,京沪楼市政策同时调整。

12月14日下午,北京市住房城乡建设委等五部门联合印发《关于调整优化本市普通住房标准和个人住房贷款政策的通知》,对普通住房标准、首付比例、贷款年限、贷款利率等方面进行调整。

随后,上海市住房城乡建设管理委等五部门联合印发《关于调整本市普通住房标准的通知》,对普通住房标准、首付比例和贷款利率等政策进行调整。

京沪两市同时重磅调整楼市政策,给一些房企带来期待,有的房企将调整前后的首付比例、房贷利率和贷款年限等信息做成表格,要求销售人员对潜在客户“广而告之”;有的房地产项目连夜申请取消部分优惠折扣,进行提价。

但大部分房企选择“不悲不喜”,他们普遍认为,政策能够带来部分利好,但对利好持续的时间并没有多少信心。

政策效应递减

这一次,京沪两地楼市新政力度不可谓不大。

以北京为例,首套房首付比例统一降至30%,二套房首付比例下调为城六区内50%、城六区外40%;首套房利率从4.75%下调至城六区内4.3%和城六区外4.2%,二套房利率从5.25%分别降至4.8%和4.75%。

更大力度的调整在对普通住宅的认定标准,这也是北京10年来首次调整普通住房的认定标准。折合成单价来看,五环内普宅标准从3.96万元/平方米上调至8.5万元/平方米;五环至六环从3.168万元/平方米上调至6.5万元/平方米;六环外从2.376万元/平方米上调至4.5万元/平方米。

新政覆盖首付比例、按揭利率和贷款年限,可以释放出一批被高首付拒之门外的改善型需求和刚需,尤其是部分再交易置换需求。

这并非一二线楼市政策首次调整。

2023年春节后,随着疫情防控政策的调整,之前积压的需求释放出来,一二线城市形成了一波持续一个月左右的楼市行情,但随着积压需求的消化,进入4月,楼市恢复了之前的阴跌趋势。

9月,四个一线城市先后出台“认房不认贷”政策,市场预期普遍较高,但楼市行情仅持续了两周左右。

房地产行业普遍认为,监管层挤牙膏式的新政出台节奏,跟不上市场下滑速度,更无法填平人们对市场预期的鸿沟,最终可能导致政策带来的效应越来越弱。对这一次楼市新政,市场也普遍不敢抱太大期望。

我问一家房企区域负责人,针对这次京沪楼市新政,他们会制定什么样的营销方案,他苦笑说,根本就没有什么方案,市场好不好,他们都得卖房,出不出政策已经没有太大关系了。

也有房企人士跟我说,目前政策只是锦上添花,但企业需要的是雪中送炭。

还有一位房企人士笑言,如果股市能回到4000点、5000点,即便不出台政策,市场也会筑底上行;相反,如果股市徘徊在3000点左右,出台再多的政策,也只是“聊胜于无”。

政策协同缺位

这一次京沪楼市新政,主要从需求端降低购房门槛和成本。但对供给端,尤其是已经出险的房企来说,任何针对需求端的政策调整似乎都与他们无关,他们开发的房子也没人买。

这一问题显然已经受到监管关注,12月13日,在2023-2024中国经济年会上,住房和城乡建设部副部长董建国表示,如果将债务违约等同为“爆雷”或者是“资金链断裂”,会造成企业完全停摆的错误认识,导致社会对企业产生信任危机,进而冲击市场销售,加剧企业困难。

想要让债务违约不与爆雷画等号,想要让购房者放心购买出险房企开发的项目,监管部门和房企应该怎么做?谁来做?这些问题至今仍在。

即便是房企主体出现债务违约,在项目层面,如果金融机构能够满足建设资金需求,住建部门在保交付方面给予购房者保障,几方配合得当,也许董建国说的问题就不会出现,部分出险房企也并非没有出走困境的可能。

现实的情况是,一旦房企出现债务违约,不仅在开发贷、按揭贷等方面难以获得银行支持,预售资金使用和盈余部分提取也无法获得住建部门的支持。一些房企“砸锅卖铁”避免债务违约,也是不愿跌入这个深渊。

目前,针对供给端房企的金融政策和针对需求端购房者的楼市政策,相互之间是割裂的,并没有形成政策协同效应。融资和销售无法形成良性循环, 会导致政策效应大打折扣。

市场需要什么

从2021年底开始,金融政策、楼市政策一波接着一波,但行业流动性风险并没有改善。

如果京沪这一波政策效应继续递减,下一步,监管层的工具箱中还有多少政策工具可用?什么样的政策工具能够带来市场主体预期的改善?

对房企来说,挤牙膏式出台政策,一旦无法达到预期效果,会进一步损伤市场信心。现实中常见的一种尴尬是,每出一次政策,成交没上升多少,二手房挂牌量则蹭蹭往上涨。

此前,市场曾多次传言一线城市要放松限购,当时市场也确实给予了极大的期待和热情,下一步如果一线城市放松限购,能否有效果,依然存在不确定性。

此外,政策也存在滞后的情况,即市场需要的时候,政策千呼万唤不出来,等到政策姗姗来迟,并无助于市场回暖。

其实,如果政策或措施能够在恰当时机以恰当的方式出现,对市场和企业还是有帮助的,关键在于,企业和市场的声音是否真正被聆听。

下半年,某出险房企在一线城市的项目开盘,取得了不错的去化效果,之所以出现“大卖”现象,并不是因为地段稀缺,也不是因为该企业流动性改善,而是在保交付上得到了地方政府的强力支持。一种未经官方证实的说法是,该地政府为项目交付设立了一笔保障资金,如果项目出现烂尾或无法按时交付的情况,可以用这笔资金来兜底。

市场同样如此,目前人们更关心的是,我的工作是否稳定,收入能否支撑20年、30年的房贷,我买的房子即便不升值,至少不要贬值。

对房企来说,想要不出现债务违约,要么获得再融资,通过借新还旧来避免违约;要么通过销售回款来偿债。如果这两个需求都无法实现,无论是债务违约还是爆雷,都是一种必然结果。

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田国宝经济观察报部门主任

不动产开发报道部主任兼高级记者
主要关注房地产、产业园区、双创及物业等领域。擅长深度报道和调查报道。