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来了来了来了,靴子终于落地了。
昨晚下班前,整个房产圈都炸了。北京、上海同时出大招。
一口气出了三个重磅炸弹:①普宅调整、②降低首付比例、③房贷利率下调。
随便拎一个出来,就是王炸。
这也是第一次,上海楼市将三个大招一起丢出来炸街,刺激强度空前。
看来,上海楼市的风向要变!
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1
先上图,看这次政策跟过去的对比:
首先,降低首付比例,还是在给池子里的存量客降低门槛。
之前,上海首套房3.5成首付,二套7成的首付比例。
现在,首套房3成首付,二套变5成,甚至临港和嘉定、青浦、松江、奉贤、宝山、金山6个行政区全域,二套房变4成。
这条政策影响更大的其实还是置换客户。
过去可能需要卖一买一才能完成空间或者其他学区等需求的置换。
这次二套房比例下降后,或许也不必卖了。
直接再买一套。
特别是对于购买在临港和6区的购房客户,二套房首付降到4成,跟过去的3.5成首付其实差不了多少了。
其实降低首付比例,跟9月份认房不认贷差不多,盘活的都依然是存量市场。
9月份的认房不认贷就是针对两波人的定向刺激。
①外地买房,被认定为二套;
②本地卖一买一置换客;
其实这套是对的,但无奈,没有新鲜血液,所以,不管是本地还是外地,房子都太难卖掉了。
一大半卡在路上,流程打不通。
这次,其实不在于打通。
在于把卡住的一批人进行分流。
就像上面我说的,一部分因为门槛过高的刚需,现在可以入场了,缓解一部分置换的卖房难。
另外一部分置换客,既然卖不掉,就索性别卖了。
手上有现金,有房票的人,用第二张房票买。
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2
当然,第二个重磅炸弹就是房贷利率的下调,以及普宅的调整。
之前楼市,卡住成交的最关键的因素有2个:
第一个就是成本。
其中最明显的就是房贷利率,毕竟白花花的银子每个月都在割肉。
所以,认房不认贷放松也好,首付比例放松也好,只能说,药效强,但经不住细想。
毕竟。
门槛变低,但实质的成本,并没有减少。
换句话说,就是,多给我贷两成的钱,难道不用还吗?
不仅要还,利率也不低。(特别是在存款利率、以及其他相对安全投资回报率都在降低的对比之下)
现在好了,这个成本给你降了!
过去:上海首套房过去是LPR+35个点(4.55%),二套LPR+105个点(5.25%)。
现在:上海首套房现在是LPR-10个点(4.1%),二套LPR+30个点(4.5%)。临港+六区二套LPR+20(4.4%)
折合到每个月能少多少呢。
来,官方直接就帮你算好了!按照二套房贷款200万计算,每月少还910元!
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所以,9月份放开认房不认贷那波,很多人不愿意加杠杆。
这次的利率下调。
我敢保证,只是开始。
还是我之前说的那句话,我们后面或许会看到利率打折。
所以,想买或者必须要买房的小伙伴,放心大胆向钱冲。
第二个就是调整普宅标准,这个真的是超预期!
过去普宅的标准有10年没变了,这次直接调到你目瞪口呆。
过去普宅最尴尬的就是总价段的限制:比如内环内<450W,中内环<310W,外环外<230W。
上海90%以上的房子都成了非普。
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现在:只要满足2个条件就算是普宅:①5层及以上楼层;②144㎡以下;
只有面积和楼层的要求,完全没有价格限制!
可以说,直接把上海的大部分豪宅都干成了普宅。
没错,像翠湖部分业主也变成普宅房东。
为什么这次删除了普宅的价格限制,只控制面积?
就是为了让单价贵的品质住宅能够减税!
也是ZF对于改善的鼓励。
这个普天同庆,锣鼓喧天的时刻,恐怕只有144.01㎡的房东哭晕在厕所。
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如果说利率的下调,只是为购房者省了些苍蝇肉。
那么普宅线的下调,导致增值税和个税的节省,简直就是省了一个大鸡腿。
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各位小伙伴可以对照的表格算算,少则几万,多则几十万的成本,就这么省了!
这不比年终奖还香!
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3
这次普宅的调整,第一次将标准线(价格限制)抹去。
比帝都的决心更大。
市区、临港和六区的差别化政策。
也是第一次实现市区和郊区的分层管理。
临港和六区更宽松,市区也得到相对松绑。
不管是刚需还是改善,市区还是郊区,都是普天同庆。
当然,此次政策很重磅,但激活的仍然是存量市场。
其实对于上海楼市来说,这次的政策,相当于4个2.
下面还有大小王没上桌。
那就是扩大增量市场。
如果说过去认房认贷,是误伤了本地改善以及外地买过房的改善群体。
那么外地户籍5年社保+已婚,其实中伤了很多外地单身的购房人群。
讲实话,这年头。
找个靠谱的人结婚,比在一线买房难多了。
所以,未来上海会不会像北京那样,只限制外地户籍的社保,而非卡已婚单身的区别,都未可知。
至于外地社保满5年还是满3年。
这就是是否继续放松的工具而已。
会不会放开。
完全取决于ZF是否想在这个池子里蓄水。
如果这次的重磅刺激,足以让楼市转牛。
那么限购永远都不会放开。
当然,这条政策门槛的不放松,不仅使上海在桌面下依旧有牌,更重要的是顾及长三角甚至华东地区其他城市的死活。
你也可以理解为,王炸没出,上海楼市的安全垫,依旧很高。
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4
此次的政策,主要利好3类产品:
1、全上海次新品质房;
特别是中环内偏大一点的品质住宅,比如100-144㎡的次新。
此次普宅放松后,至少9年内不会轻易改动,十分有利未来置换。
2、近郊优质板块。
比如大虹桥的青浦、嘉定新城等,配套非常成熟,但享受郊区这次更低的首付比例,更低的房贷利率优势。
3、不要放弃144㎡以上的大平层、别墅等豪宅;
这些优质产品依旧值得买。
放眼全球。
可控的负债和优质的资产,仍然是普通人对抗通胀的手段。
毕竟,这几年连日本的房子都开始肉眼可见的增长。
所以,钱不会永远睡觉,有机会它仍然会去最有价值的地方。
最后对需要买房,并且,终究要买房的人说:
不要考虑什么自住兼顾投资了。
未来,适合自住的都是好房子。
自住好=投资好。
自住不舒服的房子,改善人群就不愿意接盘。涨幅就会拖垮。
其次。
①不要怀疑ZF的决心,一旦决定,会刺激到你相信为止。
前段时间抄底的小伙伴,做梦都要笑出来了。
②我一直都强调,不要给自己留下风险敞口。
当下任何的利好,对空窗期的人都是利空。卖掉房子还没买的人,抓紧吧!留给你的机会,不多了。