曾几何时,宇宙中心天河作为广州置业者普遍的终极信仰,是不少人眼中的yyds。

不过,这几年海珠急起直追,像琶洲南TOD这类型的流量红盘频繁刷屏,更是成为大家心目中的小甜甜。

对于改善买家而言,或许并不是天河买不起,而是海珠似乎更有吸引力。

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特立独行的海珠楼市

数据这玩意,最能反映当下市场情况。

据广州中原研究发展部数据,11月广州新房网签4817宗,环比下跌26%,但同比上升了20%,市场表现虽平淡,但仍有波澜。

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今天要说的波澜就是黄埔、海珠在淡市中去化周期明显缩短,分别13.6个月、13.8个月,全市最短。

其中黄埔主要是9·20新政的刺激作用明显,海珠又是什么原因?

KK盘点了一下海珠目前在售的一手住宅楼盘,乍看有21个项目数量不少,但实际上像琶洲樾这类体量不大的楼盘,其实已经进入清盘阶段,货量不多。

实际上库存面积仅有38.44万㎡,除去越秀区之外全市最少。

从在售楼盘产品面积段来看,7个项目有建面100㎡以下的刚需户型,其余项目基本都以大面积改善户型为主,分摊到套数上就更少了。

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而且,除了少数几个重新盘活的历史项目之外,海珠住宅楼盘起价普遍都在7万/㎡左右,部分单价甚至在10万上下,总价门槛高仍能保持相对短的去化周期,说明购买力不弱。

相反,天河目前的供货主要集中在东部,产品户型刚需、改善、大平层都有,单价跨度也从5万+至9万不等。

为什么明显段位更高的海珠却卷赢选择更丰富的天河?

一方面,近几年入市的新项目普遍都在提高实用率方面做文章,另一方面还和楼盘总体紧贴各板块实际不无关系。

比如泛琶洲板块的几个楼盘,共同点都是有地铁加持,而琶洲南TOD、琶洲樾的优势还在于紧邻琶洲西区商务区,直接面向高净值人群,所以主力产品都偏向高端改善。

△琶洲南TOD

至于广州地铁地产珑璟台、保利湖光悦色,主要是多了临近海珠湿地公园这一生态王牌,同时又距离琶洲核心不远,可以承接一波对环境要求较高的购买力。

△保利湖光悦色

当然,作为市中心唯一的岛区,海珠的江景资源也来得比其它区要丰富一些。

像南洲板块的中海映澜台、中国铁建西派粤府,滨江板块的越秀滨江樾,广纸板块的江湾和樾等,都以江景为卖点。

而同板块不同楼盘在产品面积段上也有错位,比如中海映澜台主打200+㎡大平层,距离不到2公里的中国铁建西派粤府把主力户型控制在120-140㎡,各自美丽。

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△中国铁建西派粤府

罕见地有建面100㎡以下刚需户型的楼盘,主要分布在江燕路、宝岗、江南西这些海珠老城区地段。

原因也不难理解,这些地段长期以来一手住宅供应都较少,周边大量的老破小意味有潜在的就近置换需求。

这些楼盘还有一个共通点,体量本身不会很大,但胜在周边都是现成的成熟配套,主打一个高性价比。

△中旅天宸府 图片来源网络

02

又有网红新盘,正摩拳擦掌

KK翻查了一下数据,去年至今,海珠共成交了6宗涉宅用地,当中有一半已转化入市。

对于在新一年有置业计划,而且还想要一些新鲜感的家人们,接下来即将亮相的几个全新项目,不妨多加留意。

无他,主要是广州计容新规落地之后,这些新项目基本都会利用新规设计产品,大阳台、加高层高有望成标配,分分钟亮瞎眼。

(详情可回顾)

比如日前公布设计方案的赤沙车辆段二期地块项目,即琶洲南TOD二期,总占地16.6万㎡、总建面约42万㎡。

这体量不算小,但只有其中1-9栋为住宅,15-24层高,并配套9班幼儿园、托儿所。

△赤沙车辆段二期地块项目设计方案

占大头的还是商务办公物业(上图红色),现有规划将以创新产业形态为主,承接琶洲总部经济南拓。

虽然教育配套只有幼儿园和托儿所,但如无意外应该会共享一期的九年一贯制学校,而且二期还更靠近地铁12号线七星岗站(在建,暂定名),优势更明显。

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△琶洲南TOD

近期被cue的最多的,还要数中海上涌项目

按照日前曝光资料,中海上涌项目对外销售的商品住宅包含15栋塔楼+板楼,产品建面约128-142-161-188-270㎡,最大户型一线临河涌。

△中海上涌项目最新设计方案

它最大的亮点,还是利用了计容新规做了超大阳台,其中建面约270㎡户型做了市面少见的“别墅平层化”,利用次套和客厅之间空间打造超大空中花园。

△中海上涌项目建面约270㎡户型图

另外,它还是地铁11号线上涌站(在建)上盖,西侧教育用地还规划引进18班小学+72班完全中学,周边还有现成的海珠万达、合生广场等商业,拿捏住了买家的需求。

(详情可回顾)

至于保利东方红项目,目前也已在施工建设中,明年入市。

该项目的优势在于,本身配建24班小学,教育确定性强。

而且步行可达广佛线、11号线交汇的燕岗站,适合依靠地铁通勤的买家。

△保利东方红项目组团布局示意图 来源网络

03

取消限地价,新靓地来搅局

11月底,广州土拍正式取消限地价,海珠也在今年最后一批拟供应宅地中狠狠甩出了琶洲西区、新滘西路北侧地块。

琶洲西区AH040331地块就在琶洲樾西侧,占地仅23725㎡,计容建面30000㎡,起拍总价14.3亿,约合47670元/㎡

别看地块体量不大,有琶洲樾和琶洲南TOD的珠玉在前,加上位置更靠近18号线磨碟沙站,很可能会以高溢价成交。

新滘西路北侧地块,原计划10月19日出让,后因故终止出让,此次重新挂牌,起拍总价调整为19.8325亿,下调了1亿,起拍楼面地价约37056元/㎡

和保利东方红项目一样,它也属于工业大道沿线,且两者直线相距不到1公里,是潜在的竞争对手。

相比实际楼面地价约40076元/㎡的东方红项目,新滘西路北侧地块的地价算比较低,能吸引房企报名出手。

两宗用地都计划在12月29日出让,在取消限地价的大环境下,到底能激气多大的波澜,值得关注。