我们当前房地产究竟有多少库存？看到国家统计局的官方数据，我们发现近几年，新建商品住宅的销售面积呈现了比较明显的下降，但是商品房的库存却并没有呈现明显的增长。按照我们的想象，房屋卖的慢了，不好卖了，应该说形成大量的库存才对。为什么商品房的库存却没有明显增加呢？
下面我们首先聚焦数据，然后做一些解读。
根据国家统计局的数据，2023年1-10月全国商品房的库存大约是2.7亿平方米，预计全年的库存大约3亿平方米。库存和2022年的年底大约3.2亿平方米的库存相对比没有明显的增加。
实际上2021年年底的库存也是接近3亿平方米。也就是说从2021年、2022年、2023年房地产调整的应该说是最严峻的三年，其实房子的库存没有明显的增长。
我们再回顾一下，朋友们可能也许还会有印象，2014年-2016年那个时候，全国的房地产行业形势也是比较严峻。比方说2015年年底库存超过了4亿平方米，2016年年初的时候曾经达到4.5亿平方米。
2021-2023年的这个库存水平相对于那个时候来看，其实问题并不严重，甚至说还处在比较低的位置。为什么？
两个方面的原因，第一就是商品房的销售虽然是下降了，但是降幅并非如大家所想象的那么大。二是商品房的建设供给更是呈现了更大幅的快速下降。
我们先看一下商品住宅的销售面积。2023年1-10月的销售面积大约是将近8亿平方米，预计全年的销售面积将近10亿平方米。2022年销售面积大约是11亿平方米。也就相当于2023年销售面积较去年下降了，但是降幅只有百分之十几。
再来看2021年销售面积是15.6亿平方米，也是近年来销售面积最高的。从最高点的15.6亿平方米降到2023年的10亿平方米，大约是降了1/3。这是一个销售面积的降幅，的确降的幅度也是不小的。
但在最近这两年时间的土地拍卖的面积以及新开工的面积，这些与高点相对比降幅都在60%多，甚至超过了70%以上。
一方面，从供给这一端来看，土地拍卖面积、新开工面积呈现了持续的断崖式的下降。从供给呈现明显的减少。
另一方面，从需求端来看，销售虽然减少了，但是相对于供给的减少，矛盾并非那么尖锐。
这样反映到库存上，就是为什么销售处在相对的低位，但并没有形成库存的堰塞湖，形成库存的大幅的增加。
随着政策的不断的宽松，迎来量变到质变的积累，再加上供给呈现持续的断崖式的下降，不排除在未来当房地产企稳之后，会出现部分热点城市再一轮房价明显的上涨。
而我想这也是我们的优化房产的不多的一次重要的时间窗口。
此前我们已经分析过《土地拍卖面积连续断崖式下降》、《新开工住宅面积大幅下降》，今天我们分析的是《房地产库存的真相》，未来我们还将聚焦那些“未竣工的房子”，通过不同的篇章为大家拨开房地产市场前方的迷雾。
有网友留言说，全网都在说房子降价，你却说房价要上涨。
并不是道哥说房价要上涨。而是道哥把自己收集到的权威、专业的数据，和大家做一个逻辑的分享和探讨。人云亦云不假思索的说房价下跌或许更能带来情绪的共鸣。但理性的思考，可以让我们对未来有一定的前瞻，机会总是留给有准备的人。
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