作者:余飞


01

上海楼市挂牌量创新高

近日,21世纪经济报道发表了一篇针对上海楼市的报道文章《成交低迷:上海楼市刚需客去哪儿了?》,这篇文章介绍了当下上海楼市的现状,尤其是披露了一些关键数据。

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透露文章可以了解到:

第一,上海购房者的心态,一片迷蒙。

观望情绪加重,再等等,搁浅购房计划,是很多人当下的心理写照。

第二,上海二手房挂牌量继续创新高。

当前上海二手房的挂牌量超过41万套,继续在历史高位盘整。这是上海中原披露的一组数据。

不过,挂牌量这一数据,各机构披露不一,而且相差很大。

挂牌量虽然差异大,但创新高的结论都是一致的。

10月份,链家平台显示的数据,1上海的二手房挂牌量增加至16.5万套。

今年年中时,易居研究院披露,6月初上海的二手房挂牌量冲破了18万套,挂牌量位居全国第三,仅次于重庆的22万套,成都的20万套。

同时,从挂牌增速来看,今年6月份上海、武汉和西安的二手房同比去年同期,增速最大,分别为82%、72%和40%。

13个重点城市二手房挂牌量

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这意味着,上一轮买房赚到了钱的人,正在疯狂挂牌套现,跑步离场。

第三,二手房成交量持续低于荣枯线。

刚刚过去的两个月,上海新房、二手房数据低位徘徊,市场活跃度不振,观望氛围渐浓。综合第三方机构数据显示,10月,上海新房成交约65.59万平方米,二手房成交约1.32万套。11月新房成交面积持续下跌,成交约60.27万平方米,二手房则成交约1.41万套。

11月的上海楼市,二手房成交环比虽然有轻微上涨,但仍在1.5万套/月的枯荣线之下;新房市场成交量甚至不如今年7、8月份淡季。

02

上海楼市下行的关键
:预期没了

本号在之前分析上海楼市的文章中说过,像北京、上海这样的城市,转向背后,虽然有购买力
下降因素,但更重要的是预期缺失。

按理说,在认房认贷取消之前,在上海有购房需求的人,可能还有首付过大压力,毕竟取消之前,一旦有贷款记录,哪怕这个贷款继续不是在上海,而是在其他城市,首付也得7
0%起步。

但9月份北上广深均取消了认房认贷,开启了认房不认贷,大大降低了首付压力,相当于给楼市
增加了杠杆。

然而,效果维持的时间很短暂
。这背后,针对北上广深来说,主要还是预期
缺失所致。

对于上海、北京这样的城市,很难从供需角度来分析。毕竟上海是全国的上海,北京是全国的北京。两座城市都是富豪扎堆的城市,中产阶层也是一大批,当然底层工薪阶层更多。

但京沪是世界级城市,是中国参与世界城市竞争的代表,这类城市的房子,从来就不是为普通人所准备的。

所以,能够影响这类城市成交量与房价涨跌的,只有信心和预期,从来不是购买力,这样的城市从不缺购买力。

说直白点,影响杭州、南京、苏州、武汉、成都、天津、重庆等城市成交量的因素,既有信心与预期缺失,也有购买力。

影响一线城市楼市,购买力下降是次要的,信心和预期缺失才是关键。

这种信心和预期的缺失,是宏观大环境决定的,既有经济、就业因素,也有外部环境因素。

前三季度,从GDP角度来看,的确在稳中复苏,但
不确定性依旧很大。

从拉动经济三驾马车情况来看,消费稳步复苏是重要力量。从国家统计局公布的前三季度三驾马车对经济拉动作用数据来看:

消费方面:三季度对经济增长贡献最大的是最终消费支出,贡献率达到94.8%,为有数据以来最高水平,拉动当季经济增长4.6个百分点。

投资方面:由于投资增速持续放缓,资本形成总额对经济增长的贡献率从二季度的32.8%降至22.3%,拉动GDP增长1.1个百分点;

出口方面:货物和服务净出口对经济增长的贡献率则是-17.1%,向下拉动GDP0.8个百分点。

四季度的好消息是,出口回正了。以人民币计价的进出口增速连续两个月正增长,出口则在11月份回正,增长了1.7%。

但是,反映消费情况的CPI,又不好看了。

国家统计局公布的最新数据显示,11月份CPI同比和环比均下降0.5%,此处就不多说,细品。

再看
下股市。

宏观大环境好不好,其实透过股市就可以看出来,股市炒的是预期和信心,而今年的大盘,多次围绕守卫3000点而战斗,目前上证指数
再次跌破了3000点。

这样的环境下,投资客基本都
金盆洗手,不敢再去投资。而刚需人群,除非特别着急的硬刚需,否则,基本都是能
拖则拖。

03

房价调整之路漫长

成交量行情
不好,价格自然就难以坚挺。

上海中心区的老破小和外围区的房子,价格都在疯狂调整当中

每日经济新闻披露,上海二手房市场处于僵持的背景下,房东要促成交易,必定在价格上作更多让步,才会激起买家兴趣。此外,一旦有交易案例,成交价格低于小区平均价格,也会导致其他业主主动下调挂牌价格,否则没有性价比的房源是不会被关注的。

腾讯新闻转述上海中介的话,“二手房价格杀得实在太狠了。买家都是照着原价的20%来砍价。”

新房方面,21世纪经济报道的文章显示,最近上海第十二批房源已经亮相,不少楼盘有优惠折扣。楼市极端现象也偶有出现。10月,位于浦东新区的绿宝园四期成为今年上海市首个“零认购”楼盘。

另外,最近网上传出了一张上海房价领跌板块的图片。

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数据尚不知真假,权作一看
。不过上海泡沫巨大的顶流学区价格大幅下降,却是
实实在在发生的。

其中不少顶流学区房的价格,价格已经跌回至几年前。

可以说这一轮房价调整,泡沫巨大的顶流学区房首当其冲,上海如此,北京、深圳、广州、
杭州、厦门等热点城市皆如此。

究其原因,除了市场大环境不好,信心与预期缺失外,最关键的因素,还是新生儿不断减少带来的需求不断减少
所致。

去年全国新生儿已经跌破1000万至956万,相较于2016年的高点,下跌了46.4%。

上海的新生儿人口走势,与全国大体一致。

制图:城市财经;数据:上海市统计局

随着新生儿人口跌破千万,去年的出生人数低于死亡人数,最终导致全国人口首次负增长,减少了85万人。

新生儿带来的冲击已经在幼儿园和小学显现,去年幼儿园人数历史性减少,小学的在校生、招生人数也
出现历史性减少。

孩子数量少了,学区房的需求自然下降,没有了鸡娃的家长接盘,顶流学区房的炒作就无法形成闭环,价格焉能不下行。

这只是
开始,房价调整之路,往后漫漫,上海也无法置身之外。

目前上海的二手房库存量
已经在20万套左右,还在不断增加。新房方面,截至目前,上海2023年共推出12批次新盘,合计315个项目、86368套新房源。而据诸葛找房2023年10月上海新房库存量为52353套,环比上升1.02%,环比呈现“六连增”;同比上升24.66%。

上海也已经进入了买方市场。

尤其是泡沫巨大的顶流
学区房。

这些靠资本炒作
起来的房价,往后会随着接盘侠的不断减少,而逐渐回归理性。

毕竟新生儿人口下降趋势没有改变,尤其是上海这种人口结构严重老龄化的城市,新生儿数量减少
速度还在加快。

这会是上海高价学区房
最大的,也是持续作用的一个利空。