今日，深圳龙华、福田两盘齐开。
就在刚刚，中洲迎玺开盘结果出炉，642套住宅共卖出417套，吸金约29亿，去化约65%，给年底入市的新房开了个好头。
图源：朋友圈
据悉，中洲迎玺前期冻资入围926批，认筹比达到1:1.44，这次能取得417套的去化，主要做对了这三件事。
首先价格给力，今天开盘综合折扣直接打到85折，折后单价约5.77-6.9万/平，总价约570万起，将北站新房价格卷出新高度。
其次，项目位于深圳北站板块，刚需三件套很齐全。
此外，小区居住氛围纯粹，是片区少见的无回迁、无保障房楼盘。
这三点，就直接打到了买房人的心里。
值得一提的是，今日开盘的金地环湾城也在持续热销中；今年9月，金地环湾城一期推售401套住宅，开盘当日就认购286套，收金约46.9亿，这次加推的新品，同样人气颇高。
中洲迎玺打响开门红之后，12月的深圳楼市还能 迎来翘尾行情吗？今年的KPI是否能完成？
01.
一二手房成交大复盘
没你想的那么糟！
临近年底，各开发商加速推盘，加上政策利好，深圳楼市能否迎来转机？
先看新房，1-11月深圳新房住宅共成交28923套，照这个势头，今年总成交量大概在3万套以上。
图源深圳中原
如果12月按3000套测算，其成交量大概在3.19万套左右，对比来看，是近五年来成交量新低，与去年相比也差了3000套左右。
值得注意的是，今年深圳商品房的流量其实被人才安居房分走了一些。
据统计，今年深圳光人才房就卖了一万多套，如果将这个数据算进去，全年有约4万套左右。
原以为成交不太理想的二手房，竟然还带来了一点小惊喜。
截至到11月底，深圳二手房共成交29224套，如果12月按照3000套预测，今年二手房的成交套数将在3.2万套上下，而2022年才成交了2.1万套，二手房的成绩相比去年有显著提升。
图源深圳中原
能取得这个成绩，也是因为市场以价换量，以及利好政策。对很多购房人来讲，这是一个不错的上车机会。
总之，市场并没有我们想象的那么差，深圳人的置业需求依然不可小觑。
02.
年末推盘加速
新盘仍在持续内卷中
细分来看，新房方面全年依然很卷。
前有龙岗、坪山2字头，后有光明价买龙华。
临近年底开发商为冲业绩，推盘速度加快，各项目抢客也进入了白热化阶段。
11月27日-12月6日，深圳派出11张预售证，平均下来，一天一张，比整个10月份的推盘量还要多！
其中，刚需、刚改盘厮杀激烈。例如，趁着对手开盘，龙华某盘点名邀请竞品项目客户到访，并给出购物卡福利，直接打明牌。
图源朋友圈
龙华有项目最近还传出了“0.5成首付”，随后辟谣；要知道，此前这些低首付、零首付的情况在龙岗、坪山才会出现，卷度可想而知。
如今，新房开盘即打折，送购物卡、物业费等都是基本操作，这股内卷之风甚至都刮到人才房去了，光明某人才房项目开盘，还赠送了全屋家电礼包+三年物业费。
图源朋友圈
开发商越内卷，对置业者来说，得到的优惠就越多，想购房的可趁年末捡漏上车。
03.
二手依然是买家市场
新政后市场成交如何？
我们再来看看二手房，今年依然是买家占主导地位。另外，“双证合一”、“取消豪宅线”等政策也让二手市场活跃起来了。
据深圳市房地产研究中心不完全统计，新政前后普通住房增加21.3万套，这其中福田、宝安、南山就占大半。
成交方面，追求高端房源的改善客也正在入场，乐有家数据显示，800万及以上房源成交占比与新政前一周的相较有小幅上涨，为23.7%。
图源乐有家
具体来看，豪宅反应比较迅速。
据网友爆料，新政后的第二天，恒裕滨城二期一套170平住房以5800万成交，单价34.1万/平。
壹地产查看历史成交发现，同面积段最近的一次成交在2022年8月，当时的单价为31.94万/平，两者总价相差370万。
图源朋友圈&行舟深房
卓越维港北区12月1号以总价3500万成交了176平的双拼房，成交单价为19.89万/平。
从成交历史来看，能追溯到的成交房源只有6套，面积段在87-89平之间，单价为13.3万-17.8万/平之间，对比来看，算是创新高。
图源臻选找房
当然，也不乏许多业主乘机抛售的。
如11月29号熙龙湾二期成交了一套178平的5房，总价为2450万，单价13.76万/平。
而在4月有面积段相近的户型，成交单价为18万/平，两者整整相差4.24万/平。
图源臻选找房&小鹿选房
曦湾天馥11月28号以总价3090万成交了一套183平的4房，折合单价为16.88万/平。
相同的面积段，4月成交总价却达到了3550万，仅半年时间，两者就相差460万。
图源臻选找房&小鹿选房
总的来看，新政对高端改善盘影响明显，价格虽然有涨有跌，但不同楼层朝向和装修品质也同样影响着二手房的价格。
从二手房整体价格来看，市场还是以买家为主，低于指导价的房源越来多，11月二手房成交价低于指导价占比已达到78%，较10月提升7个百分点。（数据来源：乐有家）
图源乐有家
且深圳业主抛盘速度明显增加，截至到12月3号深圳总挂牌近6万套，值得注意的是，仅在新政后一周时间里就涨了994套房源。
图源深圳中协
当前，对置业者来说，二手房议价空间大，有更多捡笋的机会，有的甚至还能节省不少税费。
04.
小结
整体来看，今年深圳松绑政策频出，并且一个比一个重磅。
另外，最近央行行长直接喊话：房地产已经见底了。六大银行召集房企座谈，要求做好“保交楼”、化解房地产风险，这些动作都给市场带来信心。
当前，深圳新房内卷，二手挂牌量增加，深圳楼市依然是买家的市场，对置业者而言，是不错的进场机会。
但是，也有很多不同的声音。
比如，有人认为政策还没到底，深圳接下来还有可能继续放松，买房还要再等等；也有人认为，市场价格还有继续下探的空间，现在不能妄动。
那么，你认为明年深圳楼市将会如何？
现在是合适的时机吗？
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