我是深叔，拥有多年深圳房产研究和投资经验，长期持续关注深圳地区的楼市信息，熟悉购房政策、买房策略和学区房信息，欢迎关注及交流。
以下深圳购房答疑内容，来自微信公众号“深叔说房”的粉丝精选提问：
提问：深叔，你好，请问龙岗壹锦城未来地铁口深中龙初、福田保税区的宝瑞轩福外南校区、南山前海心语家园、宝安西乡桃源居、宝安翻身新安地区各有些什么优缺点？升值空间大不大？
深叔：你好，龙岗壹锦园，有深中龙初学位，离大运中心近，有地铁14号线，配套成熟，适宜居住，但是周边翰邻城、依山君、龙城一号会陆续推出产品，造成学位紧张，未来可能重新划分学区；福田宝瑞轩，有福外南校区学位，配套尚可，有3号线延长线带动，小户型多，有深港合作创新特别区规划，但香港合作意愿一般；南山前海心语家园，有南山实验学位，户型紧凑，小户型多，绿化少，配套不便利，片区整体老化，不过城市更新在推动中；西乡桃源居，有宝中清华学位，社区大，绿化好，配套便利，拥有自然资源，适合居住，但缺乏商业综合体，地铁12号线开通还需要时间；宝安翻身新安地区，翻身的楼龄较老，但有宝中的资源共享以及旧改项目，新安在成长改造阶段，有大量楼盘入市，学区优质，升值空间较大。
提问：深叔，你好，请问罗湖的房子该怎么选？是选择西区好还是罗湖东区好？这两个板块哪个区域的增值空间更大？
深叔：你好，首先看看交通方面，整个罗湖的轨道交通是非常完善，有一号、二号、三号、五号、七号、八号和九号线，罗湖西区优势是地段。商业以福田一路之隔，地铁一个站呢就到福田，罗湖西区主要以商业、写字楼、公寓为主，商业方面众多罗湖的大型购物商圈都在西区，配套都很齐全。不建议选择的片区有川峰火车站，还有国贸片区，这三个片区靠近罗湖关口，服务业居多楼盘，以八几年的电梯大厦房为主，楼林老旧，没有小区，还有很多50年产权的楼盘，还有就是这三个片区没有好的教育资源，但是片区的房价是整个罗湖最便宜的，我们再看看罗湖东区，有深圳最好的教育资源，片区内超九成的建筑物都是住宅，商业和办公比较少，居住氛围浓厚，缺点是片区内商业较少，东区值得选择的片区有黄贝岭、翠竹景、莲塘这三个片区，拥有深圳最好的教育资源，不太建议选择的片区有文景度和草铺片区，这两个片区在地段位置上没有太大的优势，居住环境整体偏差，距离地铁站也比较远，也没有好的教育资源，但是这两个片区的房价整体的在东区是比较偏低的，区域增值方面，整个罗湖已经处于发展饱和的状态，没有新的土地资源开发，主要是依靠城市旧改更新来推动区域发展。旧改的时间也是一个很漫长的等待过程，如果在福田工作，喜欢商业氛围，可以选择。罗湖西区的楼盘如果想居住环境更纯粹，又想给孩子最优质的教育资源，东区呢就比较适合你。
提问：深叔，你好，现在深圳楼市调控较多，今年下半年刚需自住想上车，请问对于现在的深圳买房的话有什么建议吗？
深叔：你好，首先深圳房价不会大跌，人口和产业是内生动力，有人就会有买卖。既然决定上车，就一定找好车，特别是在买首套的时候，尽量买一套自己能力范围内最好的房子。能买西部别买东部，深圳房价涨的多的片区都集中在西部，且远不会停止这个阶段，很有未来。买房杠杆不要太高，更不要炒短期，要懂得调控风险，强行高杠杆的话普通人很可能翻车，谨记月供不能大于收入的70%，短期借款不能大于年收入的3倍，要在能还得起的范围内。虽然小产权很火，但是入场需谨慎，它是只有使用权，没有所有权的。放弃抄底捡笋心态关注房产价值本身。二手房买的就是学区、居住环境、交通区域、预期等等，居住性不强的不要，具有流动性和现实价值的中心城区的二手最好。
提问：深叔，你好，名下无房无贷，目前首付是100万，想在南山、福田买房，请问我还有机会在南山、福田地区购得不错的房子吗？
深叔：你好，目前阶段，50万首付几乎是深圳最低的上车级购房门槛，但是这样的楼盘的整体质量不佳，地理位置与交通都相对不便。根据相关调查，我们可以发现总价180万左右是目前南山、福田入门级房产的基本门槛，而100万以内想要在这两处买房，只能是纯刚需客户。首付100万可以购买的楼盘在南山南头区有仓前锦福苑、桃苑公寓、常兴苑；南山华侨城有高发公寓、新阁小区、华天公寓、旭飞华安园、凯丰花园综合楼；福田上下沙有红树家邻、桐林公寓、京基御景华城、汇港名苑。整体来说，首付100万买到的基本都是单间或者一室一厅的，面积在20-30平米左右，周边的基础设施与交通等都比较不错，各位购房者可以根据自己的偏好与实际需求进行购买。
提问：深叔您好，我是新深圳人，准备着手看房了，目前还是小白一个，想问，在深圳买房有哪些购房秘诀或者诀窍呢？
深叔：你好，深圳买房秘诀，记住以下几点。一、由于老房比较破旧，银行难以给出七成贷款，购买前要了解清楚首付比例；二、在深圳投资，房产价值和租金回报率不成比率，回报率总体较低；考虑自住的家庭可以选择双拼户型，总价低，不建议投资者入手；市区楼价看似低，一些地段不错，或是带电梯带花园，居家环境好的板块将有变化；选豪宅楼层数很重要，不同楼层的价格相差很大；景观盘由于地段、配套等因素，升值潜力未必很大，注意避坑；能形成商业热点、离住宅近、居住舒适度高的商业楼盘适合投资。