一年前的漩涡中心，一年后要拆了。
前两天，海珠旧改航母贴出一条通告。
透露了几点很重要的信息：
其一：康鹭改造已纳入三年实施计划，将加快推进。
其二：2023年12月31日将启动首期复建安置区集体物业的拆除工作。
其三：要求承租了被改造集体物业的承租户，在今年12月30日前完成搬迁。
首期复建安置区的位置位于F37地块，即康乐村的三社与五社的集体物业所在，如下图。
海珠康鹭片区改造范围110公顷，改造面积336万方，复建238万方，投资金额346亿，体量相当于1/3个珠江新城，差不多4个猎德。
兜兜转转，集体物业准备清租，康鹭真的要开拆了。
01
如此大体量的改造，对海珠楼市来说，无疑是利好。
一旦改造，板块城市界面会更好看，居住环境、配套改善，产业升级迭代，以及短时间释放新房需求，对接下来海珠新房市场会有一连锁的影响。
千万不要忽视。
在拟调整控规中显示，未来康鹭片区的主导用地为住宅用地、商业服务业设施用地以及公共管理与公共服务设施用地。
这意味着，项目将会是海珠中部板块新建住宅的主要供应片区，而且将带来相应的生活配套升级。
此外，还有路网和交通的升级，项目计划了4条主要的南北向道路连接新港西路，以及4条东西向道路，连接广州大道。
同时，片区内规划了6所学校，还有在正常招生上课的客村小学、逸景小学、海珠六中珠江中学..
教育质量和数量的改善，对片区是一大利好。
02
当然了，康鹭旧改有好消息，邻居们都非常开心。
像康鹭片区附近的保利四级和颂，本身体量小，很难等到康鹭旧改的融资项目入市，避免直面竞争。
因此康鹭旧改对于项目妥妥地利好，特别是将为项目薄弱的教育配套和城市界面，带来一次升级。
目前项目在售108-140平三至四房，均价8-9.8万/平。
另一个笑开花的邻居，非中海上涌地块莫属。
地块本身，就属于六边形战士。
有小学，初中，高中，还有幼儿园，完整的15年一站式教育配套。
有地铁10号线和11号线交汇，有公园河涌，景观能打，且几乎没有不利因素的瑕疵。
而且其本身还配套约9万平商业，要移交给政府管理商业物业，需要有更明确的方案。
如果未来可以引入优质商业，比如说中海环宇城，上涌就集齐了学校、商业、地铁、景观，几乎是一个没有短板的城市综合体。
说到上涌计划引入的学校，中大系小学和中大附中，这所学校已经在走立项流程了。
之前有开发商问过海珠能不能读，海珠说可以，但是也没说死，还是要以最终教育局划分的地段为准。
更别说如今还有康鹭的旧改预期，未来整个片区的商业、教育资源都会更聚集，更丰富。
如今要说整个市场有什么最值得期待的项目，那中海上涌地块必有一席之地。
据悉项目的总体户型面积段分别有128-142-161-188-270平五个户型。（不含人才房）
我们也拿到了项目的部分户型图爆料
像最大的270平，把别墅平层化，在次卧与客厅中，向内延伸出一个拥有专属的空中花园！
说真的，在广州还没见过，很期待。
还有181平的A户型，双阳台设计，南北对流。
而且户型是四方三卫的双套房设计，而且主套房非常奢阔，光配套卫生间就快赶上儿童房了。
户型还拥有两个阳改房，整体实用率嘎嘎高。
关于户型的爆料就先到这里，大家可以猜猜未来项目的价格。
要知道，270平的户型设计不光让人眼前一亮，其所在的027大地块，整体还采用了围合式布局，做了个中央大花园。
270平所在的楼栋，还采用纯板楼设计，与其他板楼+塔楼或者纯塔楼设计不同。
可以说，270平户型所带来的，是极致的生活体验，因此我们也猜测：
未来项目的价差可能会拉很大，大户型价格会很高，而一些朝向景观不好的户型，大概率会有惊喜价上车。
一切的谜底可以等待元旦前后揭晓，届时再跟大家继续详聊。
| 上涌项目10月份已经开工奠基
说回康鹭旧改项目，一旦改造，对上涌来说，是BUFF加强了。
如果未来康鹭旧改项目的商品房能规划好，对海珠中板块而言，是一个巨大的冲击。
不过，项目本身体量大，改造成本高，高容积率，很难做出高品质的产品。
再加上开发商的速度，虽然频频有新动作，但距离商品房上市，还有很长的路要走。