北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。
朝青新盘御翠园，李嘉诚捂地20年终于低价清盘了。
10万一平，一套房小2000万，网友买完了问我值不值？我觉得挺值的，毕竟周边的二手房都差不多这价格了，而这是新盘啊，相当于倒挂了。
当然，如果这是纯新的楼盘就说不好值不值了，没有溢价的楼盘就说明开发商如果保质开发的话就没利润，想要不赔钱就得降低质量，那值不值的谁知道啊。
但李嘉诚这御翠园不同，23年前拿的土地了，当年才不到2000块钱一平米，囤到今天不管怎么交税都是暴利，只要开发商不是太没良心就会保证品质。而且有前两期的小区做比较呢，不管怎样也不至于太差。
前几年这三期开发的时候就有网友问过我，问李嘉诚为什么囤地这么多年？我哪儿知道啊，只能说人家既有钱又有预见，而且还能有手段，否则谁能一捂地就是20年？
当年2001年李超人拿地的时候我不认为是想捂地的，那会儿这块地的条件并不算好，甚至说就没什么开发价值，是别人都不要的。
听听当年的项目名字就知道了，姚家园小区，说明什么？说明是回迁房和保障房为主的呗，没多少商业开发面积，不赚钱。而且最主要的是价格太贵，平均1700块钱一平，超出当年周边价至少10%以上，把应有的利润给吃了。
那会儿的土地真不值钱，南边儿的炫特区算是高价了才1500，珠江罗马嘉园甚至才1300。当时这地方连正经的板块名字都没有，一说就是青年路。所以当时的经适房才定价3800，是今天刚需们无法想象的便宜。
所以当年李嘉诚拿下姚家园这块地是肯定有交换条件的，否则不会出这么高的价格。这种事儿在当时不新鲜，毕竟那会儿还没有“831大限”，土地价格和各种条件都是可以商量着来的。
这块地后来肯定是修改了规划，否则也不会拖这么多年，但这就不能多聊了，一切都已经过去了。项目一期是逸翠园，均价9000左右吧，在2006年那个暴涨的年头儿属于正常价格，跟南边的天鹅湾差不多。
但也不知是怎么搞的，一期的质量出了不少问题，开始还没解决好，闹了个满城风雨，据说连李嘉诚都差点儿亲自来解决。但这都是传说吧，以李嘉诚的身份和身家，犯不上为了这么个普宅项目来丢面子。
后来逸翠园成了北京市第一个交房后又全部收回整改的项目，解决的不错，也就奠定了保值的基础，到今天至少不落后大盘走势。
之后的二期是御翠尚府，拖了六年才上市。这周期也不算太长吧，说是因为办手续也说的过去。毕竟这是历史遗留土地，办的慢点儿可以理解。但这三期就真的没法说了，什么手续能一办20年啊？赶上回迁房了。
前几年还传出消息说李嘉诚要把这三期土地给直接卖掉，自己不开发了。但后来没卖成，估计不是没人买，而是管理部门不能让他们这么干。毕竟当年的价格是1700一平拿的，而现在卖10万都肯定有人买，那老百姓要是知道了能不骂街吗？所以这块地必须李嘉诚自己开发，宁可让他在房子上多赚，也坚决不能炒地皮。
估计很多人看到这儿都会有疑问：土地不是有开发年限吗，为什么李嘉诚能捂地20年，是不是有什么黑幕？
有什么黑幕不知道，但我敢说在法规上肯定没毛病，就算有问题也肯定都解决了。可以说是资本的力量，但这也是资本家的能耐，否则凭什么当开发商啊！
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