我是沪叔，拥有多年上海房产研究和投资经验，长期持续关注上海地区的楼市信息，熟悉购房政策、买房策略和学区房信息，欢迎关注及交流。
以下上海购房答疑内容，来自微信公众号“沪叔说房”的粉丝精选提问：
提问：用沪叔，你好，300万不到在上海该怎么买房？
沪叔：你好，这个预算的房子的话只有两种选择，一种的话是市区的老破小，另外一种就是我们的五大新城板块了。买老破小要考虑流通性和产品品质也不太好，除了配套好一些，其他基本上没什么优点。最关键的话就是升值潜力比较一般。五大新城之中首先是选临港新城，想在临港买房，不但要有钱，你还有三点一的人才证。如果你有三点一的人才证的话，基本上是可以随便选的。
提问：沪叔，你好，预算在2000万左右，请问南京西路板块和前滩板块怎么样呢？
沪叔：你好，南京西路板块。上海人眼里妥妥的上只角，外地人来上海最喜欢打卡的地点就是这里，也是上海区一个商业区，是上海历史最悠久、最有故事的地方。20世纪初外资大量增加，在上海经商致富的英国洋房大班们纷纷选择在这里建花园、建别墅，这条马路沿建筑建筑为上海最早的一条花园住宅区，随之而来的就是繁华的商业，这里只要有钱就不怕花不出去，交通也是相当的便利，这里是四轨交汇处，去哪儿都方便。
再来说说前滩板块浦东金色中环发展带，浦东近几年来发展最热门的板块没有之一，因为形状酷似靴子，被人们称为黄浦江的金靴子，前滩也是上一轮恒久的领涨板块，单价首先冲破二十万。这里是滨江板块，占据了黄浦江稀缺的自然资源，前滩全部是整体开发。这里不是纯农村旧改项目，也有早于二零一五年的房子，一个字就是新，整个区域住宅占比百分之三十，商业和办公占比百分之七十。商业有前滩太古里，世贸前滩，这里还有东方体育中心，更有占地面积六十万方的大公园，轨交有六号线、八号线、十一号线，还有未来的19号线，妥妥的四轨交汇。最牛的是大部分小区都对口前滩华二一梯队九年一贯制的学区，还有惠灵顿国际学校，全上海学费最高的学校。
总之南京西路板块是老钱聚集，地段价值超级高，地段认同感超级强。前滩是新贵的聚集地，各方面都很新，产业仍然在发展中，让人充满了希望。
提问：沪叔您好，我是二套房，上海买新房由于积分只有50分，因此考虑买二手房，预算750左右，但二手房的税多且能贷的款少，目前是个很大问题。现在在看南大版块的招商中环华府（18年次新房板房），闵行古北地区的古北新城（03年塔楼），长年新华地区的海富公寓（96年塔楼），田林地区的徐汇长春苑（08年动迁房）以及闸北公园附近的和玉苑/和兰苑等，自住为主，有升值空间更好，请问从板块考虑该如何取舍？住起来当然是次新房最好？
沪叔：您看的板块很多，每个板块的情况不太一样：
徐汇田林：之前是工人新村，板块内很多老公房，面积小，价格不低，也有部分商品房，比较分散，这边位于漕河泾和徐家汇之间，地理位置好，这边人口密度高，吸收着周边产业人员的外溢，区域内学区不错，生活配套齐全，交通便利，适宜居住，由于地段优势未来出手不是问题；
长宁新华：由于历史原因，这边成了市区无法复制的优质板块，海富公寓周边有交大，距离地铁商业一公里范围内，生活便利，但由于是96年塔楼，未来将是被第一批淘汰的产品，无论是自住还是未来出手都不太建议；
闵行金虹桥：是闵行唯一一个位于中环的部分，进入市区非常方便，生活便利，商业配套不错，地理位置好，但是塔楼不建议入手；
西藏北路：属于静安与虹口的交界，整个城市界面一般，涨幅一般，和玉苑和兰苑为老小区，建议慎重；
南大：属于外环以里，也属于价格洼地，这边整体来说还有发展空间，也有地可以开发，小区品质高，周边沿街商铺为主，地铁商业一公里左右的范围。
提问：沪叔您好，本人和老婆都是上海人，目前在普陀区星河世纪城自住两房一套预估780到800，因孩子逐渐长大，想换个三房，但收入都不高，可贷金额不高，最多贷两百万吧，所以想同小区换个三房。银行贷点，长辈凑点，勉强够个1100，不知真如之后还有发展前景吗？还是说卖了现有的去打新（只有自住一套，打新怕打不到想要的三房，能打的普陀区和长宁区基本没啥盘打得起，因为孩子和家里老人都住普陀区和在晋元上小学）。又或者换到大华地区
沪叔：买房过程中最让人头疼是“价格”，如果是宇宙中心，那就卖宇宙中心的价格，最怕的是鸟不拉屎的地方，卖出宇宙中心的价格，过去几年很多区域炒作xq概念，规划概念，网红概念等，大多处于纸上谈兵的阶段，卖的价格也贵。我们讲一般板块炒作起势需要一年时间，中间最热两年，最后退潮一年，全套流程下来大概四年，有点类似平时写文章“引入—发展-高潮-结尾”模式。而提起城市副中心，大众耳熟能详的有徐家汇、大虹桥，而同样是城市副中心的真如却很落寞，真如板块的发展比较滞后，源于好几波上海的发展都没有赶上，当下的配套和社区群的确实属一般，真如未来确有潜力，但普陀区新计划规划落地执行和时间都是未知数，只能说需要长周期。孩子当下还没有升初，所以如果要动不影响孩子升学，新房1100w三房普陀这边往内环靠就是光新版块的苏河望，100平的三房，比你当下住的2房户型面积还要小，如果二手就近版块置换，万里相对城市界面和社群环境好一些，如达安春之声120平米的三房就可以考虑，大华像版块的标杆铂金华府128平三房户型也可以考虑，再远一些。星河世纪城整体的增幅比较明显是在2019年以后，当下均价不到8w，小区挨着中环路，可以考虑置换出版块。上海热点板块详见知识星球内部。
提问：沪叔，你好，目前处于创业阶段，平时工作太忙了，看中一套地段非常好的商住公寓，有五星级服务，环境也很棒，平时也可以用来见见客户之类的，现在手上可用现金不多，打算卖掉一梯队的学区房置换这套商住公寓，现在自己也用不了学区房，可以吗？
沪叔：你好，上海的商住公寓虽然地理位置优越，整体品质较高，服务较好；但是产权年限较少，土地增值税较多，而且投资价值也不高。确实，同商住公寓相比，学区房的性价比更高，但是如果要作为自住及个人享受，无疑能够满足个人多方面需求的商住公寓是较好的选择。