10月疯狂，11月爆冷，12月冲刺。
11月份，武汉4万+豪宅网签成交111套。
与10月份的510套相比，11月份的业绩跌入谷底，是今年的最低点。
但是与2022年同期持平，这与普宅市场的走势非常相似。
11月份，武汉新房网签成交5802套。
环比腰斩（12099套），同比也是持平（5801套）。
1-11月，今年武汉新房累计网签98376套。与去年同期99102套基本持平。有专家表示，今年武汉新房与二手房累计成交将达19万套，新房与二手房两大市场齐头并进。
大盘很稳，个盘很难。与普宅市场一样“入冬”，武汉豪宅市场并没有走出独立行情。
主要原因是，
一是豪宅市场在10月的井喷之后，买卖双方进入休整期。
二是，豪宅项目供应断层，没有集中开盘，多处于平销，也就没有集中网签。部分豪宅项目积蓄力量冲刺12月。
三是，每年11月份，都是豪宅的淡季。而12月豪宅集中入市，抢夺年底业绩，市场有翘尾行情。
01
11月，本号监测武汉53个豪宅项目，根据备案价格与网签套数，推出以下3份武汉豪宅榜单。
特别感谢数据支持：武汉购房荟
盘点11月份武汉豪宅数据，发现几个“冷”现象：
一是，至少三家有风险的豪宅，11月份成交为零。
二是，至少有2个豪宅项目的网签出现1-2套撤销。
三是，11月，6个豪宅项目网签仅为1套。
这些现象，也反映出一些问题：
市场有延迟。11月武汉豪宅市场的冷，是从10月下旬开始的，冰冻非一日之寒。
人们买豪宅，也要看开发商的实力，更在意交付能力。准现房的豪宅，更让买家放心。
之前冲动买了后，发现有更好的豪宅或无力还贷，出现反悔，开发商解除备案，这是极个别的个案。
从价格上看，少数3万+豪宅，主动降价。4万+豪宅，价格坚挺。总价700-800万价格段，是武汉豪宅之间的分水岭。
这个价格段以内，是普通豪宅。价格之间或以上，是顶级豪宅。
02
尽管11月份武汉豪宅总体市场偏冷，但是也有很多亮点。
在二七滨江，豪宅价格与品质的上限被打开，个别顶豪的高区房源，均价有望突破8.5万/平。
绿城武汉黄浦湾，最后一栋楼的500多平米超级大平层，样板间开放。3号楼准现房，推出3.6米层高的246平、263平户型。
宸嘉100，总价6000多万、顶层复式豪宅样板间开放。这套样板间值得顶豪买家参观。一线临江、少量低区260-270平大平层在售，单价4.4万/平。200多平米起步、总价1000万起的大平层“嘉佰轩”已亮相。
在汉口解放公园板块，武汉润府加推热销5亿元，即将上新约143平四房。汉口长江日报路板块，武汉城建中央雲璟取证，148-151平，均价3.6万元／平。
在武昌滨江，武汉长江中心的一线江景大平层，正在被收藏。210、244平大平层，总价预计800万-1500万。还有5套281平的准现房，将在年底交房，价格很劲爆。
在沙湖核心，建发朗玥持续热销。
152平户型售罄。11月加推最后一栋5号楼，183平，总价680-780万。另外还有少量3号楼的224平。预计很快该项目将清盘。
在武昌湾，武汉长江天地即将加推6层洋房与小高层，建面约140-202平。
武汉豪宅江湖，有这样几组格局关系：
3-4万+豪宅，左有武汉润府，右有建发朗玥，中有长江天地，东有御湖境。
4.5万+豪宅，江北有武汉瑞府、新希望D10，江南有长江中心、沙湖中心。
顶级豪宅，“云三”（武汉天地云廷三期）、“黄三”（绿城武汉黄浦湾三期）、华发外滩荟与宸嘉100，“顶豪四件套”。
商务大平层“四小龙”，新希望D-ONE、龙湖101、嘉佰轩、东湖九号。
03
最近，受万华邀请去了一趟成都看豪宅。
麓湖，位于中国四大神盘之首，把成都五环外（成都的环线间隔窄，成都五环，相当于武汉三环）的项目，价格卖到内环一样贵。
麓湖，造了一个云梦泽的水上乌托邦，造型各异的别墅、高层住宅，沿湖生长。它的阳台、外立面、建筑造型，堪称一座水上建筑博物馆。
在500多平米、总价4500多万的大平层里，泳池是这样的
黑钰岛，湖岸边的一栋总价1.5亿的别墅（如下图），有私人码头、超大湖边花园。
抢在房子主人入住之前，看了一眼室内，果然很不同。
外形像一个博物馆，阳光从天窗流入屋内，主卧墙上的墙景，是室外的绿树成荫。
它的部分建筑组团，是麒麟、云龙、鲲鹏、玄鸟等“神兽”。这个项目的TOP系，是“神兽”系。
同行们感叹，为什么武汉有这么多湖，却造不出一个“麓湖”？
在二七滨江与长江新区之间，万华，布局了一个武汉版“麓湖”。
这一次，他们不复制成都麓湖，而是教武汉人“玩水”。
04
最近，武汉出台“汉十条”新政鼓励住宅设计创新，对住宅阳台进深、面积比例等技术规范优化，支持建设第四代住宅。
第四代住宅，是集合“空中庭院房、垂直绿化”等于一体的理想住宅，每层每户都有“前庭后院”。
10年前，这类住宅就在麓湖出现（如下图）。目前，在福州、西安等地推广。未来，这样的“第四代住宅”豪宅也将在武汉诞生。
今年武汉第四批供地清单中，中心城区多个地块即将出让。
其中，武昌区临江板块（联投中心附近）与中北路板块（东亭地铁站附近）各1宗，二七滨江板块六期1宗，解放大道与二七路交汇处（万科御玺滨江附近）1宗、解放大道与台北路交汇处（六中附近）1宗。
这预示着，2024年武汉将有更多豪宅“新面孔”亮相，竞争更激烈。
［ 后记］
麓湖的高管说，他们很羡慕武汉。
“武汉豪宅的价格天花板已打开，豪宅与刚需之间有一个很大的区间。”
而我们很羡慕成都的豪宅，房子更低密，阳台超级大、产品如此超前。
成都的买房人，不仅是四川省内，更辐射整个西南，有着庞大的“新西兰”客户。而武汉的辐射范围，仅限于湖北省内。从豪宅买家总量上看，成都高于武汉。
同时，成都的豪宅买房人，多是企业主、金领。而武汉的豪宅买房人，多是企事业单位的骨干，如医生等群体。
总体而言，在产品品质、单价与总价上，武汉豪宅还有很大空间。最近两年，武汉顶豪将迎来8-10万+时代。
文｜杨光华（地产写字人）
本文为个人观点，市场有风险，投资需谨慎
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