天津楼市度过了emo的11月。

9月政策月,10月发酵月,11月静默期,12月垃圾时间。

2023年,新房市场“就这意思”了。

不会再有大水花,也不会有逆转,滑行收官。

别意外,今年楼市绝对是进步的一年。

预计全年新房成交1000万方,比去年涨25%。

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11月,天津新房的“大氛围”——僵持。

僵持,来自买卖双方预期不一致。

买房人:年底等降价,或者干脆明年再说。

房企:没动力冲刺。分三类:

· 完成任务,小阳春意外冲高(学区、落户类)。

· 降价也卖不动,别费劲(环城边缘刚需)。

· 成交量不错,没必要降价(主力改善盘)。

买卖双方都意兴阑珊,预期不相交,结果即认购量下降。

11月比10月的新房认购量,大概少一半(不算首开盘)。

但签约量有延迟,预计降15%,80万方左右。

认购量相对高的,也就三四十套的样子。

注:调研口径,仅供参考,实际以各项目释放为准

从市场温度看,市区分成两个阵营:

和平、南开、河西、河东还能“保温”;河北、红桥成了“吃瓜群众”。

环城楼市,西青、海教园、津滨大道、南仓,热度还可以,其它板块“保持静默”。

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“大市场”静默之下,更要关注“小市场”。

11月,天津楼市有不少亮眼的“个案”。

|热销

格调馥颂花园首开,600多人选房,首开售罄。

格调梁园首开,400多人选200来套房,首开售罄。

格调美古花园排卡,截止11月底排卡600多组。

金茂智慧科学城,周末两天认购23套。

保利西棠和煦、中铁建花语天宸首开房源基本售罄,等加推……

|跳水

北宁公元,现房总价降40万,2.1万/平米;

保利拾光年,现房单价降至17800元/平米起;

路劲太阳城,现房2万/平米起,总价优惠20万;

御河桃源,总价降至98万起,单价2万左右;

雍祥府,现房120平米164万,降价20万……

“个案”之间形成两个极端,冰与火。

卖得好的,产品+地段+价格+品牌,缺一不可,不能有短板。

房价跳水的,特征也很鲜明:

二代老产品,地段优势不强,有些别看是现房,照样“降价无效”。

产品代差越来越大,后发优势越来越强,老产品被“废武功”。

明年,楼市分化将更极致。

产品创新还在加速,市场出现分水岭。

“降价卖不掉”与“开盘买不到”同时存在很正常。

12月,新房基本不会冲刺,至少主力盘不会冲,也不必期待年终价格战。

政策效力进入衰减期,今年“驼峰行情”已走完。

年底集中签约,加上新盘首开,12月将以签约翘尾收官。

救市暂时没有进一步政策,“适时而动”。

站在全国来看,今年天津楼市成绩不错。

1-10月新房成交量,在33个重点城市中排名第七,比去年同期增长30%,排名第二。

政策,永远滞后于市场,“看菜吃饭”。

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11月,二手房比新房表现好。

9月新政出台后,二手房成交反弹,政策发酵期较长。

11月虽然回落,但仍在4000套以上,与今年4、5月温度差不多。

❶ 业主认头降价。

“卖一买一”的人群着急买新房,只求卖出,不求价格。

别看成交量高,但大多都“割到大出血”。

❷ 学区需求旺盛。

市区与环城“套数贷款不互认”,不少人回流市区买学区房。

和平、河西、南开二手房成交量,占全市35%。

也与网传河西、南开六年一学位有关,先占座。

二手房成交量不掉,意味着明年置换需求更强。

能承接和平、河西、南开外溢的板块,新房市场基本面能撑住。

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11月,虽然天津没出台新政,但全国层面,政策大转向。

这次,是一线城市和金融端。

政策不密集,但很硬壳,最后的大招。

❶ 一线动了,救到根儿了。

楼市龙头深圳,二套房降首付(从七八成,统一降到四成),同时调整普通住房认定标准。

之后就看北京了,抄作业即可。

一线城市“买房信仰”仍在,需求量足够,形成示范效应,只是早晚的事。

❷ 金融端发力。

从喊口号落到了行动。

1万亿特别国债、2.7万亿的地方专项债陆续下发,还有支持“三大工程”的1万亿待发。

用投资拉动经济,救楼市,根本要救经济。

❸救房企。

从“三条红线”转为“三个不低于”。

金融、房企、买房人,三者之间“痛则不通”,扭转预期的前提要建立信心。

金融端是否给房企真金白银的支持,很关键。

50家房企被开白名单,要定向放水了。

八部门发布的25条文件中,重点提到要提高民营“房企信贷占比”和“不良贷款容忍度”。

四个字:大力呵护。

❹ 气氛组上线。

不再扭扭捏捏,央行行长直接喊话:“预计房地产市场已经见底”。

这在楼市中,还是第一次出现。

有行动、有态度,救楼市救的越来越直白了。

马上召开中央经济工作会议,势必还有最新定调,密切关注。

12月,土地是天津的压轴重头戏。

“土地狂潮”11月27日已拉开大幕(详情)。

截止到目前,年底前还将有31宗地块出让,汹涌而来。

1/3都集中在中心城区,市区就有9宗,包含大量城市更新。

今年的地,明年的房。

存量市场下,供应量激增,关键这些盘都是“三合优”(房价、地段、产品都有优势),对明年楼市一定会产生巨大冲击。

大象要跳舞了。

别说明年,对眼下已经产生了影响……

后续将做详细解读,敬请关注。

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