天津楼市度过了emo的11月。
9月政策月，10月发酵月，11月静默期，12月垃圾时间。
2023年，新房市场“就这意思”了。
不会再有大水花，也不会有逆转，滑行收官。
别意外，今年楼市绝对是进步的一年。
预计全年新房成交1000万方，比去年涨25%。
11月，天津新房的“大氛围”——僵持。
僵持，来自买卖双方预期不一致。
买房人：年底等降价，或者干脆明年再说。
房企：没动力冲刺。分三类：
· 完成任务，小阳春意外冲高（学区、落户类）。
· 降价也卖不动，别费劲（环城边缘刚需）。
· 成交量不错，没必要降价（主力改善盘）。
买卖双方都意兴阑珊，预期不相交，结果即认购量下降。
11月比10月的新房认购量，大概少一半（不算首开盘）。
但签约量有延迟，预计降15%，80万方左右。
认购量相对高的，也就三四十套的样子。
注：调研口径，仅供参考，实际以各项目释放为准
从市场温度看，市区分成两个阵营：
和平、南开、河西、河东还能“保温”；河北、红桥成了“吃瓜群众”。
环城楼市，西青、海教园、津滨大道、南仓，热度还可以，其它板块“保持静默”。
“大市场”静默之下，更要关注“小市场”。
11月，天津楼市有不少亮眼的“个案”。
|热销
格调馥颂花园首开，600多人选房，首开售罄。
格调梁园首开，400多人选200来套房，首开售罄。
格调美古花园排卡，截止11月底排卡600多组。
金茂智慧科学城，周末两天认购23套。
保利西棠和煦、中铁建花语天宸首开房源基本售罄，等加推……
|跳水
北宁公元，现房总价降40万，2.1万/平米；
保利拾光年，现房单价降至17800元/平米起；
路劲太阳城，现房2万/平米起，总价优惠20万；
御河桃源，总价降至98万起，单价2万左右；
雍祥府，现房120平米164万，降价20万……
“个案”之间形成两个极端，冰与火。
卖得好的，产品+地段+价格+品牌，缺一不可，不能有短板。
房价跳水的，特征也很鲜明：
二代老产品，地段优势不强，有些别看是现房，照样“降价无效”。
产品代差越来越大，后发优势越来越强，老产品被“废武功”。
明年，楼市分化将更极致。
产品创新还在加速，市场出现分水岭。
“降价卖不掉”与“开盘买不到”同时存在很正常。
12月，新房基本不会冲刺，至少主力盘不会冲，也不必期待年终价格战。
政策效力进入衰减期，今年“驼峰行情”已走完。
年底集中签约，加上新盘首开，12月将以签约翘尾收官。
救市暂时没有进一步政策，“适时而动”。
站在全国来看，今年天津楼市成绩不错。
1-10月新房成交量，在33个重点城市中排名第七，比去年同期增长30%，排名第二。
政策，永远滞后于市场，“看菜吃饭”。
11月，二手房比新房表现好。
9月新政出台后，二手房成交反弹，政策发酵期较长。
11月虽然回落，但仍在4000套以上，与今年4、5月温度差不多。
❶ 业主认头降价。
“卖一买一”的人群着急买新房，只求卖出，不求价格。
别看成交量高，但大多都“割到大出血”。
❷ 学区需求旺盛。
市区与环城“套数贷款不互认”，不少人回流市区买学区房。
和平、河西、南开二手房成交量，占全市35%。
也与网传河西、南开六年一学位有关，先占座。
二手房成交量不掉，意味着明年置换需求更强。
能承接和平、河西、南开外溢的板块，新房市场基本面能撑住。
11月，虽然天津没出台新政，但全国层面，政策大转向。
这次，是一线城市和金融端。
政策不密集，但很硬壳，最后的大招。
❶ 一线动了，救到根儿了。
楼市龙头深圳，二套房降首付（从七八成，统一降到四成），同时调整普通住房认定标准。
之后就看北京了，抄作业即可。
一线城市“买房信仰”仍在，需求量足够，形成示范效应，只是早晚的事。
❷ 金融端发力。
从喊口号落到了行动。
1万亿特别国债、2.7万亿的地方专项债陆续下发，还有支持“三大工程”的1万亿待发。
用投资拉动经济，救楼市，根本要救经济。
❸救房企。
从“三条红线”转为“三个不低于”。
金融、房企、买房人，三者之间“痛则不通”，扭转预期的前提要建立信心。
金融端是否给房企真金白银的支持，很关键。
50家房企被开白名单，要定向放水了。
八部门发布的25条文件中，重点提到要提高民营“房企信贷占比”和“不良贷款容忍度”。
四个字：大力呵护。
❹ 气氛组上线。
不再扭扭捏捏，央行行长直接喊话：“预计房地产市场已经见底”。
这在楼市中，还是第一次出现。
有行动、有态度，救楼市救的越来越直白了。
马上召开中央经济工作会议，势必还有最新定调，密切关注。
12月，土地是天津的压轴重头戏。
“土地狂潮”11月27日已拉开大幕（详情）。
截止到目前，年底前还将有31宗地块出让，汹涌而来。
1/3都集中在中心城区，市区就有9宗，包含大量城市更新。
今年的地，明年的房。
存量市场下，供应量激增，关键这些盘都是“三合优”（房价、地段、产品都有优势），对明年楼市一定会产生巨大冲击。
大象要跳舞了。
别说明年，对眼下已经产生了影响……
后续将做详细解读，敬请关注。
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