对于房地产所处的历史性阶段,国家已经三番五次谈到,房地产供求关系发生了重大变化,那么对于房地产的一些问题和未来的机会应该辩证来看,所以,既要认识到房地产的问题,不能过于乐观,也要明确房地产的发展空间,要有信心。

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11月28日,中国人民银行行长潘功胜在香港金融管理局—国际清算银行高级别会议上发表讲话。

对于未来的经济形势,潘功胜表达了持续恢复向好、总体回升的态势更趋明显。他认为,前三季度,中国GDP同比增长5.2%,预计全年能够顺利实现5%的经济增长目标。

房地产是个大问题,也是外界非常关心的重要行业。对于房地产市场的一系列问题,他做了回应。

潘功胜认为,房地产市场当前确实遇到了一些波动,但不仅仅是中国,很多国家也遇到了同样的问题。实际上这句话我们要正确看待,这是国际舆论关注的话题,所以,我们承认房地产遇到的一些波折,但房地产的问题实际上是内外多种因素影响。

基于当前房地产供求关系发生的重大变化,他表示,中国房地产市场进入了转型期,呈现以下几个特点:

第一,对于新房的需求在下降;

其实对于房地产市场的发展阶段,不仅仅是一二线城市,甚至很多三四线城市,对于新房的需求都已经到了一定的新阶段,不代表没有了需求,而是说已经相比高速增长时代进入了一个比较平淡的时期。

未来刚需和改善性住房需求仍然存在,这是毫无疑问的,因为还有很多人没有买房,即使买了房,随着对居住品质需求的不断升级,也会有更多的需求,不过投机性和非刚需性需求可能会减少,这些都会影响到新房的需求量。

第二,房地产市场在城市之间呈现出分化的状态,一二线城市比较稳定,但三四线城市需求下降;

虽然现在一线城市房价也在下降,但是我们不能只盯着房价,也不能只盯着眼前,长期来看,一二线城市房地产市场需求还是相比三四线城市更为强劲,相对来说也更为稳定。

其实也主要是过去三四线城市房地产发展过快,导致对未来透支比较严重,需求已经跟不上供给。当然一二线城市的人口流入和资源优势也决定了房地产的发展方向。

第三,城市化在继续,租赁需求在不断增加。

虽然城镇化发展迅速,也已经达到了一定的高度和水平。但这不意味着城市化进程已经完成。按照经验,城镇化高速发展阶段需城镇化率达70%左右,2022年国民经济统计公报显示,中国常住人口城镇化率为65.22%,有专家判断至少还有15个点的空间。

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据华夏新供给经济学研究院院长贾康所言,一多半中国人,14亿人里的大多数还没有取得市民身份。当前中国真实城镇化水平,在50%-55%区间内。

我个人觉得没必要拿城镇化率为房地产发展前景找借口,但实话实说,确实城镇化率还没有达到天花板,那么也就意味着未来房地产还有发展空间,但这也绝对不是说还会继续像过去发展房地产的模式一样,房地产也在寻求新的均衡。在这个过程中,要让人感受到城镇化的幸福感。

随着未来住房租赁体系的建设,租赁需求也会不断增加,构成新市民或年轻人住房形式的新选择。

综上所述,对于未来房地产发展前景我们要保持一颗平常心,不要为房地产遇到的问题过度气馁,也不要盲目乐观。潘功胜指出,基于房地产发生的变化或呈现的新特点,房地产市场必然会经历一定的调整。但长期看,这种调整对于中国经济可持续发展是有益的,而短期内应当防止溢出性风险。

对于问题的防范,国家正在努力解决,比如降低首付比例,降低房贷利率,鼓励商业银行和借贷者去协商贷款利率,提供金融支持保证房地产商能够及时交楼,这里还有债务重组并购。甚至还可以支持回购房产,然后作为公租房提供给低收入人群。

潘功胜总结表示,房地产市场调整对金融体系的外溢影响总体可控。中国的房地产业正在寻求新的平衡。他还提及读到的一份标普报告,这份报告预计房地产市场已经见底。相信2024年及以后中国经济将保持健康、可持续增长。

当然,对于房地产是否真的已经见底,我觉得先不用急着下结论,当务之急,就是如何让需要买房的购房者能够有钱并敢买房,只有作为最终端的购房者愿意或者能买单了,开发商才真能救活自己,房地产也就能恢复。