光宇吐楼市

深圳鼓励商品房以旧换新，北京会跟进吗？
4月23日，深圳市房地产业协会发布通知称，鼓励商品住房“以旧换新”，设90天“解约保护期”，自今年5月1日开启，为期一年。作为一线城市中首个推行“以旧换新”的城市，是否意味着北京等地后续有望跟进呢？ “以旧换新”并不新鲜，据不完全统计，自去年下半年以来，全国已有超过30多个城市表态支持商品住房“以旧换新”了。顾名思义就是房地产开发商或政府机构等通过收购、置换、补贴等方式，鼓励和帮助已有住房的居民卖旧换新。最大的好处就是给卖一买一的人提供了一种更为便捷的交易方式，比如深圳采取的方式是，多方参与者签订协议，房地产开发企业对换房人意向购买的新房设定一定期限的“解约保护期”，以确保换房人的权益。然后中介会尽一切可能优先售卖该业主的二手房，协议期内如果能卖出什么都好说，新房手续顺其自然就能完成，但是如果卖不掉，无条件退款给购房者。这种方式有助于打消卖一买一的购房者顾虑，为换房人提供了更多的选择和保障，有效降低换房风险，提高了交易效率，增强了市场信心。更好满足居民刚性和改善性住房需求，有利于加强一二手房市场联动。还有很多城市跟深圳的模式不太一样，相对来说对换房人更有利。就是收购二手房，直接可以买新房，然后补差价即可。这样换房人不用担心房子是否能卖掉，没有后顾之忧，不会白折腾。最关键的在于这类人的二手房大多数都难卖，所以这种方式对他们最有利。对于深圳这种模式，二手房是否好卖，我想仍需要存疑，有待市场检验和时间的沉淀。比如换房人如何相信自己的二手房会不会被中介过度压价，以及所买新房是否更具性价比。这些细节还需换房人在实践中去体验。总之，这一切都是好事，都是促进市场活跃的手段，也是破解房地产问题的重要举措。我相信，一线城市无论是从置换需求还是从二手房流动性等角度看，都更具有推广的必要性，效果可能也会更佳，北京、上海等地也都在不断优化调控政策，不排除后续也将因地制宜地推出相关住房以旧换新政策，来进一步激活房地产市场活跃度。

一季度房产税收入同比增长21%，是什么信号？
4月22日，财政部发布2024年一季度财政收支情况。数据显示，土地和房地产相关税收实现了不同幅度的增长。其中，契税收入1511亿元，同比下降6.4%，城镇土地使用税收入619亿元，同比增长12.3%。同时，土地增值税收入1815亿元，与去年同期相比增长了0.7%，而耕地占用税收入499亿元，增长了21.5%。特别要说的是，房产税收入1051亿元，同比激增21%，成为一季度房地产相关税收中表现最为强劲的一个税种。透过这些数据的变化我们看懂背后是什么意思吗？这些数据也算是房地产市场冷暖的一项重要指标，反映了房地产市场的繁荣程度，也是后续政策制定的一个重要参考依据。单纯从房产税收入来看，比较抢眼，而整体来看一季度有关房地产的相关税收也整体呈现增长态势，或许能对后续房地产市场走向有一个基本判断。不过也大可不必过度解读，虽然房产税收入同比增长21%，但去年同期即2023年一季度房产税收入增长幅度为23.1%，个人认为，由于2022年基数低，2023年一季度楼市迎来小阳春，导致去年增幅较大，而今年虽然也在继续增长，但幅度略有下滑。去年一季度契税同比增长2.1%，而今年则同比下降6.4%。大概意味着楼市成交相对去年是回落的。所以，今年市场整体有恢复趋势，但仍存在结构不平衡问题。上海、重庆房产税收入是重要来源，在保有环节征收的房产税收入仍有较大幅度的增长，上海方面，房产税的征收对象为上海市居民家庭在上海市新购且属于该居民家庭第二套及以上的住房（包括新购的二手存量住房和新建商品住房）和非上海市居民家庭在上海市新购的住房。同时，规定里设有每人60平方米的免征面积。而重庆的房产税重点在高端豪宅。房产税收入增长与房价上涨有关，但事实上房价并没有明显上涨，这大概跟整体经济有所好转，人们有更多的钱去购买和持有房产，从而增加了房产税的税基，而特别是改善住宅以及高端住宅的火爆为房产税收入增长提供了基础。