番禺广场板块，最近很出圈。
原因也很简单：
板块上新，而且一来还是两个。
再加上两个楼盘的最大卖点，都是户型好，热度一下子就上来了，询问能不能买的朋友，也有。
但一向存在感不算强，在番禺楼市表现也不算突出的番禺广场，这一次真的就能够靠新盘，逆天改命了吗？
聊聊我们实地调研后的感受。
01.
先说番禺广场过往的认知说起。
此前，番禺广场存在感不强，绝大多数买家会对这个板块有所纠结，还是来自于对板块的传统认知。
近20年以来，番禺在快速发展的同时，进入爆发成长期的板块，更多集中在早前的部分板块。
其中，就包括了番禺广场板块。
以番禺广场为代表的这些板块，人口迅速流入，路网、学校、医院、购物中心等公共资源也在不断敲定完善，成熟度会更高。
历经多年，番禺广场板块已经成为番禺承接中心城区居住人口外溢的重要板块。
成熟度也不错。
比如更为中心的番禺广场区府一带，有永旺、基盛万科公园、番禺图书馆，有多线交汇的番禺广场地铁站，整体来看，便利度和居住性还行。
万科里
但另一端，这次的实地调研下来，我们发现，貌似这么些年，番禺广场拿得出手的，也还是这一些。
而且存在这么几个问题：
一是以番禺广场站点为核心的周边存在低效用地，轨道交通带来的土地价值很难突出。
二是番禺广场周边居住氛围虽然浓厚，但缺乏进化力，公共空间品质不高，城市形象有待提升。
三则是缺乏可以真正推动板块成长的超级引擎。
02.
具体一一来说。
由于番禺广场板块相对开发较早，久而久之，除了上面所提到的，也就仅此而已了。
至于被寄予厚望的番禺广场和盛高湾区中心，进度缓慢。
番禺广场仍为工地
而可以提升板块存在感的住宅土地供应，也极少。
除了此次刷足存在感的原好又多地块，核心片区基本没有太多的可开发空间了。
另一个纠结感，是番禺广场的板块价值空间。
即便是当下，番禺广场板块的规划空间，也明显不够出彩，也缺乏一定的产业支撑。
看回整个番禺的产业空间结构，番禺广场的产业布局并没有核心篇幅，也不处于番禺产业核心轴带之上。
即便是整个市桥板块，“打造饮食购物办公于一体的新型城市及商业中心”的产业定位也不算突出。
而换个维度看，虽然在特精特新产业经济带之上，但这一条经济带所串起的，也并非核心节点，所覆盖的产业，也并非重点产业。
升值空间和产业变量不算大，是板块买家在入手番禺广场板块之前，需要先建立的价值认知。
换言之，番禺广场板块，虽有过高光期，城市配套也在迅猛铺排，但生长速度还是有点赶不上城市骨架拉伸的速度。
高光之后，存在感不高。
这种表现，也体现在了番禺广场的二手上。
虽然板块分布着大量二手盘，但楼龄基本太长，价格也很难上得去，而且看了下涨幅，表现也不算突出。
03.
番禺板块未来有没有变量？
有两点：
一个是交通，一个是前面所说的开发空间。
前者不难理解。
18号线和22号线的加入，再加上原有的三号线以及未来的17号线和3号线东线，基本奠定番禺广场作为湾区交通中心的核心位置。
如果进入到一个完整版交通格局，那么摊开番禺广场的交通轨道图，我们会发现：
原本「一」字型的番禺广场，会随着17号、18号、22号的加入，在自己原本的超级走向之上，又拉出了多条走向纵横轴，从而形成了一个巨型的八爪鱼交叉脉络。
那么，番禺广场，就有机会成为推动板块发展的超级引擎，打造多向线路高度聚集的交通枢纽。
而番禺客运站，则更期待地铁3号线东延段的开通，从而让交通短板没那么大。
其二，在这样的交通格局之上，现有的板块开发空间，如果能够可以统筹开发利用，通过优化片区整体空间和产业布局规划，那么机会是有的。
毕竟，和新区板块不同，可开发空间的变量，有一个基础支撑面，那就是番禺广场原有的配套成熟性。
如果能够在这个基础之上，引入了更多资源，让其去成为板块的推动力，那会让板块的价值，进一步提升。
但这也需要时间。
而且从目前各方的汇总信息来看，难度不小。
至于旧改，短时间来看，推进的可能性并不大。
简而言之，番禺广场，有自己的优势，也有不足。
04.
所以，番禺广场到底能不能买，有两个关键维度。
其一，板块的价值认知和居住属性，是否符合你的需求。
如果不追高，又要兼顾到居住价值，注重当下的居住配套，而且置业门槛也不想太高。
那么类似番禺广场板块这种，开发有一定周期，但变量的天花板不高的板块，会比较合适。
如果你对板块的价值发展有要求，要求板块有很高的进阶空间，那么番禺广场，就未必适合。
其二，才是板块的在售项目，适不适合你。
目前，板块共有三个一手项目：
龙湖·金地天峯、路劲美的·隽樾府、保利琅誉。
前者持续在售，而后两者，则是今年下半年将陆续入市的全新盘。
在两个新盘入局之后，板块新盘的内卷会进一步加剧。
三个新盘，各有优点，也有不足，建议根据自身的需求，和置业维度，做需求匹配。
龙湖·金地天峯，优势是地铁、商业、教育。
楼下有地铁3号线东延线番禺客运站、配套口碑不错的龙湖天街、配套小学引入广外附小，都是项目的明牌。
其次，产品做的也还行，我们此前看了下实体楼栋和园林，品质感是有的。
不足的是所处的番禺客运站板块，虽然周边配套也成熟，但相比番禺广场配套最为成熟的区府重心，有点距离。
要抹平这个差距，最大的变量，是据说明年有望开通的3号线东延线。
而且接下来的两个新盘，户型产品设计更胜一筹。
右为龙湖金地天峯 / 左为保利朗誉
保利琅誉，在龙湖·金地天峯附近，地段的不足等同于龙湖·金地天峯。
而且相比龙湖·金地天峯，在教育、商业、交通的优势，会稍弱一点，需要龙湖·金地天峯的优势来弥补不足。
比如，教育。
但亮点也不少。
尤其是产品和户型，纯板楼设计，户型实用率很高，据说使用率达到了100%。
从我们提前拿到的户型图来看，确实非常能打。
再加上保利这两年的刚需产品，价格很卷，如果到时候价格够有诚意，加上户型产品，是个不错的板块选择。
至于路劲美的·隽樾府，刚刚开放了售楼部，但吹风价没说，说参考周边。
优点有两个，地段和产品。
相比其他两个盘，路劲美的·隽樾府位于区府一带，周边配套成熟性更高、城市界面也相对更新，居住氛围不错。
路劲美的·隽樾府
其次，户型使用率最高111%。
看了下户型图，路劲美的·隽樾府的户型设计不错，而且使用率确实很高，再加上户户朝南，单户型和朝向的居住体验来说，确实可以。
不过，虽然还喊出了看江的卖点，但实地看了下，路劲美的·隽樾府的望江景观，并不算突出。
而且也只有少部分楼栋的部分单位，才会有比较不错的景观视野。
冲着江景而去的买家，需要谨慎点。
不足是什么，教育和噪音。
路劲美的·隽樾府的教育配建，是幼儿园，没有小学。
而项目周边的小学，最近的是东兴小学，也是项目最有可能对口的小学。
另外，番禺大道北对面则有东怡小学，这两所学校，教育含金量，都不算高。
尤其是对比龙湖·金地天峯所引入的广外附小。
而更大的不足，是噪音。
项目位于番禺大道北和东兴路的交叉口位置，尤其是番禺大道北，作为一条番禺的核心主干道，多车道，车流量高。
项目靠近番禺大道北
我们在项目旁、番禺大道北的过街天桥实地观察了下，车流量确实很高，而且所带来的的交通噪音不低。
而更为尴尬的一点是，能够望江的楼栋，恰恰就更靠近番禺大道北这一带。
所以这么一圈看下来，三个新盘，各有亮点，也有不足。
就看买家如何取舍了。