前几天她姐爆料了2023年昌平三批次供地的情况。

很多粉丝破防了。一看除了朱辛庄之外这都什么地方。

(PS: 东小口目前供地也不稳定,就算东小口计划上半年入市,开盘也要等下半年了……)

难道买房真的要去昌平北了嘛,穷人才去昌平北。

我一听这话,也太偏激了。

虽然我承认,昌平北不如昌平南。但昌平北就砸你家窗户了,为什么要对昌平北怨气那么大?

今天,我们从昌平整体形势上,聊聊昌平存在的问题和未来发展方向。

01

五年后,

昌南可能会有一次剧烈的改变

前几天晚上直播,有个粉丝问我,融泽嘉园能不能买?

我回复说,现在可以买,但是你要考虑昌南五年后的情况。

昌南五年后会发生什么?

我跟大家慢慢捋。

昌平这波密集的上新,大概是从2020年陆续开始的。

最早是朱辛庄的 万象悦府一二期限竞房,2020年入市,拿到房本五年后才能交易。2022年左右拿到房本,那么2027年、2028年是密集的交易期。

之后是龙湖云璟、越秀星樾、大华启宸府三个新盘。

二拨子北清云际2021年上新,随后是建发珺和府、文源府两个盘。

另外还有平西府板块的奥森春晓、北清橡树湾,

还有霍营的紫金书院……东小口的奥森one、奥海明月……

算算,整个昌南,三年供应起来,也已经有10多个新盘了。

等这些新盘都入市,变成二手房,

那么昌南市场,会发生翻天覆地的变化——

优质的次新二手房迎来内卷

经适房、老破小会被砸盘

我们从西向东看,被誉为昌南F4的四个涨幅最多的次新盘——

万科金域华府、公园悦府、领秀慧谷、国风美唐,除了周边配套不错之外,最核心一点是品质在周边一众经适房老破小里,非常稀缺。

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但是五年后,大批量的二手次新入市,昌南F4就会有非常多的对手盘。

那么未来五年,昌南至少会发生三个深刻的变化:

1、昌南F4入选榜再刷新。

之前的昌南F4标杆,能不能依然成为昌南上涨的领头羊,和品质标杆,不太好说。金域华府问题不大,因为品质和地段配套绝对优势。其他都不好说。

可能领秀慧谷最危险,品质一般,2020年以来涨幅都不如其他三个,而且这两年朱辛庄的新盘层出不穷,竞争对手太多了。

2、经适房、老破小踩踏

未来大量的互联网精英来这里买二手,肯定是要优先品质次新, 经适房、老破小 除非是在地段、配套上有绝对的优势,不然很难跑的过次新。

3、次新二手房内卷

次新二手房有一部分是限竞房,有一部分是商品房。因为具体的品质、户型差别,导致每个小区的均价都会产生波动,大概需要2年左右的时间,进行价格排序,形成市场共识。

所以未来5年,如果你想投资,那么昌南买房很需要技巧。既要看选筹,又要精准的寻找楼盘差异化下定,才能顺利变现。

而且当下市场多变,投资的本质就是在一堆玻璃渣中找糖吃。难度加大。

这里我重申一下,我当然很看好昌南,

只要海淀有发展,昌南房价永远向前,

但是对于未来可能发生的风险,我也会尽到提醒责任。

机会和风险,本来就是并存的。

02

昌北是不是穷人的被迫外溢?

提到昌北,大部分人觉得,没钱没预算的才会买昌北。

其实这种认知是非常错误的。

打个比方,你看昌平老县城吧,老街坊们的收入和拆迁款,不比互联网精英们差。只是大家平时生活的圈层不一样,很少能打交道。

你看沙河板块,高教园那么多大学老师,中移动中石油企业员工,在我们买房接触中,这部分客户整体素质和收入也偏中上的。

我们以南沙河为界,把昌平分为昌南和昌北两部分。

随着昌南开发和供地接近后半程,一些计划买昌南的,都把目光转向了昌北。 昌南和昌北才逐渐有了交集。

昌北最好的一点是,按照2020-2035年昌平的规划,未来10多年都会进入一个密集的开发期。城市界面、配套会有一个很好的预期。

而之前供地不多,后续房价和地价和昌南一样,基本可以稳定上升。

但昌北各个板块素质参差不齐,坑也很多。

按照新房供应,我们把昌北主要分成四个板块。

创新基地——沙河西 主要新盘有汇智里,目前已经是尾盘的状态

高教园——沙河东 主要新盘有梧桐星宸,很快就会开盘

东二旗——未来科学城东部,主要新盘有昌平国贤府,已经开盘顺销

昌平新城——也就是南邵板块,主要新盘有建发观堂府,很快就会开盘

接下来猫子开始提问了。

这四个板块,大家能不能找出一个最另类的,和其他三个板块气质上不太一样的出来?

好,现在我要揭晓答案了——

就是东二旗这个小妖精。

为什么他另类呢。你看其他三个板块都是昌平以西,地理位置更靠近海淀。但它是昌平以东,地理位置更靠近朝阳。

东二旗板块本质就是身在昌平,心在朝阳。

北京国贤府曾经做过一张宣传图,说明了区域关系。

他最依赖的17号线,主要输出地铁线路是可以去望京的15号线、去国贸的10号线、6号线,以及1号线,还有亦庄。

望京和国贸工作的人群,往往可能会考虑国贤府。

但在海淀工作的人群,因为其他板块去海淀更方便,所以不会优先考虑国贤府。

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至于发展,说实话东二旗的势头大不如从前。

东二期所在的大板块是未来科学城东部,咱都知道未来科学城最早发展的是东部,现在已经成型,没什么预期了。

而且从昌平的发展逻辑看,昌平本身就知道抱大腿逻辑,要密切的和海淀贴边发展。而且昌平西G6、G7交通便利,适合连片、多点做大产业规模,容易出政绩。

发展和朝阳的交界处,让朝阳得利,昌平并没有太多好处。

过去东二期的房价涨幅,也能说明区域潜力不行。

但东二旗有个好处就是低密,而且产品上,能给予开发商一定程度的“黑科技”发挥。

所以东二旗的楼盘品质会很好。得房率、户型、物业等各方面,都比昌平其他板块的楼盘更好。

东二旗主要针对的客户群体,最好是两口子一个在海淀上班,一个在朝阳上班,同时看重生活品质,楼盘质量的群体。

至于北京国贤府这个楼盘,他有三个比较大的买入缺点,选房也有一些注意不到的隐患影响。具体可以加微信maoduidui03咨询。

下篇,我们聊聊昌北的板块潜力,以及如何排序的问题。

本周六日高教园板块梧桐星宸、昌平新城板块建发观堂府看房团报名。

可以加微信maoduidui03 看房团有50元京东卡车费补贴,成交享受独家优惠。