如果说每座城市都有她偏爱的土地，对上海来说她的偏爱留给了滨江
从外滩、陆家嘴到徐汇滨江、北外滩
沿着江岸的土地或因历史的原因，或因大力出奇迹的发展，或因小资的生活情调，如今各自散发着不同的魅力
从土地市场来看，上海最金贵的地块，也属于滨江
这里诞生过人尽皆知的代表着城市名片的楼宇、商业、豪宅，甚至地王
今天我们要说的这一段滨江，仍旧在上海内环版图之内
杨浦滨江
说起这个名字，老上海人可能会想到自来水厂、船厂、电厂、锅炉厂、煤气厂、八埭头等等，描述这里的字眼大都与旧相关
但今天为什么还会有这么一篇文字
一个，这里是上海最后一段可成片开发的内环滨江段
另外，杨浦滨江的体量全长约15.5公里，开发规模约2倍黄浦滨江，约2.6倍于前滩，约5倍于陆家嘴
当其他内环滨江段开发近饱和，这里海量的开发空间，本身就意味着极大可能
也正因为如此
最近杨浦滨江的土地市场，实在是太热闹了
01
热闹到直接突破上海新房联动价格的天花板，21万/平
这不仅创造了当时上海有史以来的联动价之最，也是自上海实行新房联动价政策以来率先突破20万单价的一块地
放在整个市区，这是什么概念，和同类地段相比
徐汇滨江的云锦东方别墅，不过17万/平，即使是黄浦老城厢核心的露香园，也才21万/平
虽然后来这个记录，被嘉里在金陵东路旧改地块的25万/平替代，但整个数字，依旧让人们对杨浦滨江的未来充满想象
同时也突破了上海楼市的政策限制
没有中小套比例要求，也没有规定地块套数下限
这意味着，基本上就是让开发商放开手脚做豪宅了
再来看看近一年来，杨浦土地市场尤其是滨江沿线，一直处于高热状态
我统计了一下出让情况
主要让大家感受下进入杨浦滨江开发的企业的能级：沪系、港资、国央企，全整齐活了
其中还出现了在土地市场非常低调的中信泰富
中信泰富一回来，就来杨浦滨江
早在7年前，中信泰富与中海地产曾有过重组交易，中信泰富自此淡出行业多年，鲜少在公开市场现身拿地
而这次一回来就拿杨浦滨江的地王，4宗可以说是最好位置的地块
好巧不巧，这块地位于瑞安翠湖滨江项目旁边，同样也是通过遴选方式竞得，同样也是历史风貌保护地块
再看这块地住宅的容积率为1.3~1.4以下（瑞安为1.4）
坊间猜测的新房价格会与瑞安的翠湖滨江持平，于是中信泰富地块很有可能会成为杨浦滨江的第二个20万+/平级别的新房项目
再看这块地设置的拿地门槛有多高
不仅需要满足世界150强，同时在上海还有50万方城区商住办开发经验、50万方自持经验的房企
最后中信泰富在三家企业，中海地产、华润置地的竞争中最终胜出
这还没完
接着挑战第三个新房20万+的项目，杨浦滨江又来了一个，这次是招商蛇口
同样是历史风貌保护土地，在中信泰富和瑞安旁边，容积率1.35，又一个低密产品
新房联动价格暂时没有公布，但从地块条件和属性接近瑞安地块来看，可能也会接近或到达20万/平的级别
等于说
杨浦滨江今年一下来了3个低密豪宅项目，不仅成片开发，联动价还可能都突破20万+/平
我到达现场的时候，翠湖天地已经围挡起来正在施工，中信和招商地块有的建筑物还未拆除
但现场令我印象最深刻的一个画面是，从地块望去陆家嘴三件套近在咫尺
上海内环滨江低密风貌别墅群未来的模样，大概可以想象了
除了三块历史风貌地块，中建壹品首次进入上海，以38亿拿下杨浦定海社区地块，海报已经刷起来了
在这里开发过二手品质次新翡丽甲第的保利置业重回杨浦内环
怎么说呢，那种感觉就是：回来了，全都回来了
那么接下来会发生什么
02
杨浦滨江进入总价4000万时代
平凉路的几块历史保护风貌土地公示遴选结果之后，中信、招商、瑞安、合生的项目，组成了上海内环内一个新房总价段近5000万级别的低密豪宅板块
这大概是什么概念
也就是说，这里将会聚集上海几百户资产超过亿元的顶豪家庭，成为一个纯粹的富豪圈层
就拿瑞安的翠湖滨江来说，目前公布的面积段约在180-410㎡，以21万/㎡单价计算，总价段在3780~8610万
目前项目施工进行中，周边已经围挡，而在公众号的宣传语上，也直接用了“私邸”两个字，定义产品的稀缺程度
而这里最大一块地由中信泰富拿下，虽然还未公布方案，但中信泰富在内环滨江留下最有名的豪宅作品九庐，依然是很多上海客户心中的白月光
全曲线柔和圆滑的波浪式外立面造型映衬着黄浦江的波光粼粼
所以对杨浦滨江的历史风貌地块，中信泰富又会留下什么样的产品，让人无形中就充满期待
除了待入市项目，杨浦滨江已入市的项目里的缦云上海、中海海上合集
也是今年上海滨江豪宅里的品质力代表
而缦云上海三期主要推159~330平的大户型，在项目南侧，合生还有5000万级别的风貌别墅产品
不仅如此，杨浦滨江能卖4000万，在二手房中也早有先例
据链家数据显示
东外滩品质次新房翡丽甲第，早在去年1月份就以4130万的总价成交一套高区房源，单价高达16.9万/㎡
更重要的是，在今年4月份，翡丽甲第再次成交一套中区房源，成交单价高达19.1万/㎡
除了土拍市场诞生了上海新房单价天花板，目前北上海二手次新总价天花板也出现在杨浦滨江
当然从豪宅建筑群的视角来看，杨浦滨江也不是没有遗憾，最大的遗憾出现在八埭头滨江
它本该是杨浦滨江最出彩的一个豪宅：这个原本体量高达160万方的城市综合体，包括音波跳泉、英式园林、顶级会所、以及各种商业
本该是上海滨江沿线上又一个经典之作
它的呈现品质感甚至可以超越现在陆家嘴、黄浦、徐汇滨江现在的众多豪宅，依然体面的矗立在上海杨浦滨江岸边
遗憾归遗憾，未来伴随着瑞安、中信、招商、合生、中建、保利置业的进入
上海内环滨江最后一个豪宅板块，真的会开始名副其实
03
互联网大厂也更偏爱这里
而我们不论说土地还是房价，其实都是预期
而能够将预期夯实的，信心来自于杨浦滨江产业招商的力度、进度和能级
为杨浦滨江注入新动能的是互联网大厂产业的落地，不仅带来产业人群，也在更新板块的城市界面和补充商业
2020年10月，美团斥资65.41亿元拿下杨浦区滨江地块，对于该地块6.5万方的自持商业，美团曾回应过将积极引入首店和旗舰店，这无疑将提升区域内的商业能级
2021年初，B站以81.18亿元0溢价拿下杨浦滨江一宗综合地块，规划为商办、文体、租赁住房，且拥有地上合计约12.6万方建筑面积的商业，距离美团地块仅一条马路
美团、B站雄踞杨浦滨江，字节跳动也不甘落后
在收购铁狮门办公项目上海尚浦领世后，字节跳动又以20.419亿元底价拿下了杨浦区平凉街道1街坊南地块
看了一下字节最近发布的新总部效果图，充满着二次元的特色开放式商业
每年抖音都会举办创作者大会，越来越多年轻人的到来，相信也会给杨浦带来更多活力
除了三大知名互联网企业雄踞于此，未来中交、抖音、中节能上海首座、滨江创智中心、美团、哔哩哔哩将在2026年前基本实现竣工并投入使用
未来预计产业规模达3000亿，导入至少20万人口
而不知道大家有没有关注到去年的GDP增速，还挺令人感到意外的
没想到杨浦这么快就从前一年的倒数第一，-7.37%的负增长，惊天逆袭到2022年的全市第一GDP增速，达到6.44%
说明喊着要转型口号的杨浦，已经收到了实质性的经济增长，这对杨浦的未来无疑是一剂强心剂
随着各大互联网巨头的进入，未来的杨浦滨江将从如今的工业感，转变成为科技感
04
不要低估上海的任何一段滨江
所以可以想象一下，未来漫步在这段滨江带上的感觉
不同于外滩的万国建筑群、陆家嘴的摩登天际线、徐汇滨江的艺术氛围
杨浦滨江既可以看到对岸摩登的天际线，老工业厂房改造后的各种休憩空间
又可以欣赏到抖音滨江中心、美团上海科技中心、新时代产业园、中交滨江广场、铁狮门尚浦领世...各种现代科技的天际线
更能看到如翠湖滨江、中信泰富、招商蛇口一同建设的历史风貌别墅群
所以，为什么我们不可以对杨浦滨江有更多想象？
上海的每一段内环滨江，都值得期待
尤其这里是最后一段