如果说每座城市都有她偏爱的土地,对上海来说她的偏爱留给了滨江

从外滩、陆家嘴到徐汇滨江、北外滩

沿着江岸的土地或因历史的原因,或因大力出奇迹的发展,或因小资的生活情调,如今各自散发着不同的魅力

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从土地市场来看,上海最金贵的地块,也属于滨江

这里诞生过人尽皆知的代表着城市名片的楼宇、商业、豪宅,甚至地王

今天我们要说的这一段滨江,仍旧在上海内环版图之内

杨浦滨江

说起这个名字,老上海人可能会想到自来水厂、船厂、电厂、锅炉厂、煤气厂、八埭头等等,描述这里的字眼大都与相关

但今天为什么还会有这么一篇文字

一个,这里是上海最后一段可成片开发的内环滨江段

另外,杨浦滨江的体量全长约15.5公里,开发规模约2倍黄浦滨江,约2.6倍于前滩,约5倍于陆家嘴

当其他内环滨江段开发近饱和,这里海量的开发空间,本身就意味着极大可能

也正因为如此

最近杨浦滨江的土地市场,实在是太热闹

01

热闹到直接突破上海新房联动价格的天花板,21万/平

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这不仅创造了当时上海有史以来的联动价之最,也是自上海实行新房联动价政策以来率先突破20万单价的一块地

放在整个市区,这是什么概念,和同类地段相比

徐汇滨江的云锦东方别墅,不过17万/平,即使是黄浦老城厢核心的露香园,也才21万/平

虽然后来这个记录,被嘉里在金陵东路旧改地块的25万/平替代,但整个数字,依旧让人们对杨浦滨江的未来充满想象

同时也突破了上海楼市的政策限制

没有中小套比例要求,也没有规定地块套数下限

这意味着,基本上就是让开发商放开手脚做豪宅了

再来看看近一年来,杨浦土地市场尤其是滨江沿线,一直处于高热状态

我统计了一下出让情况

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主要让大家感受下进入杨浦滨江开发的企业的能级:沪系、港资、国央企,全整齐活了

其中还出现了在土地市场非常低调的中信泰富

中信泰富一回来,就来杨浦滨江

早在7年前,中信泰富与中海地产曾有过重组交易,中信泰富自此淡出行业多年,鲜少在公开市场现身拿地

而这次一回来就拿杨浦滨江的地王,4宗可以说是最好位置的地块

好巧不巧,这块地位于瑞安翠湖滨江项目旁边,同样也是通过遴选方式竞得,同样也是历史风貌保护地块

再看这块地住宅的容积率为1.3~1.4以下(瑞安为1.4)

坊间猜测的新房价格会与瑞安的翠湖滨江持平,于是中信泰富地块很有可能会成为杨浦滨江的第二个20万+/平级别的新房项目

再看这块地设置的拿地门槛有多高

不仅需要满足世界150强,同时在上海还有50万方城区商住办开发经验、50万方自持经验的房企

最后中信泰富在三家企业,中海地产、华润置地的竞争中最终胜出

这还没完

接着挑战第三个新房20万+的项目,杨浦滨江又来了一个,这次是招商蛇口

同样是历史风貌保护土地,在中信泰富和瑞安旁边,容积率1.35,又一个低密产品

新房联动价格暂时没有公布,但从地块条件和属性接近瑞安地块来看,可能也会接近或到达20万/平的级别

等于说

杨浦滨江今年一下来了3个低密豪宅项目,不仅成片开发,联动价还可能都突破20万+/平

我到达现场的时候,翠湖天地已经围挡起来正在施工,中信和招商地块有的建筑物还未拆除

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但现场令我印象最深刻的一个画面是,从地块望去陆家嘴三件套近在咫尺

上海内环滨江低密风貌别墅群未来的模样,大概可以想象了

除了三块历史风貌地块,中建壹品首次进入上海,以38亿拿下杨浦定海社区地块,海报已经刷起来了

在这里开发过二手品质次新翡丽甲第的保利置业重回杨浦内环

怎么说呢,那种感觉就是:回来了,全都回来了

那么接下来会发生什么

02

杨浦滨江进入总价4000万时代

平凉路的几块历史保护风貌土地公示遴选结果之后,中信、招商、瑞安、合生的项目,组成了上海内环内一个新房总价段近5000万级别的低密豪宅板块

这大概是什么概念

也就是说,这里将会聚集上海几百户资产超过亿元的顶豪家庭,成为一个纯粹的富豪圈层

就拿瑞安的翠湖滨江来说,目前公布的面积段约在180-410㎡,以21万/㎡单价计算,总价段在3780~8610万

目前项目施工进行中,周边已经围挡,而在公众号的宣传语上,也直接用了“私邸”两个字,定义产品的稀缺程度

而这里最大一块地由中信泰富拿下,虽然还未公布方案,但中信泰富在内环滨江留下最有名的豪宅作品九庐,依然是很多上海客户心中的白月光

全曲线柔和圆滑的波浪式外立面造型映衬着黄浦江的波光粼粼

所以对杨浦滨江的历史风貌地块,中信泰富又会留下什么样的产品,让人无形中就充满期待

除了待入市项目,杨浦滨江已入市的项目里的缦云上海、中海海上合集

也是今年上海滨江豪宅里的品质力代表

而缦云上海三期主要推159~330平的大户型,在项目南侧,合生还有5000万级别的风貌别墅产品

不仅如此,杨浦滨江能卖4000万,在二手房中也早有先例

据链家数据显示

东外滩品质次新房翡丽甲第,早在去年1月份就以4130万的总价成交一套高区房源,单价高达16.9万/㎡

更重要的是,在今年4月份,翡丽甲第再次成交一套中区房源,成交单价高达19.1万/㎡

除了土拍市场诞生了上海新房单价天花板,目前北上海二手次新总价天花板也出现在杨浦滨江

当然从豪宅建筑群的视角来看,杨浦滨江也不是没有遗憾,最大的遗憾出现在八埭头滨江

它本该是杨浦滨江最出彩的一个豪宅:这个原本体量高达160万方的城市综合体,包括音波跳泉、英式园林、顶级会所、以及各种商业

本该是上海滨江沿线上又一个经典之作

它的呈现品质感甚至可以超越现在陆家嘴、黄浦、徐汇滨江现在的众多豪宅,依然体面的矗立在上海杨浦滨江岸边

遗憾归遗憾,未来伴随着瑞安、中信、招商、合生、中建、保利置业的进入

上海内环滨江最后一个豪宅板块,真的会开始名副其实

03

互联网大厂也更偏爱这里

而我们不论说土地还是房价,其实都是预期

而能够将预期夯实的,信心来自于杨浦滨江产业招商的力度、进度和能级

为杨浦滨江注入新动能的是互联网大厂产业的落地,不仅带来产业人群,也在更新板块的城市界面和补充商业

2020年10月,美团斥资65.41亿元拿下杨浦区滨江地块,对于该地块6.5万方的自持商业,美团曾回应过将积极引入首店和旗舰店,这无疑将提升区域内的商业能级

2021年初,B站以81.18亿元0溢价拿下杨浦滨江一宗综合地块,规划为商办、文体、租赁住房,且拥有地上合计约12.6万方建筑面积的商业,距离美团地块仅一条马路

美团、B站雄踞杨浦滨江,字节跳动也不甘落后

在收购铁狮门办公项目上海尚浦领世后,字节跳动又以20.419亿元底价拿下了杨浦区平凉街道1街坊南地块

看了一下字节最近发布的新总部效果图,充满着二次元的特色开放式商业

每年抖音都会举办创作者大会,越来越多年轻人的到来,相信也会给杨浦带来更多活力

除了三大知名互联网企业雄踞于此,未来中交、抖音、中节能上海首座、滨江创智中心、美团、哔哩哔哩将在2026年前基本实现竣工并投入使用

未来预计产业规模达3000亿,导入至少20万人口

而不知道大家有没有关注到去年的GDP增速,还挺令人感到意外的

没想到杨浦这么快就从前一年的倒数第一,-7.37%的负增长,惊天逆袭到2022年的全市第一GDP增速,达到6.44%

说明喊着要转型口号的杨浦,已经收到了实质性的经济增长,这对杨浦的未来无疑是一剂强心剂

随着各大互联网巨头的进入,未来的杨浦滨江将从如今的工业感,转变成为科技感

04

不要低估上海的任何一段滨江

所以可以想象一下,未来漫步在这段滨江带上的感觉

不同于外滩的万国建筑群、陆家嘴的摩登天际线、徐汇滨江的艺术氛围

杨浦滨江既可以看到对岸摩登的天际线,老工业厂房改造后的各种休憩空间

又可以欣赏到抖音滨江中心、美团上海科技中心、新时代产业园、中交滨江广场、铁狮门尚浦领世...各种现代科技的天际线

更能看到如翠湖滨江、中信泰富、招商蛇口一同建设的历史风貌别墅群

所以,为什么我们不可以对杨浦滨江有更多想象?

上海的每一段内环滨江,都值得期待

尤其这里是最后一段