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文=城记智库雨林

土地,决定一座城市发展空间;城市规划,则是一定时期城市发展蓝图。这两者,皆事关城市未来。

虽然西安新一轮国土规划尚未完全公布,但近期举办多个会议的“剧透”,让“拼图”日益完整,相关规划也能看出导向型的决策意见。两个显著的趋势:城市发展全面外围化和强力推动工业化

土地:西安可用地面积

水是生命之源,土地就是城市发展根脉。

2023年11月16日,在《西安市投资机遇与产业发展空间推介活动》上,首次披露了新一轮国土空间的重要指标——“划定西安新增570余平方公里建设用地”。那么,这个面积大致是什么概念?

第一,如何需要理解这个数值

西安新增用地面积情况◎制图/城记智库

形象来说,它相当于“绕城高速+沣东新城”(绕城高速内约422平方公里,沣东新城约159平方公里)。它指整个西安(含西咸新区直管区),全部行政区、开发区和城镇乡新增可用建设用地。

因具体指标尚未公布,但从灞桥区可窥豹一斑。

在11月14日灞桥一场会议透露“将增加近20平方公里”,占比3.5%。要知道,灞桥自管区为189平方公里。也就是说,西安“一片飘红”的高度成熟区,除城市更新类几已无土地指标。

比如“曲江南拓”,因少陵塬无土地供应而终结。比如若无高新“战略南拓”实现三区整合,就不会有“丝路科学城”,众多千亿产业带难以落位。

第二、建设用地比例是多少

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常规比例下西安新增用地用途◎制图/城记智库

建设用地用途,颇类似家庭开支都有比例。2020年陕西建设用地大致比例——居住用地:商业:工业:道路交通:公园绿地≈32%:8%:13%:16%:17%。不同地区,因情况不同比例也不同。

按这个比例,570余平方公里建设用地大致分配如上图所示。以居住用地为例,仅有180余平方公里。

也就是说,若按照1.2~1.5万人/km²人口密度计算,理论新增居住用地可容纳人口约200~270万。在“产业和人口向中心城市聚集客观规律”下,以每轮空间规划15年的周期上看,西安居住用地显然不足。

趋势很明显,西安将全面进入外围发展时代。考虑到周期、产业和交通等因素,西安主城延伸区及“城市更新”将成为未来新增人口的重要载体

导向:大力推动工业化进程

“工业一业定乾坤”!西安经济发展突破口,唯在工业。

近些年,西安“重归制造业”战略取得一定效果。比如“异军突起”的新能源汽车产业、以半导体为重心的电子信息、以光伏为主的新材料新能源以及基底雄厚的航空航天产业等等。

但是,西安工业的总体量级、产值和比例仍需“补课”。如果想要实现同等级别、同等人口与同等经济的匹配,发展工业才是核心。

连续多年西安各类建设用地计划◎制图/城记智库

备注①:2018年是近些年供地“峰值”的一年;②2019和2022年数据空缺;③2021年供地计划中,并未显示“经营性土地”的数值。

此前「城记」也有多篇专题,这里不载赘述。

不过,这次我们要重点讲的是工业土地。重视制造业,这是城市经济战略方向。不过,折射到现实中来说,既要有招商的具体操作,也要有城市规划上的侧重。工业土地的供给,就是关键风向标。

客观来说,前几年西安工业用地供给下滑明显!

当时有诸多的客观因素,包括持久的疫情对正常经济运作影响。无论如何,工业土地供应的减少背后,既与当时大环境带来的工业产业不足有关,也与工业规划体系是否完备有关。

西安2023年的主题推介会◎来源/西安市投资局

一场深度改变,似乎正在到来。

在《西安市投资机遇与产业发展空间推介活动》上,透露几个重要的信号——西安推动大力工业化进程。

通过优化城市空间布局,

规范土地管理制度和产业园区建设,

储备了大量产业用地,

确保大项目、好项目签约能够落地,

落地就能开工。

短短的几十个字,能看出两个方面信息:一是宣告“有地了”,通过规划调整储备了大量产业用地;二是土地是“所见即所得”,“落地就能开工”这种自信的口吻近几年也颇为少有。

这些,是西安经济新增长点所在。

未来:大力推动工业化进程

工业决定未来,土地决定空间。

在不久前举办的《西安市投资机遇与产业发展空间推介活动》上,关于西安产业聚集区的未来空间给出具体说明:“西安市聚焦高新区、经开区、西咸新区等六大产业片区,新增产业用地53平方公里。”

根据这个口径,也只占“570余平方公里”的9%。“六大产业片区”是主力区,这显示西安产业用地依旧紧张(具体空间和分布如下):

一个比亚迪超级工厂占地就达3平方公里◎制图/城记智库 ▶电子信息与科技研发片区:5平方公里 ▶草堂科技产业片区:8平方公里 ▶创新港产学研融合发展:9平方公里 ▶渭北汽车与高端装备制造片区:14平方公里 ▶国际陆港现代物流片区:12平方公里 ▶航空配套产业制造片区:5平方公里

不过,相关方面也给出了一个想象力空间:

“与此同时,西安产业空间发展规划中还在丝路科学城、航天基地、经开渭北和空港新城四大重点区域预留45平方公里产业用地,重点支持高端装备、航天、新材料、新能源、生物医药等产业发展。”

也就是说,“新增+预留”合计为约100平方公里,占到整体新增面积的17%——这个占比,在人地紧张的时代颇显可观。

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西安产业用地并不宽裕◎NEWS

同时,有官方人士表述:“西安已统筹布局44个高端制造类和价值创新类产业片区,片区内工业用地总规模达282平方公里,引导175平方公里新增产业空间精准投放。”大家也许会有疑惑,数据与公布有出入。

具体详情我们尚未掌握,大致可以这么理解:282平方公里(所有家底)=之前(已建+正建)+175平方公里(获批未建+新规划+可延展)

对超大型城市来说,成熟产业集群区“讲究精准投放”,新兴产业需进行储备。

无论如何,有近50%山地(生态约束更高)、人口高度集中、经济近些年起色发展却受行政区划制约等的西安,本身就有着极多限制条件。

若将西安自“一五”建设以来的70年发展,将周期、产业、人口、行政、科研及规划等多个维度表来看,尤其这30年物理层面三个显性不足:一是规划往往滞后发展,二是人口始终被低估,三是土地与发展难以匹配。

文=城记智库雨林

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发现脚下这座城

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