现在估计很多重庆想置换买房的朋友，都会很纠结，在现在这种低迷的市场下，如果真心想要快速卖掉一套房子，大概率你是要出血的，可是现在无论新房、二手房，以及买房的ZC宽松程度，确实值得捡漏。
那这种情况下，我们到底是选择先卖后买，还是先买后卖呢？
今天我们来讨论一下这个比较现实而又重要的话题，当然这种情况也要具体区分，更多是针对那种手头资金比较宽裕的朋友，手里有一些那么不优质的房产想处理掉，去置换成品质好点的房子，以期做到资产优化，未来更保值。
如果你手头资金不太宽裕，必须要卖了房子，才有钱去买优质房产。针对这种情况，个人建议是如果你坚定认为重庆未来的房子有升值空间，原则上优质房产的上涨幅度肯定会大于你现在持有劣质资产的上涨幅度，在上升期，先割肉卖掉劣质资产，赶快抄底优质资产肯定是一笔划算的买卖。或者最好的方式是，如果你的收入比较稳定，现金流收入可以，可以想办法筹措一笔资金，先买入，市场回升的时候劣质资产也会跟着小幅回升，这个时候卖掉，将是最优解。
如果未来重庆房价走下跌趋势，原则上劣质资产的下降幅度肯定会大于优质资产的下降幅度，这种情况下劣质资产当然要早点卖掉，因为你现在不卖，未来会亏得更多，新房子也尽量晚点买，等到最低点再买。
但是说了这么多，关键点还是在于未来房价到底是走上行趋势还是下行趋势呢？说实话，这个问题没人敢跟你打包票去给个答案，我们只能说是从基本面去分析，做一个相对合理的预判。还有就是买房就跟炒股一样，时机不可能永远把握精准，买在最低点，卖在最高点，我们只能说争取买在相对低点。
关于这个话题，我自己前面听了一些课，觉得还是有道理，也蛮实用，分享给大家，个中逻辑是否合理大家自行斟酌。
1）房地产ZC密集出台，无效？
我们以往分析房地产市场，经常会说3-5年会有一个冷热交替的周期，21年我们这个周期缩短为1年，快速热冷交替。而今年就像坐过山车一样，三年口罩压抑需求带来春天的热，动力不足转而夏天的冷，新政刺激秋天的热，动能不足又导致冬天的冷，短短一年，冷热交替，来回变换，好不刺激。
我们先回顾梳理一下今年房产新政的一些时间线：
7月ZZJ会议，明确提出“适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策”。
8月底，陆续一二线城市开始或多或少解除传统四限ZC，限购、限贷、限价、限售。
9月，降低存量房贷利率。
10月，“14号文件”，也即我们所说的“新房改”，加大城区人口300万以上城市保障房建设，让商品房回归商品属性。
以及在这期间，各大城市陆续出台“棚改2.0”相关举措。
还有就是取消土拍地价的限制等等。
这些新政能说不够多吗？我们也看到了特别是金九银十的市场成色，但是市场来得快也去得快，但是最近市场，无论是一线的北京、上海、深圳都在下探，重庆也是快速下滑，大家看下下表，下降的确实厉害。
数据来自于铭腾
那是在说新政无效吗？或者疗效甚短，后面还有什么大招吗？
我们进入下个话题。
2）100万亿增量，1万亿引线引爆
房产对我们来说一直都是重要的蓄水池功能。过去这么多年，我们房价之所以能稳步上涨，很大源于过去这么多年我们赚取了大量的美元外汇，再对应之M2增速大量供应，通俗点说法就是“放水”，而房产承接了大量的水，不然我们会有相当之严重的通胀。
那么过去这段时间我们放的水少了吗？根据数据22年，广义货币(M2)余额266.43万亿元，同比增长11.8%。21年末M2余额238.29万亿元，23年10月末M2余额288.23万亿元，近两年增量近50亿。
存款方面，22年人民币存款增加26.26万亿，23年1-10月人民币存款增加23.13万亿，近两年增量近50万亿。
这两项加在一起，是100万亿，可是这100万亿目前很多是“躺着”的，也就是我们说的“空转”，没留出来。所以对我们大多数人的体感来看，外面大家都在通胀，而我们的体感确实通缩，甚至还有说我们要步入日本的通缩时代。
我学识确实有限，也说不太清楚，但要说我们未来会一直通缩，那就大错特错了。通胀如果来的时候，你会感觉措手不及。
而且估计会快了。提升赤字率，增发一万亿国债，增发的1万亿国债全部通过转移支付方式安排给地方使用，全部列为中央财政赤字，还本付息由中央承担，不增加地方偿还负担。
叠加今年，要适度增加地方政府专项债券规模。新增专项债务限额38000亿元，比上年增加1500亿元。适当扩大投向领域和用作项目资本金范围，支持地方正常融资需求。
4万多亿可似曾相识？重点是这1万亿会更加精准，就像美联储发债一个道理，大家以前是都不敢借债，也不敢用，现在主动用这1万亿去撬动，安排下去。这个水会流动起来，而不再只是空转。
叠加最近我们和漂亮国关系缓和，短期没有做空力量，明年漂亮国大选，从近期人民币汇率强势崛起可见一般，月底的重磅会议一定会有大举措。我们应该有一年绝佳的发展期，当大规模刺激来的时候，通胀也快了。
3）MW分化模型
我之前有很多文章一直在写分化，有城市的分化，板块的分化。这里有个新分化，叫MW分化模型，它的意思是，与K型分化类似，未来我们的房子会分化，优质房子的价格会走“W”形，而劣质房子会走“M形”。
下面的图形是70城17年一手房和二手房房价月环比走势图，预判的话，好房子未来走红色形态，撇房子走绿色形态。
数据来自于冰山指数
这给我们带来什么启示呢？回答文初提的问题，如果我们有置换的需求，目前我们的房子是先买后卖？还是先卖后买呢？
答案建议是“先买后卖”，因为撇的房子走“M”形，未来市场如果好起来，大概率有波普涨，撇的房子也会小幅反弹，等反弹起来再卖可以多卖点，而不是现在完全在底部割肉。而好的房子走“W”形，现在可以“抄底”，未来会持续增值，吃的空间更大。
以上，当然这一套理论还有一个基石，就是你的城市要先选对，一二线城市才适合这套理论，三四线不太适合。这一套理论不一定完全对，但希望对大家有一定指导意义。