|地块航拍

不出所料。

黄埔图书馆北侧地块(护林路以南、镇东路以东HPG-DS-26地块),成为了广州第一宗取消“限地价”的地块。

今天发布的出让公告,明确了要「按照价高者得原则确定竞得人」

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信号很明确,广州土拍,已经放开了地价限制,成为了自然资源部发文建议取消地价上限后,第一个落地执行的一线城市。

接下来出让的地块,也会延续这一规则,不再设置封顶价、限制溢价率,上不封顶,直接拼财力。

接下来的土拍,抓人眼球的关键词将不再是摇号、马甲,而是地王。

今天登场的黄埔图书馆北侧地块,也是奔着实现开门红来的。

其位于老黄埔核心,体量超16万方,起始总价394726万元,折合楼面价为2.4万/平。

如果算上文化馆、幼儿园、商业等配建成本,可售地价已达2.7万/平+,超过了黄埔几个现任“地王”。

需要说明的是,这还只是起拍的价格。

参考成都的例子,取消限地价后,备受关注的青羊区蔡桥街道地块,溢价率达到30%。

溢价虽然没有高到令人咋舌,但突破2万大关的地价,已经刷新了片区天花板。

而黄埔图书馆北侧地块,据我们了解,有不少企业都对地块表露出了浓厚的兴趣。

在价高者得的新规下,这块地的价格,大概率也会创下历史新高。

这也是接下来广州土拍大热门之一。

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是的,「之一」。

这块地是很好,但兄弟们也不差。

之前的广州第四批拟供应商品住宅用地清单,已经提前曝光了不少靓地,计划在2023.11.11-2024.2.10期间发布出让公告。

广州这一波,哪里能改命?

很多热门地块,今天已经都过了会。

大家最关心的价格,我们也搞到了。

重点已经很清晰了——

领衔主演天河,捧出了世界大观二期、吉山仓二期和黄村三联路地块,这“三大金刚”,都在奥体牛奶厂一带;

海珠也不遑多让,带来了紧挨琶洲樾的琶洲西区商住地块、翻版“兰亭盛荟”三滘立交地块,以及回炉的新滘西路以北地块;

荔湾呢,也怒刷存在感,带来了两个重磅彩蛋,一是后航道的东沙国际商贸港地块,二是与白鹅潭悦府仅一路之隔的陆居路地块。

这些地块,陆续都会挂出来。

我们分区域来聊一聊。

-海珠区-

琶洲西区商住地块

最贵的地,我们放在最前面来说。

这块地,是今年9月,琶洲刚挤出来一块蚊型地,就在琶洲·樾旁边,一半商业,一半住宅。

地块用地面积1.11公顷,体量11.1万m²,总价虽然只有14.3亿,但单价非常高,名义起拍楼面价达到了47670元/平。

叫价这么高,也是因为底气够足。

毕竟这块地,除了过于“迷你”,几乎没有缺点。

寸土寸金的琶洲西,18号线磨碟沙站就在旁边,周边又没什么对手——

隔壁琶洲樾已经接近清盘,14万/㎡的价格,也帮地块先把路铺好了。

而一涌之隔的琶洲南TOD,近期准备加推,吹风价13-16万/㎡。

琶洲西这块地,不说卖得更贵,对标总是可以的。

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说起来,琶洲樾所在的AH040329、157地块,之前越秀是底价拿的,总价14.86亿。

算上配建的拆迁安置办公物业,以及重点工程项目等,成交楼面价33993元/平。

价差还是蛮大的。

悄悄预测一下,琶洲西这块地,到时应该也是越秀来拿。

三滘立交地块

和琶洲西区地块高端定位不同,这块地,就差把“刚需”两个字写在脸上了。

地块位于海珠客运站以东,广州大道南及广州环城高速交界处,和知名红盘兰亭盛荟一样,是高速上盖项目。

轨道交通方面,地块距离2号线+广佛线南洲站虽然仅500米,但隔着一条涌,需要绕。

地块占地6.7公顷,体量超15.17万平,相对片区多个“小而美”楼盘,将来在产品和社区的打造上,发挥空间更多。

不过,由于高速的存在,不可避免会受到噪音影响,周边城市界面也比较一般,定位上估计还是刚需、刚改为主,强调性价比。

值得一提的是,地块单价虽然不高,仅31278元/平,但47亿+的总价,又逢年底,可能房企考虑会更加谨慎。

新滘西路以北地块

这块地,相信大家都不陌生,就是上个月宣布终止出让的石溪水厂地块。

这块地位于新滘西路以北、工业大道以东,总用地面积约2.1公顷,体量超5万方,距离保利的东方红印刷厂地块,仅100米左右。

周边配套,两块地之间的配套,几乎是共享的。

不同之处在于,东方红配建要求要更高些,包括学校、安置物业等,还要做土壤修复,对开发商要求很高。

相比之下,新滘西路以北这块地,虽然有限高,但整体操作难度还要更小一些,包括体量、附加条件等。

当时地块撤牌,主要还是因为价格太高了。

所以,这次回炉,地块也是带着诚意来的,直接降价一个亿。

起拍总价从原来的208325万,调整为198325万,楼面价每平少了1800元+。

之前观望的房企们,心动不心动?

-天河区-

世界大观二期地块

黄云路以北AT1003010、3075、3082地块,位置在大观路以东,奥体路以北,兼容居住、商业商务性质,用地面积12.51公顷,建筑面积约9.8万平。

今年8月,越秀付出68.3亿拿下的世界大观地块,就在旁边。

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相较一期地块,二期地块要稍微逊色一些。

一是体量不如一期,2.0-2.5的容积率也略高;

二是宅地虽然位于太阳湖两侧,但实际景观比较一般,更像河涌。

但优势也很明显——地价更低。

地块起拍总价约41亿元,折合楼面价为41772元/平,和一期地块(50160元/平)拉开了不小差距。

并且,地块还规划了1万方的商业,根据之前的规划图,将打造为滨湖商业。

家门口的商场,对很多买家来说,还是极具吸引力的。

预计12月,地块就会上线了,意向参与的企业不在少数,都是大型央国企。

二期地块开发建设的加快,一定程度上能弥补板块现状存在的商业短板,但也会给隔壁的越秀项目带来压力。

根据之前各路瓜主口风,世界大观地块入市时间,预计是在明年初。

但在这一“后来者”的地倒逼下,以越秀速度,不排除会提前抢跑。

脸贴脸的距离,核心卖点都是湖景,很难不形成正面竞争。

对一期地块来说,跑得越快,越能抢占先机。

吉山仓二期地块

天河区岐山路AT1010005、AT1010007地块,属吉山仓地块的一部分,原业主是广物集团。

从今年9月,规自局公示的控规来看,这是一宗纯宅地,体量超17万m²,比一期地块(即华润置地天河润府)略小些。

当时华润置地选择吉山仓,是作为“代建”南沙全民文化体育综合体的补偿,入局之后,又确实把片区的热度拉了起来。

项目主推80/87平三房、112/128/143四房,货量大约1800套,预计明年初会开售,目前已经开放了展厅,关注的人不少。

华润置地对这个项目,无疑是寄予厚望的,包括即将登场的二期地块,也有很强的参与意向。

实际上,地块2.1万/平的楼面价(名义),也侧面透露了一些信息。

这么低的价格,不排除是为了凑齐南沙全民文化体育综合体(30亿元)配建资金,作为拿地企业的补偿之一。

如果将来真的由华润拿下,连片开发,也能互相辐射配套。

黄村三联路地块

说黄村三联路,可能很多人都觉得很陌生,但说奥体优托邦附近,相信大家就有概念了。

这个天河东“扛把子”商场,与地块仅一路之隔,步行大概700米左右。

这也是地块,最大的优势所在。

但与此同时,地块面临的困难也不少。

一个是地块太小。

地块用地面积约1.81公顷,总建面约5.82万m²,货量非常有限。

一个是距离地铁太远。

附近的黄村站,虽是4号线+21号线的换乘站,但离地块直线距离约1公里,步行不便。

另一个则是城市界面一般。

地块周边厂房不少,景观也以村景为主。

相比世界大观二期、吉山仓二期,黄村地块综合素质确实是弱了不少。

届时出让,估计也是反响平平。

-荔湾区-

东沙国际商贸港地块

这块地,是第四批清单中,最贵的一块,也是体量最为庞大的一块。

地块起拍总价约82.8亿,建筑面积超32.2万㎡,包括了居住、商住以及交通场站用地。

地块位置极佳,就在白鹅潭,国际医药港一带,广州幸福湾就在附近。

配套方面,优势也比较突出,地旁有在建的10号线东沙站,大型商业星河COCO Park也已开业。

由于靠近珠江后航道,江景资源也不缺。

从效果图来看,现状的绿地,将被大片水域所取代,也就说传说中的国际内港湾及游艇码头。

30万㎡江景滨水住宅,不是盖的。

对幸福湾来说,这块地会是一个很大的冲击。

幸福湾主力产品,是建面约233-335㎡大平层,目前售价9-11万/㎡。

东沙国际商贸港这块地,虽然商住占比不少,但定位不会偏离幸福湾太多,整体往豪宅走,10万+预定。

不过,地块西北组团,还有两块纯宅地,位于环翠北路和白鹅潭大道交界,属于二线江景,可能会做小户型,做刚改产品。

陆居路地块,之前我们专门讨论过,可戳白鹅潭陆居路:我胡汉三又回来了