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这是普陀过去最幸运的板块,但如今却成了不幸的板块。

01

真如是上海城市副中心,在普陀定位最高。

但囿于大量专业批发市场如铜川水产市场、三官堂桥禽蛋市场的存在。

还有城中村较多,过去拆迁困难。

再加上李嘉诚囤地,真如副城的开发一直被耽误。

以至于成了上海原四大副城中最失落的那个了。

不过也就是真如的耽误,反而给了长风崛起的机会。

长风原先是一片工业区,以化工、机械、铸造生产为主。

有如化工机械一厂、人民机器厂、华丰钢铁厂等,机器轰鸣了一个时代。

也就是在2003年,长风工业区才开始向长风生态商务区转型发展。

而此时距离真如·上海城市副中心的规划已过去9年之久。

也就是说,真如副城早在1994年就规划了,比长风生态商务区还要早。

但一直难产,直到2007年才缓缓启动开发,规划早、却比长风晚开发了好几年。

长风工业区的老厂房很好拆迁,赔偿款也比拆真如的老宅少多了,类似于徐汇滨江。

这直接决定了,长风生态商务区开发比真如副城顺利得多!

长风生态商务区划定范围:东起长风公园和华东师范大学,南临苏州河对望长宁,北以金沙江路为界,西至真北路中环线。

这可谓是市中心不可多得的一块开发宝地!

很快,长风矗立起一幢幢漂亮的办公楼。

大悦城商业开业、苏州河景观步道也做起来了,城市界面迅速得到提升。

从长风公园、华师大到儿童医院、华师大四附中;

从会展中心到近铁城市商圈,长风近些年来的发展成就可圈可点。

得益于真如的耽搁,普陀另辟蹊径狠抓长风生态商务区的建设,搞得有模有样,长风无疑成了幸运儿!

工业区转型拓荒比城中村拆迁改造要容易得多。

所以桃浦智创城比真如副城好画图,南大智慧城也比吴淞创新城好绘图。

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02

长风开发很顺利,如今成了普陀最高端、最宜居、最宜业的居住板块,最能拿得出手。

凭借着优质的配套和环境,长风吸引了很多长宁的中产过来入驻。

毗邻长宁好邻居,能源源不断地收到外溢,这是长风又一个幸运的地方!

我们知道长宁开发很早,改革开放后领先浦东十年最先设立经济开发区,发展早成熟也早。

土地开发殆尽,导致长宁的新房经常断供,次新房更是少得可怜。

2012年开始长宁的新房供应就急剧减少,好几年都是直接断供。

2020年长宁供应了446套新房,2021年降到了154套。

而去年和今年双双挂0,3年的供应都不及某些板块一个新盘的量!

在长宁买到新房是困难的,二手房不是老破小、就是老破大,几乎没有选择的余地。怎么办呢?

一部分在长宁上班的人不想跑太远,于是就近把房子买在了长风,过个苏州河就到了。

长风的品质次新房可有的选:国浩长风汇都、雅戈尔长风8号、长风瑞士璟庭、沁和园、中海紫御豪庭等。

尤其是近期还要新开一个楼盘:长风嘉佰道。

长风嘉佰道建设现场

所以很多长宁的中产都跑到普陀长风了,给了长风板块很大的幸运。

更加幸运的是,长风的学区相较长宁更加具有确定性。

长宁没有学区房概念,是电脑派对摇号的,可能被分到菜校,这种不确定性是很多家长不能接受的。

有钱的上私校,没钱的一部分去了徐汇,一部分去了普陀。

虽然普陀整体学区不比长宁,但长风的华师大四附中比上不足比下有余。

每年都有一批学子从这里考入四校八大,胜在确定性。

漂亮的城市界面、宜居的环境、成熟与确定的配套。

长风吸引了大批来自长宁的购买力,顺势成为普陀房价的天花板。

03

不过,长风的好运似乎用完了。

前面我们提到长风的崛起在于真如的停步不前。

而今真如这个上海城市副中心开始发力了,似乎变得越来越高逼格了。

高尚领域、星光耀广场、天汇广场、中骏天悦四大商业体横空出世。

中海大剧院、真如文化中心、艺术博览中心、中海银杏文化广场等让真如终于露出副城的庐山真面目。

高尚领域12万元/m²、中海臻如府13万元/m²的房价开始向长风看齐。

这样的价格已经把老牌副城五角场踩在了脚下,连新江湾城都为之汗颜。

当然这个有点虚高的房价仍然需要扎实的产业与配套来夯实。

在普陀的十四五发展规划中,真如仍然是地区中心:

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真如副城规划

真如是普陀地区中心

神马长风生态商务区、桃浦智创城,在真如面前统统是小弟!

我们常说真如不行,那是因为对比了徐家汇。

而真如最大的敌人不是徐家汇,是自己本身。

相较数年前,真如的进步已经很大了。

真如正在用实际行动改变我们对它的老旧认知,也改变了在普陀人民心中的地位。

瘦死的骆驼比马大,真如定位高、起点高、规划超前,蓄势多年终于待发,正在“弯道超车”长风!

目前长风的一部分企业已经被普陀挪到真如办公了。

犹如徐汇的企业出走漕河泾到徐汇滨江腾笼换鸟一样。

真如后来居上,这算不算是对长风的威胁?

所以长风发展到如今风光了近二十年,好运似乎用完了。

过去是大哥,今后要向真如道弟了!

正所谓三十年河东,三十年河西,风水轮流转。

终于从长风转到了真如。

04

另外一点很不幸的是。

长风在普陀城市界面虽最好、生态环境也最佳,也有不少高端次新房,似乎已经成为普陀“富人区”。

但实际上板块内85%以上的住宅是90年代建成的老小区。

还充斥着一些工厂、高压线等,工业区底色依然在,没有成为真正的宜居富人区。

比如国浩长风汇都小区北部是汽车修理厂,这很“普陀”:

雅戈尔长风8号小区旁密布的是高压线,大煞风景:

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鼎鼎大名的长风大悦城商业总是倒闭,刚开始叫北岸长风国际娱乐中心,2010年倒闭。

高富诺收购后改成了长风景畔广场,2011年开业后一直冷冷清清又倒闭,直到2016年被大悦城接盘。

主场ESP电竞街区商场也变得半死不活了,有近铁、环球港和真如新商业的竞争很难开起来吧?

一面是差点意思的居住环境,一面是差点意思的产品设计。

以次新小区沁和园为例,有小到88m²的刚需一房户型,也有大到400m²左右的叠墅产品,什么人群都能买。

再看雅戈尔长风8号,有94m²南北不通透、类似动迁户型的小两房,也有236-506m²的豪宅改善产品,都是混杂在同一个小区。

这就很奇怪了,到底是定位为刚需、中产社区还是豪宅改善?

被捂了很久的新盘长风嘉佰道终于要开盘,刚需能买103m²的,改善可买365m²的,同样无法区分客户群体。

长风的产品路线很模糊,中产社区氛围不浓厚,这可能是板块定位的一个不幸吧。

一千多万买在这还行,而两三千万买在这就有些尴尬了,都能进军徐汇滨江了。

长风看上去有些像上海的“伪富人区”,很好地打了一个擦边球。

不过对于长宁的次新改善来说,长风多样的产品、配套与地段优势已经值得称赞了。

长风在“幸与不幸”之中,开始徘徊。

▼以上为正文

编辑∣环线咨询