这是普陀过去最幸运的板块，但如今却成了不幸的板块。
01
真如是上海城市副中心，在普陀定位最高。
但囿于大量专业批发市场如铜川水产市场、三官堂桥禽蛋市场的存在。
还有城中村较多，过去拆迁困难。
再加上李嘉诚囤地，真如副城的开发一直被耽误。
以至于成了上海原四大副城中最失落的那个了。
不过也就是真如的耽误，反而给了长风崛起的机会。
长风原先是一片工业区，以化工、机械、铸造生产为主。
有如化工机械一厂、人民机器厂、华丰钢铁厂等，机器轰鸣了一个时代。
也就是在2003年，长风工业区才开始向长风生态商务区转型发展。
而此时距离真如·上海城市副中心的规划已过去9年之久。
也就是说，真如副城早在1994年就规划了，比长风生态商务区还要早。
但一直难产，直到2007年才缓缓启动开发，规划早、却比长风晚开发了好几年。
长风工业区的老厂房很好拆迁，赔偿款也比拆真如的老宅少多了，类似于徐汇滨江。
这直接决定了，长风生态商务区开发比真如副城顺利得多！
长风生态商务区划定范围：东起长风公园和华东师范大学，南临苏州河对望长宁，北以金沙江路为界，西至真北路中环线。
这可谓是市中心不可多得的一块开发宝地！
很快，长风矗立起一幢幢漂亮的办公楼。
大悦城商业开业、苏州河景观步道也做起来了，城市界面迅速得到提升。
从长风公园、华师大到儿童医院、华师大四附中；
从会展中心到近铁城市商圈，长风近些年来的发展成就可圈可点。
得益于真如的耽搁，普陀另辟蹊径狠抓长风生态商务区的建设，搞得有模有样，长风无疑成了幸运儿！
工业区转型拓荒比城中村拆迁改造要容易得多。
所以桃浦智创城比真如副城好画图，南大智慧城也比吴淞创新城好绘图。
02
长风开发很顺利，如今成了普陀最高端、最宜居、最宜业的居住板块，最能拿得出手。
凭借着优质的配套和环境，长风吸引了很多长宁的中产过来入驻。
毗邻长宁好邻居，能源源不断地收到外溢，这是长风又一个幸运的地方！
我们知道长宁开发很早，改革开放后领先浦东十年最先设立经济开发区，发展早成熟也早。
土地开发殆尽，导致长宁的新房经常断供，次新房更是少得可怜。
2012年开始长宁的新房供应就急剧减少，好几年都是直接断供。
2020年长宁供应了446套新房，2021年降到了154套。
而去年和今年双双挂0，3年的供应都不及某些板块一个新盘的量！
在长宁买到新房是困难的，二手房不是老破小、就是老破大，几乎没有选择的余地。怎么办呢？
一部分在长宁上班的人不想跑太远，于是就近把房子买在了长风，过个苏州河就到了。
长风的品质次新房可有的选：国浩长风汇都、雅戈尔长风8号、长风瑞士璟庭、沁和园、中海紫御豪庭等。
尤其是近期还要新开一个楼盘：长风嘉佰道。
长风嘉佰道建设现场
所以很多长宁的中产都跑到普陀长风了，给了长风板块很大的幸运。
更加幸运的是，长风的学区相较长宁更加具有确定性。
长宁没有学区房概念，是电脑派对摇号的，可能被分到菜校，这种不确定性是很多家长不能接受的。
有钱的上私校，没钱的一部分去了徐汇，一部分去了普陀。
虽然普陀整体学区不比长宁，但长风的华师大四附中比上不足比下有余。
每年都有一批学子从这里考入四校八大，胜在确定性。
漂亮的城市界面、宜居的环境、成熟与确定的配套。
长风吸引了大批来自长宁的购买力，顺势成为普陀房价的天花板。
03
不过，长风的好运似乎用完了。
前面我们提到长风的崛起在于真如的停步不前。
而今真如这个上海城市副中心开始发力了，似乎变得越来越高逼格了。
高尚领域、星光耀广场、天汇广场、中骏天悦四大商业体横空出世。
中海大剧院、真如文化中心、艺术博览中心、中海银杏文化广场等让真如终于露出副城的庐山真面目。
高尚领域12万元/m²、中海臻如府13万元/m²的房价开始向长风看齐。
这样的价格已经把老牌副城五角场踩在了脚下，连新江湾城都为之汗颜。
当然这个有点虚高的房价仍然需要扎实的产业与配套来夯实。
在普陀的十四五发展规划中，真如仍然是地区中心：
真如副城规划
真如是普陀地区中心
神马长风生态商务区、桃浦智创城，在真如面前统统是小弟！
我们常说真如不行，那是因为对比了徐家汇。
而真如最大的敌人不是徐家汇，是自己本身。
相较数年前，真如的进步已经很大了。
真如正在用实际行动改变我们对它的老旧认知，也改变了在普陀人民心中的地位。
瘦死的骆驼比马大，真如定位高、起点高、规划超前，蓄势多年终于待发，正在“弯道超车”长风！
目前长风的一部分企业已经被普陀挪到真如办公了。
犹如徐汇的企业出走漕河泾到徐汇滨江腾笼换鸟一样。
真如后来居上，这算不算是对长风的威胁？
所以长风发展到如今风光了近二十年，好运似乎用完了。
过去是大哥，今后要向真如道弟了！
正所谓三十年河东，三十年河西，风水轮流转。
终于从长风转到了真如。
04
另外一点很不幸的是。
长风在普陀城市界面虽最好、生态环境也最佳，也有不少高端次新房，似乎已经成为普陀“富人区”。
但实际上板块内85%以上的住宅是90年代建成的老小区。
还充斥着一些工厂、高压线等，工业区底色依然在，没有成为真正的宜居富人区。
比如国浩长风汇都小区北部是汽车修理厂，这很“普陀”：
雅戈尔长风8号小区旁密布的是高压线，大煞风景：
鼎鼎大名的长风大悦城商业总是倒闭，刚开始叫北岸长风国际娱乐中心，2010年倒闭。
高富诺收购后改成了长风景畔广场，2011年开业后一直冷冷清清又倒闭，直到2016年被大悦城接盘。
主场ESP电竞街区商场也变得半死不活了，有近铁、环球港和真如新商业的竞争很难开起来吧？
一面是差点意思的居住环境，一面是差点意思的产品设计。
以次新小区沁和园为例，有小到88m²的刚需一房户型，也有大到400m²左右的叠墅产品，什么人群都能买。
再看雅戈尔长风8号，有94m²南北不通透、类似动迁户型的小两房，也有236-506m²的豪宅改善产品，都是混杂在同一个小区。
这就很奇怪了，到底是定位为刚需、中产社区还是豪宅改善？
被捂了很久的新盘长风嘉佰道终于要开盘，刚需能买103m²的，改善可买365m²的，同样无法区分客户群体。
长风的产品路线很模糊，中产社区氛围不浓厚，这可能是板块定位的一个不幸吧。
一千多万买在这还行，而两三千万买在这就有些尴尬了，都能进军徐汇滨江了。
长风看上去有些像上海的“伪富人区”，很好地打了一个擦边球。
不过对于长宁的次新改善来说，长风多样的产品、配套与地段优势已经值得称赞了。
长风在“幸与不幸”之中，开始徘徊。
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编辑∣环线咨询