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本篇是案例分析文章总第225篇民事类 实体与程序相结合
主题是案外人执行异议之诉第120篇之房产第98篇
法条适用：《民法典》第四百九十条
法律、行政法规规定或者当事人约定合同应当采用书面形式订立，当事人未采用书面形式但是一方已经履行主要义务，对方接受时，该合同成立。
《执行异议复议规定》第29条
提出问题（作者提炼、原创撰写）
案情发生时，法律、司法解释或许还处在酝酿、未颁布阶段。
但关键问题是，案件通过一审、二审、亦或更长时间进入再审时，新法律已经进入可以适用的状态。
但在程序法上，又存在不能适用的尴尬。
此外，最关键的问题是，判决结果又不能使人满意。
如何破局？
裁判要旨（作者总结、原创撰写）
各个层级法律规范从起草，到不断修订、修改，再到更新颁布。绝不是一蹴而就，相互否定的关系。而是根据新的社会状况，以及人们的认识水平又发生了根本的变化。
为此，才对旧的法律规范进行完善和修订。
其中不乏有删除的条款，但大部分予以保留，并进行不断完善，使之更符合法理、社会统一的价值观。
进而，新、旧法律规范之间是存在呈递关系的；部分时候，新法是对旧的法律规范的完善和在法律位阶层面的提级。
所以，就案件的判决结果并不能让人在理性上所接受的时候，在新颁布的法律规范亦无法适用的情况下，法院应就相同类的法律规范进行检索。使之做出合理的判决。
案例索引
①2010年4月16日，周玉生（阻却执行人）（一审被告、二审被上诉人、再审申请人）购买响华公司（被执行人）开发的三套房产，签订了“定房协议”。
②后周玉生委托他人交付15000元定金。2010年7月31日后，陆续缴纳房款。
三间案涉房屋连同车库价款总计为1038806元；目前周玉生还差欠响华公司车库价款38806元
③法院执行金穗公司（申请许可执行人）（一审原告、二审上诉人、被申请人）诉响华公司等借款合同纠纷一案，查封了响华公司开发的灌江碧桂园，包括涉案三套房屋
④周玉生提出异议
⑤法院裁定中止对三套房屋的查封
⑥金穗公司起诉
1.确认响华公司对其开发的房产享有所有权
2.确认响华公司与周玉生之间转移房产的行为无效
3.对房产许可强制执行
4.诉讼费用由被告负担
法院判决
一审法院：盐城中院（2014）盐民初字00197号
结果：驳回金穗公司诉讼请求
理由：周玉生对案涉房屋已构成合法占有，权益应当得到法律保护
1.周玉生交纳房款并办理房屋流转确认单后，实际接受并占有使用案涉房屋，说明房屋买卖合同关系已实际履行。
2.房屋系用于其家庭成员居住使用，并无其他用于居住的房屋。
3.买受人周玉生长年在上海从事劳务，客观上未能及时回响水办理案涉房屋的相关手续，其主观上亦无过错
二审法院：江苏高院(2016）苏民终649号
结果：
一、撤销一审判决
二、准许执行
三、驳回其他诉讼请求
理由：
1.新法不适用于旧案情
2015年5月5日起施行的《执行异议复议规定》不适用于该规定施行前已经审查终结的执行异议和复议案件。本案执行异议审查终结及执行异议之诉受理均在该规定施行前，故本案不适用该新司法解释规定。
2.《查封规定》第十七条
被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。
周玉生未积极与响华公司签订合同，未办理过户登记，也未能举证证明不签订书面合同是由于办理登记存在客观障碍，而其所说的常年在上海从事劳务、存在子女家庭矛盾难以决定过户给谁等理由，并不构成法律上所谓主观意志以外的客观原因导致未能办理过户登记的事由，不属于第三人无过错的情形。
再审法院：(2017)最高法民再194号
结果：
一、撤销二审判决
二、维持一审判决
理由：
一、全面审查、综合判断的原则
执行异议之诉中，在判断案外人对涉案房产的民事权益是否足以排除强制执行的法律适用问题上，应根据案件的具体情况，对异议人所享有权益的状态，以及申请执行人债权实现的权益等进行查明和比较，综合判断。
二、法律适用问题
1.《查封规定》第十七条固然与本案情形相关，但该规定并非执行异议之诉中作出裁判的唯一判断标准。
2.《执行异议复议规定》在本案案情发生后才颁布，从程序上不能适用。但“建设工程优先权批复2002”可以适用。
3.依据批复规定，抵押权优先于一般债权，而建设工程价款优先权优先于抵押权和其他债权，但建设工程价款优先权不能对抗已经交付全部或者大部分所购商品房价款的消费者。
4.该批复是更适合本案情形的具体规则。
三、阻却执行问题
1.法院查封之前，周玉生未在定房协议基础上签订正式书面买卖合同，但是根据《民法典》第490条，该合同已成立。
2.周玉生已经支付了绝大部分购房款，交纳了相关杂费，已经履行了房屋买卖合同的主要义务，并已由本人及其子女入住实际占有涉案房屋。已经形成房屋买卖合同关系。
3.周玉生属于上述司法解释中规定的购房消费者，应当对其以居住为目的购房的权益予以特殊保护。
4.金穗公司对响华公司，为一般债权，相对于消费者购房权益，不具有法定优先的地位。
关键词
法律适用
法律检索