十月份，房地产经纪人Anne Marie Lorusso建议客户大幅降低他们在怡陶碧谷（Etobicoke）的房屋的要价。
客户的这座独立三卧室房产最初定价为140万加币。房子最早于九月中旬上市，然后在市场上挂牌一个月，但依旧没有成交。
为了能够成功出售，她敦促他们将房价降低40万加币。
图源：the star
Lorusso表示：“这是一座家庭住宅，虽然没有进行过大规模的升级，但这是一座坚固的房子。但现在的买家想要看到更新鲜且时髦的东西。我们有很多人前来看房，也有很多口头报价，但没有人愿意提出正式的书面报价。” 卖方感到焦虑，冬季即将来临，通常是房地产行业的淡季，因此他们最终同意降低价格，将房屋重新挂牌，定价为100万加币。三周后，房屋以有条件的方式售出，等待验房结果。
目前多伦多房地产经纪人正在应对快速变化市场中卖方的期望。
在九月份，多伦多进入了一个买方市场，也就是说买家有更多的选择和谈判权力，这是一个从主导了十多年的卖方市场发生的重大转变。随着高利率推动过度杠杆的卖家出售房产，并阻止首次购房者进入市场，新房源涌入，需求下降。
专家表示，在这种市况下选择出售的卖家面临着较少的潜在买家和更多有条件的报价。然而，多伦多的房价依然较为坚挺。自2022年2月达到峰值以来，房价已下降约15％，但在过去一年里趋于平稳。
专家说，这是因为卖家仍希望能够获得房市峰值时的价格，许多人定价过高。这导致更多的房屋重新挂牌，价格降低了数十万加币，而其他一些房屋则在市场上停留了数月。
在地面下潜伏的是在疫情高峰期购房、利率历史低位时过度杠杆的房主。他们仍然在持有房产，希望能够从销售中获得尽可能多的利润，但随着利率翻了两番，专家警告说，一些人可能不得不亏本出售。
多伦多的价格坚挺
自加拿大银行实施加息政策以来，平均销售价格已下降15％，但在过去一年里价格仍然相对坚挺。
Royal LePage的首席执行官Phil Soper表示："你必须给卖家一些理解空间，"如果你回顾过去20年，市场主要是卖方市场，通常情况下买家处于被动地位。对于现在的房屋卖家来说，这是一个奇怪的时期，需要时间来重新教育。对于一些人来说，适应一个较慢的市场和更低的房价是一项挑战。"
卖家心态
专家表示，随着卖家适应新的市场现实，房价将会下降，特别是在利率保持较高的情况下。但卖家需要时间来适应这一变化。
Fox Marin Associates的联合创始人Kori Marin表示："卖家希望能够得到最高和最好的价格，他们会将价格与两年前的房价进行比较。我刚刚有一个卖家说，他们将他们的房屋价格与（在2021年售出的）房屋进行了比较。"
她还指出，卖家也被训练成将他们的房产定价低于市场价，以吸引竞价，从而以高于挂牌价的价格出售。但在安静的秋季市场，"错过的恐惧"已经消退，导致买家比卖家习惯的要少。
在受疫情推动的价格上涨后，加拿大银行于2022年3月开始加息，导致多伦多的房价下降了约15%。但在今年春季，随着央行保持隔夜贷款利率不变，房地产市场从低谷中反弹。竞价战回归并且新的房源未能出现，迫使买家面临紧缩的市场条件。
价格迅速上升，卖家迅速进入市场。根据多伦多地区房地产局的数据，五月份多伦多的平均售价上升到了119万加币，仍低于2022年2月的133万加币的价格峰值。然而，随着加拿大银行在六七月份再次加息，市场逐渐平静。
由于按揭贷款的资格利率接近9%，较少的买家能够负担得起一套房屋。但是，房价仍然保持着顽固的高位。十月份的平均售价为112万加币，自八月以来每个月增加近4.5万加币。但由于大量的新房源涌入市场，需求下降，买家不太愿意支付这些价格。
"需要进行心态的转变，因为现在房屋不太可能收到多个报价，或者报价中会有附带条件，而许多人不愿意接受这种变化。"
多伦多房地产市场进入买方市场
销售与新房源上市比是通过将销售数量除以新房源数量来计算的。当比率在40%到60%之间时，市场处于平衡状态。
房地产经纪人Marin表示，房地产经纪人有责任教育他们的客户了解当前的市场状况，帮助他们调整期望，因为可能会有较少的展示和较长的等待时间。
多伦多的房地产经纪人Linda McLellan表示：“人们一直在期待春季市场，但市场自春季以来发生了很大变化。卖方需要一些时间来重新挂牌。”
她说，如果一座房屋的挂牌价低于100万加币，通常会很快卖出。对于100万至200万加币范围内的房屋，报价接近或略低于要价。而挂牌价为300万加币的房屋则会收到低于该价格的报价。
“一些卖方感到沮丧，特别是如果他们没有适当定价他们的房屋，” 她说。“有些人甚至终止了挂牌，等待市场反弹，或者他们会将其出租。”
在房地产挂牌网站HouseSigma上，一座位于备受追捧的Trinity-Bellwoods社区的宽敞四卧三卫的翻修半独立房屋在九月份挂牌价为180万加币，十月份降至169万加币。由于无法出售，该物业现在以每月6,450加币的租金出租。
Lorusso表示，许多人在无法出售房屋时决定将其出租，特别是随着租金水平的飙升。她的客户也考虑过这样做，但她建议不要这样做，因为出售已租住的房屋可能会很困难。
她说：“没有人愿意承担一座空房屋，但涉及租户时，情况变得更加复杂。我真的建议不要出租。”
房地产市场涌入了大量的新房源，十月份的新房源同比增长了38%，而销售同比下降了5.8%。销售与新房源的比率为32%，任何低于40%的比率都被视为买方市场。
经纪人Ralph Fox建议客户在当前市场中不要出售。
他说：“现在是最不适合卖房的时候。他们确实必须别无选择。”
那么，在这个市场中谁选择出售呢？福克表示，那些因离婚、职业变动或健康问题等突发生活变化需要出售房产的人，即紧急销售，不受市场状况的影响，仍然会发生。
过度杠杆的投资者也不得不出售，特别是随着利率的迅速上升。市场上涌入了大量的公寓房源，而公寓是唯一一种出现年度价格下降的物业类型，这表明投资者以低于挂牌价的价格出售他们的单位。近年来建造的多伦多公寓中，超过一半是由投资者拥有的。
尽管大多数来自投资者的新房源位于公寓市场，但专家表示，这已经开始在独立房屋和半独立房屋等自由持有物业中显现出来。
Phil Soper说：“大量的投资者完全过度杠杆，并拥有多处房产。他们发现无法以今天的利率负担得起所有的抵押贷款。”“他们正在卸载房产，这就是为什么我们看到市场上房源增加的原因。”
值得注意的是，Soper表示，那些“充裕资金”的投资者目前能够购买房产，与富裕的买家或那些得到家庭资助的人一同。分析投资者时是一个复杂的问题，他说，因为他们既是新房源的主要推动者，也是买家。
专家表示，还有一小部分房主正面临着巨大的财务压力，因为他们负债过重，难以应对高利率，需要从销售中获取最大利润。DV Capital抵押公司的首席经纪人Daniel Vyner表示，那些在疫情高峰期购房、利率在可变利率抵押贷款上低于2%的房主，可能因为贷款变得过于昂贵而不得不出售。对于那些在2020年或2021年采用两年或三年固定利率抵押贷款的人来说，现在抵押贷款即将到期，他们也面临相同的情况。
他说：“很多人在疫情期间为帮助支付抵押贷款而采取了捷径。父母通过HELOCs从他们的房屋中取出资金来帮助孩子购房，这是有风险的。”
家庭净值信用额度（HELOC）是一种带有最大信用额度的可循环担保信用，抵押品是借款人的房产，它需要仅支付利息。由于大多数HELOC都是变动利率，这种形式的融资变得昂贵。
根据加拿大Capital Economics的一份新报告，被迫出售的风险也在上升，尤其是对于正在与非银行贷款人进行抵押贷款再融资的房主。
维纳说：“我们有很多人涌入市场，对于一些人来说，我们并没有处理他们真实的收入。”“随着房屋价值下降，而利率保持高位，对于一些房主来说，卖房可能是正确的选择。”
但这意味着他们可能不得不亏本出售，因为那些在疫情高峰期购房的人不太可能收回同样的金额。如果足够多的人无法等待，这些被迫卖房可能导致整体价格下降。
展望未来，专家一致认为，随着卖家及其经纪人意识到他们过高定价的事实，房价将会下降。
根据HouseSigma的数据，Annex地区的一座住宅在九月份挂牌价为289万加币，但一个月后降价30万加币。High Park地区的另一座住宅将挂牌价降低了10万加币。Rosedale地区的一座住宅在上市一个月后将挂牌价降低了24.5万加币。然而，它仍未售出。
McLellan说：“你开始发现，一些以前无论如何都能卖出房屋的热门社区也不例外。”“这些先前强劲的地区的房价正在下降。”