｜文冲东
惹谁，都不要惹老实人。
前有埋伏（联投·文津府），后有追兵（华润置地·天河润府），一向卖得不错的网红盘珠江花城，最近，搞了个大动作——
11.11，项目新加推的76平3+1房，总价压到了390万起，折合单价5.1万/㎡左右。
当然，项目主流成交均价为5.2-6.2万/㎡，部分大户型要去到7万/㎡。
如今，新推的小户型，总价不到400万，有点香，无差别杀杀杀。
文津府实用率超100%？
我390万起，四房，还有学校。
润府品质高？
我390万起，四房，还有学校。
这个价格，隔壁的老黄埔都要吓一跳。
在价格优势面前，什么鸡头凤尾的理论，那都不值一提。
据说，开盘首日，连同88m²、119m²、140m²、193m²产品，吸引了超500组客户到访，现场成交火爆。
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400万左右总价，在广州说多不多，说少不少，注定是和“刚需”二字深度捆绑的，想要买到各方面条件都过得去的新房，并不容易。
原本，同样的预算区间，老黄埔可以说是难逢敌手。
要看就看最核心的地段，鱼珠——文冲。
“三剑客”中，城光是费劲了点，货量不多，全盘也就剩下100来套了，也以大户型为主，价格5-6万/㎡；
但富颐、中鼎做折扣，时有4字头的单价，总价400万左右能挑一挑。
比如中鼎珺合府，最小面积87平，10月底的成交均价4.3万/㎡起，总价370万+。
虽然学校没定，但近天河啊！5号线地铁可以直达金融城、珠江新城，由于是旧改大盘，该有的配套也都有，性价比还是很高的。
| 中鼎珺合府项目实拍
但珠花一拔刀，就显得不那么香了。
你可以嫌弃Ta城市界面有待改善、商业氛围不够...都不要紧。
390万起，四房，还有学校。
并且，在天河。
这已经是刚需中的战斗机了。
|图源 2023年天河区公办初中电脑派位招生方案
更重要的是，前面提到的这些硬伤，不是改善不了的。
板块两个重要变量——吉山仓二期地块+吉山村旧改，珠花都能吃到红利。
前者，已经在第四批供地清单中露了脸，2月10日前，就会正式登场了。
据我们了解，华润置地有很强的参与意向。
地块预计会带来2万方左右商业，体量算不上大，也够满足周边居民需求了，而且如果真的由华润参与，招商肯定不会差。
后者虽然停滞了很久，但近期华润置地正与各方积极沟通，若能顺利重启，连片开发，将重塑天河东格局。
项目未来的价值，还是会继续往上走的。
当然，不是说，有了珠花的存在，老黄埔就没活路了。
项目的76平3+1房，在是五六期的34、35栋，位置在整个小区最里面，虽然有山景，但是是北向。
“+1房”的设计，做到了很极致的四房，虽然对刚需很友好，可以容纳二孩家庭或者三代同堂，但面积摆在那里。
总价400万内的价格，的确很笋，但货量就4条梯腿，大概就100套。
项目在售的其他产品，88-195m²的3+1房至5房，价格还是很稳。
所以，对老黄埔来说，珠花这一波压价，杀伤力有，但不范围不算大，持续时间也有限。
预算有限，又追求更大面积段，或者名额受限的买家，是很难被抢走的。
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珠花的价格，也许算不上棘手，但守而不攻，对老黄埔各盘来说，并不是一个明智的选择。
虽然没什么降价的预期，但板块声量下降，已经是不争的事实——无论是发展势头还是市场认可程度，都比不过同为新晋非限购区的番禺。
别人呢，一边是“世界级”的长隆万博，一边卖地卖房卖得热火朝天；
反观黄埔，今年既没有大的规划利好，出让的五宗地，1块终止，4块底价成交，实在算不上好看。
楼市呢，有复苏态势，但很多大热的网红盘，比如城光、保利罗兰等都处于清盘尾货阶段，特别是没高实用率的产品，缺少了一定的话题度。
不过，剩下两个月的时间，黄埔还是有机会扳回一成的。
最大的王牌，就是旧改。
之前我们也说过，黄埔已经在搞房票安置政策的制定方案了，有可能是广州最快落地的区域。
这招一出，黄埔楼市预期将扭转
这样的雷霆手段，将增加市场购买人群，减少商品房供应，这将彻底扭转市场供需的预期。
这是政策层面的利好，实质性的动作，也有，尤其是老黄埔，珠江村、双沙、文冲东、庙头旧改等，都刷新了进度条。
随着旧改的重启，热度也会逐渐回归。
而公开土地市场，黄埔也在酝酿大招。
老黄埔核心区的图书馆北侧地块，很快就要上线了。
这块地，很可能是广州第一宗取消“限地价”的地块，也是黄埔今年第一宗不靠国家队“保成交”的地块。
初步方案显示，地块体量约16万方，起拍价约39亿，计容楼面价2.4万/平，和黄埔“地王”，只有3000元/平的差距。
之前的土地推介会上，很多企业都在关心，包括华润、龙湖、保利等等。
一是因为地段好，位置核心。
届时入市，城光估计已经卖完了，文冲东、新溪、双沙等，又还没出来，正好赶上市场空窗期，接棒热度。
二是关系到高铁新城的建设，地块就在规划范围内。
附近预留的黄埔站，或连通广深铁路、穗莞深城际、广深第二高铁、广珠澳高铁等，通往深圳、东莞、珠海、中山等大湾区重要城市，实现“有机串联”。
对板块来说，这也是一个很大的增量。