|文冲东

惹谁,都不要惹老实人。

前有埋伏(联投·文津府),后有追兵(华润置地·天河润府),一向卖得不错的网红盘珠江花城,最近,搞了个大动作——

11.11,项目新加推的76平3+1房,总价压到了390万起,折合单价5.1万/㎡左右。

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当然,项目主流成交均价为5.2-6.2万/㎡,部分大户型要去到7万/㎡。

如今,新推的小户型,总价不到400万,有点香,无差别杀杀杀。

文津府实用率超100%?

我390万起,四房,还有学校。

润府品质高?

我390万起,四房,还有学校。

这个价格,隔壁的老黄埔都要吓一跳。

在价格优势面前,什么鸡头凤尾的理论,那都不值一提。

据说,开盘首日,连同88m²、119m²、140m²、193m²产品,吸引了超500组客户到访,现场成交火爆。

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400万左右总价,在广州说多不多,说少不少,注定是和“刚需”二字深度捆绑的,想要买到各方面条件都过得去的新房,并不容易。

原本,同样的预算区间,老黄埔可以说是难逢敌手。

要看就看最核心的地段,鱼珠——文冲。

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“三剑客”中,城光是费劲了点,货量不多,全盘也就剩下100来套了,也以大户型为主,价格5-6万/㎡;

但富颐、中鼎做折扣,时有4字头的单价,总价400万左右能挑一挑。

比如中鼎珺合府,最小面积87平,10月底的成交均价4.3万/㎡起,总价370万+。

虽然学校没定,但近天河啊!5号线地铁可以直达金融城、珠江新城,由于是旧改大盘,该有的配套也都有,性价比还是很高的。

| 中鼎珺合府项目实拍

但珠花一拔刀,就显得不那么香了。

你可以嫌弃Ta城市界面有待改善、商业氛围不够...都不要紧。

390万起,四房,还有学校。

并且,在天河。

这已经是刚需中的战斗机了。

|图源 2023年天河区公办初中电脑派位招生方案

更重要的是,前面提到的这些硬伤,不是改善不了的。

板块两个重要变量——吉山仓二期地块+吉山村旧改,珠花都能吃到红利。

前者,已经在第四批供地清单中露了脸,2月10日前,就会正式登场了。

据我们了解,华润置地有很强的参与意向。

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地块预计会带来2万方左右商业,体量算不上大,也够满足周边居民需求了,而且如果真的由华润参与,招商肯定不会差。

后者虽然停滞了很久,但近期华润置地正与各方积极沟通,若能顺利重启,连片开发,将重塑天河东格局。

项目未来的价值,还是会继续往上走的。

当然,不是说,有了珠花的存在,老黄埔就没活路了。

项目的76平3+1房,在是五六期的34、35栋,位置在整个小区最里面,虽然有山景,但是是北向。

“+1房”的设计,做到了很极致的四房,虽然对刚需很友好,可以容纳二孩家庭或者三代同堂,但面积摆在那里。

总价400万内的价格,的确很笋,但货量就4条梯腿,大概就100套。

项目在售的其他产品,88-195m²的3+1房至5房,价格还是很稳。

所以,对老黄埔来说,珠花这一波压价,杀伤力有,但不范围不算大,持续时间也有限。

预算有限,又追求更大面积段,或者名额受限的买家,是很难被抢走的。

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珠花的价格,也许算不上棘手,但守而不攻,对老黄埔各盘来说,并不是一个明智的选择。

虽然没什么降价的预期,但板块声量下降,已经是不争的事实——无论是发展势头还是市场认可程度,都比不过同为新晋非限购区的番禺。

别人呢,一边是“世界级”的长隆万博,一边卖地卖房卖得热火朝天;

反观黄埔,今年既没有大的规划利好,出让的五宗地,1块终止,4块底价成交,实在算不上好看。

楼市呢,有复苏态势,但很多大热的网红盘,比如城光、保利罗兰等都处于清盘尾货阶段,特别是没高实用率的产品,缺少了一定的话题度。

不过,剩下两个月的时间,黄埔还是有机会扳回一成的。

最大的王牌,就是旧改。

之前我们也说过,黄埔已经在搞房票安置政策的制定方案了,有可能是广州最快落地的区域。

这招一出,黄埔楼市预期将扭转

这样的雷霆手段,将增加市场购买人群,减少商品房供应,这将彻底扭转市场供需的预期。

这是政策层面的利好,实质性的动作,也有,尤其是老黄埔,珠江村、双沙、文冲东、庙头旧改等,都刷新了进度条。

随着旧改的重启,热度也会逐渐回归。

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而公开土地市场,黄埔也在酝酿大招。

老黄埔核心区的图书馆北侧地块,很快就要上线了。

这块地,很可能是广州第一宗取消“限地价”的地块,也是黄埔今年第一宗不靠国家队“保成交”的地块。

初步方案显示,地块体量约16万方,起拍价约39亿,计容楼面价2.4万/平,和黄埔“地王”,只有3000元/平的差距。

之前的土地推介会上,很多企业都在关心,包括华润、龙湖、保利等等。

一是因为地段好,位置核心。

届时入市,城光估计已经卖完了,文冲东、新溪、双沙等,又还没出来,正好赶上市场空窗期,接棒热度。

二是关系到高铁新城的建设,地块就在规划范围内。

附近预留的黄埔站,或连通广深铁路、穗莞深城际、广深第二高铁、广珠澳高铁等,通往深圳、东莞、珠海、中山等大湾区重要城市,实现“有机串联”。

对板块来说,这也是一个很大的增量。