上海那些转型中的工业区，正在面临三大遗憾。
01
上海的宝山钢铁、金山石化等工业区现在的境遇就像我国的东北老工业基地一样，面临着转型的困境。
老工业区曾经为国民经济发展作出了很大贡献，创造了辉煌的历史。
完成使命后它们逐渐退出历史舞台，地位下降、被时代抛弃成为一大遗憾。
上海吴淞工业区、金山石化工业区、老闵行工业区在我国工业发展的历史中具有举足轻重的地位，它们的诞生与国运息息相关。
新中国成立后，我国正处在战后经济萧条时期，国内经济发展极不平衡，工业生产滞后，工业区稀少。
为了改变这种状况，我国启动了一项规模庞大的工业建设计划。
特别是在苏联的帮助下，东北老工业基地快速建成。
而东南沿海城市的上海在其它国家的帮助下也争相建立了几大工业区。
上世纪60年代吴淞诞生了上钢一厂（宝钢前身），闵行诞生了“四大金刚”和“五朵金花”，1972年金山也有了石化工业，都是上海曾经赫赫有名的工业卫星城。
到上世纪80年代，我国成功建设了40多个工业重点中心，工业体系快速得到建立、发展和完善。
大批量工业区的出现很快提高了国民经济生产总值，有力带动了军事、农业、科技各方面的腾飞。
新中国综合国力得到提升，雄赳赳、气昂昂走出了“赶英超美”的步伐。
上海老工业区正是在这样的时代背景下产生的，为城市和国家的发展奠下了坚实的基础。
随着1978年改革开放、国内市场逐渐向世界打开，资本开始涌入。
计划经济时代传统的以工业生产为主导的发展模式肯定不再适用了，第二产业的比重开始下降。
在发展模式转变下，不只是东北工业基地，上海的老工业区地位也受到了较大的冲击。
很快，改革开放的春风吹遍上海，很多区域抓住机遇都发展了一波，把老工业区远远地甩在身后。
这不，徐汇搞了漕河泾经济开发区、长宁搞了虹桥经济开发区、闵行搞了莘庄工业区；
特别是1990年浦东正式开发开放，让上海老工业区的发展更加跟不上时代的步伐了（宝钢依然很牛）。
陆家嘴金融城、张江科技园、金桥出口加工区、外高桥保税区统统趁势而起，成为新秀。
加之这一时期我国开始实行土地有偿制，上海的土地价格飞涨。
而工业区生产所获得的经济效益已经无法承担昂贵的土地费用了。
于是吴淞工业区、金山石化区、老闵行工业区开始变得入不敷出。
随着一波关停并转的到来，工业地位一落千丈，光环不再了。
进入21世纪，上海老工业区被信息时代和大数据时代远远地甩在身后。
属于上海老工业区的辉煌，永远被定格在了历史的长河之中。
如今因为城市建设的快速推进，老旧工业区失去了价值，在顺应时代和可持续发展的号召下，上海老工业区的更新改造被提上日程。
02
由于历史包袱的承压，工业区一般转型缓慢，新的产业不能及时补充进来，发展总是受到羁绊。
没有产业就形成不了更强的购买力，进而影响到当地的房地产市场，形成上海老工业区的第二大遗憾。
宝山吴淞工业区想转型为吴淞创新城，还被列为上海城市副中心，大家都知道它的产业有多空。
吴淞仍以宝钢的上下游产业为重心，转型缺乏基础并且动力不足，科创的大饼画得太大。
好在吴淞近年在互联网IT领域有一定建树，有微盟、宝信软件等代表性公司入驻。
不过吴淞创新城和川沙在上海九大城市副中心里都是垫底的，产业导入都有一个长期的过程。
金山石化一部分企业搬到了奉贤附近，与奉贤的东方美谷品牌合作打造中国化妆品之都。
虽然这是转型的好方法，但金山石化区无法提供更多有竞争力薪酬的工作岗位。
加之地理和交通条件的限制，这里尽管放松了限购，购买力还是不行，二手房一直很便宜，也涨不动。
老闵行吴泾工业区一直转型缓慢，仍有一部分工厂在运转，说白了就是下蛋的老母鸡，不急着关还能贡献一定的税收。
未来吴泾要期待一下23号线开通和大零号湾的规划，以及上海申奥成功，希望像浦东世博那样为闵行带来“奥运新滨江”，加快地区转型。
浦东世博、徐汇滨江原先也是一片工业区，转型很快很成功是因为它们碰上了世博会。
为办世博会上海在沿江启动了大范围的拆迁与城市更新工程，大大加快了工业地区的转型。
像这样的机遇是可遇不可求的。
杨浦滨江就很倒霉，太成熟也是一种罪过，虽处滨江发展带，没有享受到世博的拆迁福利。
杨浦滨江拆迁缓慢过去长期被老厂房和老房子霸占，直接错过了三个时代：
错过了改革开放引进外企的时代、错过了房地产开发的红利时代、错过了打造CBD的高热时代。
杨浦滨江没有像徐汇滨江那样成为上海楼市中的滨江新贵，过去很热闹，但现在没有居住氛围。
好在徐汇滨江、杨浦滨江土地都在自己手中，怎么建、建什么自己说了算。
而吴淞有很多土地不在自己手中，而是在比自己还大一级的宝武手中，这就对地区转型带来了麻烦。
所以吴淞创新城到底建成什么样，哪些土地规划什么用途，都要先和宝武协商。
这样一协商就耽误了时间，吴淞成了上海失落的城市副中心。
相较之下前滩发展就比较顺利，从一片荒滩直升CAZ，成为又一个滨江新贵，还是一张白纸好绘图！
03
工业区一般公共配套设施陈旧，新的配套还没建起来，跟不上城市发展和新时候年轻人置业的需求。
加之居住环境不佳甚至有污染，很难做到真正的宜居，成为工业区的第三大遗憾。
闵行一号路（1980年更名为江川路）、张庙一条街、淞宝，都很老很老了，年轻人都不怎么去了；
桃浦、南大原先是一片化工厂区，推倒重建后分别转型为智创城和智慧城，新的配套还没跟上来，新房并不好卖；
康桥有工业区，配套稀少、环境不好，在宜居的体验上就是斗不过周浦；
嘉定工业区、马东工业区产值不错，但配套落后、设施陈旧，嘉定新城是永远的神；
吴淞工业区向创新城转型缓慢，所以宝山整体的产业、商业、医疗和教育配套都比较一般，吸引不了中产的到来。
一般工业区就是努力搞生产的地方，功能配套或是略显单一，或是设施老旧，无法满足城市发展和新时代年轻人的需求。
这还不止，工业区内的环境也不如人意。
工业区存在三废排放，给城市环境带来一定伤害，这与可持续发展理念相矛盾。
外高桥有化工危害，张江科学园有药水臭气，金山有石化火灾，宝山钢铁导致河道重金属超标。
这都是工业区内面临的一系列问题。
苏州毒土地事件最近闹得沸沸扬扬，这是工业区内不宜居的典型案例。
西渡工业区污染屡上电视新闻，桃浦、南大化工厂片区也好不到哪，我们来看看某大神对它的标注：
一瞬间你似乎明白了什么，这简直是上海工业区留下的诅咒！
不过像桃浦智创城、南大智慧城、吴淞创新城这种工业遗留下来的片区，是近上海市区难得的可开发区域，长期来看发展向好。
上海很多工业区现在地位已不如从前，但在关键时刻能发挥重要作用，实现快速产出，为城市发展保驾护航，东北老工业基地也是如此。
而暂时来看工业区转型发展缓慢，产业导入有一个漫长的过程，并且配套不全、环境没有那么宜居，在房产置业上有所瑕疵，留下几大遗憾。
当然随着城市更新和发展，上海很多工业片区的遗憾都会慢慢解决，越变越好！
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编辑∣环线咨询