|广州房产摄|保利天瑞 188平户型图

爆个料:

广州土拍,要取消地价上限了。

简单理解,就是以后拍地,将不再设置封顶价、限制溢价率,上不封顶,价高者得。

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消息真不真,大家只要看下一次挂地,出让文件有没有删去地价上限等内容,就可以确认了。

溢价率不受限制,地价没有上限,热门地块竞争激烈,价格必然会被一路推高。

接下来的土拍,抓人眼球的关键词将不再是摇号、马甲,而是地王。

这对广州,会造成什么影响?

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回答这个问题之前,我们不妨先回顾一下,广州以往的地价规则——

2021年4月,第一批集中供地,溢价率被限制在45%。

当时,广州有好几宗地块封顶摇号,其中黄陂地块甚至吸引了320组竞买人到场摇号,光是保证金就有1300亿。

土地市场的火爆,并不利于稳楼市的预期,所以,地价又被砍了一刀。

2021年9月,第二批集中供地,广州直接把溢价率收紧到了15%,并且沿用到今年10月。

总的来说,随着集中供地政策的推行,控地价已然成为了广州土拍调控重点,并且趋于严格。

|天河梅花铝地块

这主要是为了防止过热的土地市场,传导到楼市,贯彻房住不炒的精神。

限地价的规则,一定程度上减少了房企们非理性重金抢地的情况,也让热门区域、热门板块的地价、房价回归到较为合理的水平,同时,也给开发商留出了一定的利润空间。

所以,我们也看到,前三季度的广州土拍,出现了房企组队打新的场面。为了提高热门地块的中签率,很多都用上了马甲。

说是马甲倒也不完全准确,有的是财投,有的是帮手,有的是神秘的小号,从股权上看,都和参拍房企没有直接的关联,不违反禁马甲规则。

但,懂的都懂。

比如番禺迎宾路、新光,比如天河员村,“卡拉米”幸运摇中后,扭头就和知名房企合作了。

部分企业,即使有很强的拿地意愿,运气不够,也只能充当陪跑NPC。

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以后就不同了。

不限价,意味着土拍没有摇号,马甲也就没有意义了。

房企们抢得再疯都ok,价高者得,纯纯拼财力。

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当然,这并不是广州取消地价上限主要原因。

据@经济观察网消息,9月底,自然资源部就已经给各省市主管部门下发文件,建议取消土地拍卖中的地价限制。

虽然只是「建议」,但济南、南京、合肥、宁波、苏州、成都、西安、厦门等城市已经跟进了。

广州,很有可能成为第一个落地执行的一线城市。

我们直接看数据。

2023年1-10月,广州一共出让了47宗涉宅用地,其中:

摇号:11宗;

流拍:4宗

终止:7宗

另外25宗,除天河世界大观地块,拍出了7%的溢价外,都是底价成交。

外围、非核心地块,拿地的主力是央企,国企,以及城投,大多带着任务来的。

据@好地研究院数据,今年1-10月,广州土地出让金为951.5亿,同比下降了7.6%;总成交建面555.2万方,同比降幅为22.8%。

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|来源:好地研究院

这代表,原有调控规则已经不能很好发挥效应。

取消土地最高限价,让地价回归市场,一方面有利于财政,另一方面是为了提振土地市场情绪。

很多高价地的意义,并不在于地块本身,而在于其溢出的带动效应。

比如梅花铝地块,刚刚过去的10月被抢到了封顶,最终中铁建摇中了。

地块成交总价597862万元,折合楼面价52714元/平(扣除配建安置房面积),位列全市第四,天河第二。

比隔壁的燕塘地块(越秀·天河·和樾府),还要高出1872元/平。

这么高的地价,做什么样产品才是对的,卖什么价格才是合理的,将来能卖成什么样,还很难说。

但地块成交的那一刻,已经完成了最重要的使命——挑动了市场情绪,壮大了板块声势,也给周边的项目抬了轿。

隔壁的越天和,地刚拍完没多久,就宣布全线涨价2%了;

拍完地一个月,热度也保持的很好,成交量位于板块首位。

放开地价限制,热门地块的价格,还会被推得更高。

地王多了,房价预期也就被拉上去了。

当然,这是比较极端的情况。

在销售端尚未出现持续性、实质性转暖的情况下,房企们再心动,相信还是会保持理智,及时刹车。

当下的市场,很多地块能保住成交就已经不错了,要在意的是下限,而非上限。

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但有几个现象,是无法避免的。

一是,优质地块竞争会更加激烈。‍

长久来看,放开松绑上限,有利于开发商的集中度。

有能力在一线城市核心区拿地的,活得越滋润;

拿不到的,中小企业、民营房企,就更难了。

类似番禺新光、番禺客运站、好又多、荔湾羊城食品厂等一些“小而美”的地块,价格不高,大家原本都还能来碰碰运气,现在只能靠财力了。

优质地块,如果国企央企也心动上手了,基本上就没机会了。

但补仓需求摆在那里,团队也不能没有业绩,只能退而求其次,找代餐,找平替。

不过,对近郊区来说,这也是个推销自己的好机会。

二是,倒挂会逐渐被抹平,好地段新房价格被推高,买家捡漏机会变少了。

像今年摇号的羊城食品厂地块,在15%溢价率的限制下,成交地价是3.22万/平。

保利入局后,打造了荔湾花语和岸项目,超高实用率,白鹅潭核心,万象城附近,还有学校,开盘各种折扣叠起来,4.55-5.4万/平。

而附近的人气二手恒荔湾畔,7月成交成交的一套98平三房,价格去到了5.3万/平。

而以当时抢地各方的“狂热”程度,如果当时没有限制溢价率,羊城食品厂的地价肯定是要高出不少的。

自然,也做不到现在这个价格了。

对比起来,还是很香的。

类似的例子,还有天河中铁物流园地块,也就是现在,以高赠送出圈的保利天瑞。

去年年底,保利的拿地价格,是45915元/㎡,而天瑞均价是8万+,最低也有7字头的价格。

而同在汇景新城板块的二手,挂牌均价去到了10万+,同样是倒挂。

所以,天瑞的价格,市场是很认的,去化速度非常快,开盘推的一百来套货,好一点的单位都是秒光的。

对于买家来说,花同样甚至是更少的钱,能买到品质更好,实用率更高的新盘,很难不心动。

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随着地价限制放开,热门地块的价格,必然会被推高,面粉价贵,面包也注定不会便宜到哪里去,倒挂红利也很难再有了。